מדריך לרכישת דירה

רכישת דירה היא אחד מצמתי הדרך החשובים ביותר עבור רבים. העלויות הגבוהות הופכות את העסקה לאחת המשמעותיות ביותר בחיינו. החשש הטבעי של הרוכש הוא מכך שמיטב כספו, אשר נחסך בעמל רב, יירד לטמיון. ברכישת דירה מתקיים הכלל "ייזהר הקונה". זהירות הקונה מתפרשת גם על בחינת זכויותיו של המוכר, והאם יש ביכולתו להעביר את הזכויות על שם הרוכש. למרבה הצער, רוכשים רבים שכשלו בביצוע בדיקות משמעותיות מצאו עצמם בפני שוקת שבורה - גם הפסידו את המקרקעין וגם לא הצליחו להיפרע ממי שרימה אותם. להלן מספר עצות עיקריות בדבר הבדיקות המקדמיות המומלצות בטרם מתקשרים בעסקה לרכישת דירה.

למה צריך עו"ד?


בשלב ראשון ניתן להיעזר בעורך הדין כדי לבצע את שלל הבדיקות המקדמיות שיפורטו בהמשך, לפני ההחלטה להתקשר בעסקה. בשלב שני, עורך הדין יטפל בחוזה הרכישה עצמו, כדי לוודא שהחוזה יבטיח את זכויותיכם. בין הבדיקות שיש לבצע:

תצהירי זיהוי לטאבו (אם מספרי פרטי הזיהוי בטאבו אינם זהים לחלוטין לאלה המופיעים במסמכי הזיהוי של המוכר); זיהוי מדויק של המקרקעין הנרכשים, על כל פרטיהם (כתובת, גוש, חלקה, תת-חלקה, מספר תיק ברשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת, במקרה המתאים); רישום הערת אזהרה; הותרת כספים בנאמנות על-מנת לסלק את חובות המוכר לגופים שונים; קביעת סילוק משכנתה המוטלת על המוכר; הסדרת רישום הזכויות על שם הקונה; הסדרת בטוחות לכספים ששולמו על חשבון התמורה; הבטחת ביצוע תשלום המיסים, על-מנת לקבל אישורי זכויות; הבטחת ייחוד תשלום למס שבח אם העסקה אינה פטורה ממס; קביעת הנושא באחריות אם ייגרם נזק לנכס בין מועד חתימת החוזה למועד מסירת החזקה; קביעת הפיצוי במקרה של הפרת חוזה על-ידי המוכר (איחור במסירת החזקה בנכס) או על-ידי הקונה (איחור בתשלום).

במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן, דורש הקבלן מהרוכש לשלם שכר טירחה לעו"ד מטעמו. בשל כך רבים סוברים בטעות, כי עוה"ד מייצג גם אותם בעסקה. בפועל, שכר הטירחה הוא תמורת הפעולות המשפטיות הכרוכות ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונים. אם הקונה רוצה שמישהו ישמור על האינטרסים שלו - עליו לשכור שירותי עורך דין מטעמו.

בידקו את זהות מי שמציג עצמו כבעלי הדירה

יש לדרוש מהמוכר הצגת מסמכים מזהים. כאשר מדובר במוכר שפועל כמיופה כוח של אחר - אז יש גם לוודא שמדובר בייפוי כוח אותנטי. יש להגיע אל הבעלים עצמו. ההתקשרות צריכה להתבצע עם בעלי הקרקע, לאחר בדיקה מדוקדקת של בעלי הזכויות בדירה (שמות מלאים, תעודת זיהוי, תעודות נוספות). במקרים רבים הצליחו מתחזים ונוכלים למכור נכסים שלא היו שלהם. במקרה בו המוכרת היא חברה - יש לבדוק את מכלול ההשלכות, לרבות הצורך בקבלת אישור של החברה למכירה, חתימות של מורשי חתימה ועוד.



בידקו פרטי הבעלים הרשום במרשם המקרקעין ובמוסדות מתאימים אחרים

לפני שמבצעים רכישה של נכס - יש לבדוק תמיד במרשם המקרקעין מי הבעלים הרשום של הנכס, ולמי שייכות כל זכויות הבעלות בו. אם הדירה לא רשומה בטאבו - יש לבדוק את הזכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. הבדיקה נועדה גם לוודא את זהות בעלי הזכויות, וכן לבדוק האם מוטל על הנכס שעבוד, עיקול, הפקעות או הערות.

בדיקת הבית המשותף

יש לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת תקנונו, בו מוגדרות הזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הדירות כלפי רעהו, וכן התנאים וההסדרים לגבי הרכוש המשותף והמוצמד של הבניין. אם בבית המשותף נערך תקנון מיוחד - עשויה להימצא בו הוראה המגבילה עשיית שימוש כלשהו בנכס וברכוש המשותף, וכן הוראות בעניין הזכויות ברכוש המשותף ובתוספות בנייה בו. חשוב לדעת על הוראות אלה מראש, לפני ההתקשרות.

בדיקת מטרדים

במסגרת בדיקת הדירה וסביבת המגורים, יש לבדוק האם קיימות אנטנות סלולריות, קירבה לדרכי תחבורה ראשיות מרעישות, למבני תעשיה, למבני ציבור וכן הלאה. במיוחד יש לבדוק שטחים פנויים המצויים בסמיכות לדירה ואת התוכניות העתידיות לגביהם.
בכלל כך יש לבדוק את השכנים. למשל: רופא המקבל חולים במרפאה בביתו והשפעת הדבר על יצירת רעש. רצוי לברר על טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, מידת שיתוף הפעולה בין השכנים ועוד.

בדיקת הזכות הנמכרת

יש לבדוק היטב את מהות הזכות הנמכרת: בעלות, חכירה, חכירה לדורות, זכות להירשם כבעלים, זכות להירשם כחוכר, זכות להירשם כחוכר לדורות.

בדיקת קיומו של צד שלישי בעל זכויות

יש לבדוק האם יש אדם שהוענקו לו זכויות כלשהן לגבי הנכס. הדוגמה הרווחת היא שוכר בנכס, אך יש גם שלל זכויות אחרות - שימוש בנכס או בחלקו, ניהול הנכס, זכות קודמת לרכוש את הנכס ועוד. זכויות צד שלישי בנכס יכולות לקום בין בהסכמת הבעלים ובין שלא בהסכמת הבעלים (עיקול, צו מניעה ועוד). אם מוטלת על הנכס משכנתה - יש לקבל מכתב כוונות מהבנק, ובו פירוט יתרת החוב של המוכר לבנק, אשר עם פירעונו יסיר הבנק את המשכנתא. יש לבדוק האם רשומים שעבודים על הזכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת ואצל רשם המשכונות.

בדיקת מצבו הפיזי של הנכס

הטוב ביותר הוא בדיקת הנכס על-ידי מומחה שיחווה דעה על מצבו של הנכס, ואף ישווה בין המצב בפועל לבין תוכנית הבנייה. אם רוצים לקבל משכנתה - יש לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין, המורשה על-ידי הבנק העתיד להעניק את ההלוואה, לצורך הערכת שוויו של הנכס.
שיפוץ עלול להגיע לסכומים נכבדים, וביקורת בנייה על-ידי בעל מקצוע עשויה לחסוך הוצאה כזו.

בדיקת מצב הנכס ברשויות

לעתים מתברר, שלגבי הנכס נשוא העסקה תלוי ועומד צו הריסה. כך, יש לבדוק ברשויות התכנון על-מנת לוודא שהדירה נבנתה על-פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצא לגביה או לגבי חלק ממנה צו הריסה. רצוי לשכור שירותיו של מהנדס או שמאי מקרקעין לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, מעבר לבדיקת ליקויי בנייה ומומים גלויים ונסתרים. במקרה של רכישה מקבלן - יש לבדוק את תוכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על הנכס, את היתר הבנייה, את ההצמדות בקרקע ועוד. זאת כמובן מעבר לבדיקת הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע וההיבטים התכנוניים של הפרויקט.

בדיקת שעורי המיסים החלים על העסקה

על המוכר לשלם מס שבח (אם מוטל על העסקה), מס מכירה, היטל השבחה, ארנונה ועוד. יש לבדוק את שיעור המיסים החלים על העסקה ולייחד את הסכום המתאים לתשלומם, על-מנת להבטיח את תשלום המיסים וקבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות. כך למשל, אם יש בנכס זכויות בניה שטרם נוצלו - עלול הדבר להקים חיוב בהיטל השבחה (המוטל על המוכר).

שיכרו רק עו"ד הבקי בתחום המקרקעין

רוכשים רבים מעדיפים לפנות לשירותי עו"ד קרוב משפחה או אחר, ומעדיפים אותו על פני עו"ד העוסק בתחום המקרקעין. במקרים רבים, הזול (כדוגמת עוה"ד החבר העושה טובה לרוכשים) יוצא יקר, והיקר מתברר כזול. תחום המקרקעין מורכב ומסובך, וכל פעולה בו היא בעלת סיכון. רק עו"ד שעוסק בתחום יהיה בקי בכל היבטי העסקה, ההלכות המתחדשות וההתפתחויות בתחום.

ומילה אחרונה

אל תחתמו על זכרון דברים! זכרון דברים והא התחייבות לכל דבר, והפרתו עלולה להביא לתשלום פיצויים. זכרון דברים עלול לחייב אדם לרכוש דירה למרות שטרם בשלו התנאים לרכישה וטרם בוצעו מכלול הבדיקות המקדמיות. אין סיבה להתחייב לפני שבוצעו והושלמו כל הבדיקות.