תירוץ השנה

ליקוי השנה:

בין שלל התמונות אשר הועברו למשרדנו השנה, קיבלנו את התמונה של הבניין שמשמאל. במקרה זה, אין צורך להכביר במילים שכן התמונה מדברת בעד עצמה.

על רוכשי דירות לדעת, כי כאשר הם רוכשים דירה "על הנייר" מחברה יזמית או מקבלן, אין להם, בדרך כלל, יכולת לדעת מתוך הסקיצה המכונה "תוכנית מכר" מהן המידות בפועל של מעקה המרפסת שייבנה, והאם מעליו יותקן מעקה מזכוכית כפי שמשורטט בתוכנית המכר. להבהיר, מקום בו המעקה מזכוכית אינו בקצה החיצוני של המעקה הבנוי, וגובהו אינו על-פי דרישות התקנות והתקן, נוצר מצב כפי זה שמובא בתמונה שהוא מסוכן ומזמין אסון.

מדובר בליקוי תכנוני, או ביצועי, או שניהם גם יחד, וייתכן כי במקרה זה... "לא כל בית צריך מרפסת"...

הסכם בוטה

במקום השני, תמונת "מחסן" (משמאל) שנמכר כמחסן (בלי מרכאות), לדייר תמים שרכש דירה במרכז הארץ, וגם היא... מדברת בעד עצמה.

אלא שבמקרה זה, לא מדובר בליקוי בטיחותי, כי אם בהונאה, או תרמית, או מצג שווא, או הטעיה מכוונות, ובכל מקרה בהפרת הסכם בוטה, שכן מה שנמכר לא יכול לשמש כמחסן, ונקווה כי אין צורך להסביר מדוע, שעה שרואים את צינור הביוב של כל הבניין חוצה את ה"מחסן" בכבוד השמור ל"מוביל הארצי".

במקום השלישי, תמונת אסלה שצולמה במעמד מסירת דירה על-ידי רוכשי דירה (לקוחות משרדנו) כפי שקיבלו אותה מחברה קבלנית ידועה וגדולה. אומנם אין כאן "מצג שווא" אך בהחלט יש בפנינו... מצג!

במקום האחרון, נפנה לליקוי הבא... אופס! (מנעול משמאל)

"תירוץ השנה"

במקום הראשון, נפנה אל תירוצה של חברת גינדי מגדלי הלאום בע"מ אשר איחרה במסירת דירות בפרויקט "מגדלי הלאום" שבראשון לציון, אשר ניתלה במצב הביטחוני (צוק איתן, שובו אחים, כפי שהיטיב לתאר זאת בית משפט השלום בתל -אביב, השופט יאיר חסדיאל, בסעיף 21 לפסק דינו בתא"מ 36510-08-16 כהן ואח' נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ:

"21. לנוכח האמור לעיל נראה כי תירוץ המצב הביטחוני נולד בלידת מלקחיים על-מנת לסתום פרצה בסכר ההגנה, אותה פרצת זמן שאורכה חודש ימים, ואשר נפערה בין המועד החוזי הנדחה מכוח הסכם הזמנת השינויים והתוספות, בצירוף תקופת החסד על-פי החוק, לבין מועד המסירה בפועל. דא עקא, אל מול עוצמת תכליתו הצרכנית של החוק, לא ניתן לסתום פרצה שכזו רק על-ידי תחיבת ניירות עיתונים אל מול עיני בית המשפט".

במקום השני, התירוץ המועדף על חברות הבנייה - "הדייר ביקש"...

מדובר במנגנון שינויים ושדרוגים המאפשר לחברות הבנייה להתעשר היטב על חשבון דיירים אשר מפנטזים על בית חלומות, ובמסגרת זו מבקשים כי יבוצעו בדירתם שינויים טרם מסירתה וזאת תמורת סכומי כסף לא מבוטלים אותם הם נדרשים לשלם בנוסף למחיר הדירה החוזי. גילוי נאות, הח"מ שימשה כבאת-כח התובעים בתיק זה.

מדובר במנגנון המהווה "מלכודת דבש" לרוכשי דירות המנוצל על-ידי חברות הבנייה כניסיון להתנער מאחריותן לליקויי בנייה ומאי-התאמות לחוקי התכנון והבנייה, שנוצרו כתוצאה מאישור ומביצוע אותם השינויים שביקשו דיירים.

במקרה שלפנינו, ביקש הדייר לשנות את מיקום הכיור, והדבר אכן בוצע, אך בעוד הכיור - הוזז, נשאר הברז במקומו המקורי, ותירוץ הקבלן היה: "לא ביקשת להזיז את הברז..."

במקום השלישי, נביא את פסיקתו של השופט רון סוקול בעניין מנגנון הנעילה של דלת הכניסה לדירה, אשר על-פי הוראות תקנה 2.92 לתקנות התכנון והבניה בקשה להיתר תנאיו ואגרות תש"ל - 1970 (התוספת השנייה) - אמור להיות בעל בריחים הננעלים ל-4 כיוונים.

הקבלנים וחברות הבנייה נוהגות לטעון כי הבריח לכיוון הרביעי, הוא לרצפה - גורם להצטברות לכלוך, ואבק בחור ברצפה אשר לתוכו נכנס הבריח הרביעי בעת הנעילה.

ודוק, תירוץ זה נדחה בפסיקה מהטעם הפשוט, שלו היה נכון היה מוצא דרכו לחקיקה מעודכנת - מה שלא קרה עד היום. להלן ציטוט מפסק הדין שניתן בעניינם של אברם אייל ורבקה נ' ס.ע.מ.ר בע"מ, בת"א 19918/99 בית משפט השלום בחיפה, פורסם בספר "סוגיות בליקויי תכנון והבניה" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" תשע"ג - 2013 - עמוד 253:

"דלת כניסה - 20. אין כל חולק כי דלת הכניסה מנוגדת לדרישת התוספת שכן חסר בה בריח, אך המומחה מצא שאין בכך כל ליקוי כי הדבר הוכח כבלתי יעיל. הערכת המומחה אינה מקובלת עלי שהרי כפי שראינו נוהג של קבלנים עשוי להביא בסופו של דבר לשינוי הוראה בתוספת ואילו בעניין הנוכחי למרות הנוהג לא מצא המחוקק לשנות את הוראותיו. אין כל סיבה שקבלן לא ימסור לדייר את שהתחייב לו ואת שנדרש הוא על-פי חוק המכר.

יתרה מזו, לא ברור מדוע הוספת בריח אינה יעילה ועל-פי מה הגיעו למסקנה שהדבר אינו יעיל. לפיכך יש לאמץ את דרישת התובעים לפיצוי בסך 400 שקל".

פיסקת השנה:

בעניין פיסקת השנה במשפט, להלן יובאו דבריו של בית משפט השלום בחיפה, במסגרת תא"מ (שלום חיפה) 13946/05/11 עומר לזובסקי נ' שירביט חברה לביטוח בע"מ, ח"פ רסלאן רסלאן, דינים שלום 2012 (127) 10 (07/11/2012) מפי השופט אייל דורון:

"התעקשותה של הנתבעת לנהל משפט שלא לצורך הינה בבחינת נקיטה בשיטה המכונה "שיטת מצליח". בחירה בדרך זו נובעת מן התפיסה לפיה הסיכון הכרוך בה איננו רב, בעוד שתמיד קיים סיכוי מסוים, גם אם לא גדול, להצליח בה. זאת, לאור הסיכוי להפחית במידת מה את סכום החבות, בין אם בשל נכונותו של תובע להתפשר (לאור חלוף הזמן, הצורך בכסף לשם תיקון הרכב או החלפתו, השאיפה להימנע מניהול משפט, קיומם של קשיים ראייתיים כגון קושי לאתר עדים או ראיות רלוונטיים, או לאור לחץ מצד בית המשפט להגיע לפשרה נוכח העומס הרב (לו אחראית בין השאר שיטה זו עצמה)), ובין אם בשל קיומה של הסתברות מסוימת, שתמיד קיימת, לקבלתן של טענות סרק, כתוצאה מטעות של הגורם השיפוטי הדן בתיק או מסיבה אחרת כלשהי. הדרך היחידה להדביר את התופעה, הינה עשיית שימוש, במקרים המתאימים כמובן, בפסיקת הוצאות לדוגמה, על-מנת לשנות את התוחלת שהיא תוצאתם של חישובי הכדאיות בבחירה אם לילך בדרך זו".

אמנם דברים אלה נאמרו ביחס להתנהלותן של חברות ביטוח אך "שיטת מצליח", כידוע, נכונה ומתאימה גם לתחומים אחרים, ובפרט - לתחום ליקויי הבנייה.

נקווה כי בשנת 2018 יגלו בתי המשפט פחות סובלנות ל"שיטת המצליח" הנהוגה בתחום ליקויי הבנייה ויבטאו בפסיקותיהם את מורת הרוח הראויה מכך.

ובנימה זו נישא פנינו אל שנת המשפט האזרחית הבאה.