בדיקת News1 העלתה, שהעסקות עובדות כך: טרבלסי מאתר רוכשים-בכוח, מנהל איתם מו"מ ומסכם את פרטי העסקה. הוא שולח את מסמכי העסקה, כולל צילום דרכון של הקונה, לעו"ד גרגורי ריפולסקי, בקייב, המייצג את הזכיינים מאור-אמזל. לבסוף חותמים על חוזה, שבו מתחייב הרוכש לשלם את תמורת הדירה ב-13 תשלומים חודשיים, מותנים בקצב הבנייה, מה שקרוי בענף הנדל"ן "אבני דרך". הקונה מפקיד את הכספים בנאמנות במשרד ללום-לייבוביץ, המייצג כאמור את הקונים. המשרד משחרר את הכספים לטובת היזמים, על-פי התקדמות הבנייה.

מה פתאום לקנות דירה להשקעה בקייב?

עו"ד לייבוביץ: "זו עיר מודרנית וחשובה, בת כ-4 מיליון תושבים, בצמיחה, מיליוני תיירים בשנה, עם תעשיות היי-טק, אוניברסיטה, מוסדות נוספים להשכלה גבוהה, אלפי סטודנטים, היוצרים ביקוש גדול לדירות להשכרה".

כמה עולות הדירות?

לייבוביץ: "מגדל סטנדרד 1 הוא בן 322 דירות קטנות, 14 בכל קומה. 276 מהדירות הן בנות חדר, 31-27 מ"ר שטח עיקרי, כולל מטבח ושירותים, ועוד מרפסת. דירות אלו נמכרות ב-40 עד 46 אלף דולר, לפי הקומה. יתר הדירות הן בנות 2 ו-3 חדרים".

בדיקת News1 העלתה, שחלק מהדירות יקרות בהרבה. דירות חדר בקומה גבוהה עולות 59-65 אלף דולר. דירות 2 חדרים, 40 מ"ר, עולות 110-69 אלף דולר. דירות 3 חדרים, 58 מ"ר, עולות 99-86 אלף דולר.

לייבוביץ: "הדירות כוללות ריהוט מלא, בסלון ובמטבח. מי שיכנס לגור, יצטרך להביא רק בגדים. יש שלוש מעליות, וחדר כושר בקומה העליונה, ה-24. בקומה הקרקע יהיו בין היתר מרכול, בית קפה וחלל עבודה. המיקום די מרכזי, ליד תחנת רכבת, פארק ושלוחה של האוניברסיטה המקומית".

כמה דירות נמכרו עד עתה?

לייבוביץ: "בשלב ראשון הוצאנו למכירה את 11 הקומות התחתונות, 154 דירות. נכון ל-1 בינואר, נחתמו כ-70 חוזי רכישה נותרו למכירה בשלב זה 84 דירות, ועוד כ-170 בשלב השני, שיוצאו למכירה עם סיום מכירת השלב הראשון".

לא נראה הרבה, בינתיים.

טרבלסי: "עד לאחרונה נמכרו הדירות מפה לאוזן. רק עתה התחלנו בשיווק מסודר. בנוסף, חתמנו אתמול (יום ג', 2.1.18), לדוגמה, על 14 הרשמות. בעסקה זו, 'הרשמה' זו למעשה רכישה. ההרשמה הופכת לרכישה לאחר שליחת המסמכים לקייב, וקבלתם חזרה כשהם חתומים על-ידי המוכרים".

גורם חשוב לגבי כדאיות העסקה, ליזמים, למשווקים הישראלים ובעיקר לקונים, הוא האם ימצאו שוכרים, ומה תהיה ההכנסה מדמי השכירות. חברת ניהול, בבעלות דוד מאור, שהוא כאמור אחד היזמים, תעסוק באיתור שוכרים, כמובן תמורת עמלות. הרעיון המרכזי הוא להשכיר את הדירות לסטודנטים, המחפשים דירות לשכירות, כמו סטודנטים בכל מקום בעולם. לדברי היזמים, יש אומנם בקייב עשרות בניינים להשכרה, אבל רק מעטים מהם באיכות של "סטנדרד 1", במיקום טוב ובריהוט מלא.

כמה ישלמו השוכרים?

לייבוביץ: "410 דולר לחודש, שהם כ-4,900 דולר לשנה".

לכאורה, תשואה טובה, 11% עד 12%.

לייבוביץ: "האמת היא, שהתשואה הריאלית נמוכה בהרבה. חברת הניהול גובה עמלה של חודש בשנה. בנוסף, יש מס מקומי והוצאות אחרות. אנחנו מעריכים את התשואה נטו ב-5% ויותר".

התשואה גבוהה בהשוואה לדירות להשכרה בישראל, אך דומה או אף נמוכה, כנראה, בהשוואה לתשואה בדירות להשכרה במקומות שונים באירופה.

לייבוביץ: "בשבועות האחרונים, מאז התחלנו לשווק את הדירות, גילינו שמה שמושך רבים היא שהדירות זולות מאוד. היכן אפשר למצוא, בישראל או בחוץ לארץ, נדל"ן, ולו גם דירה קטנה, בכ-150 אלף שקל? זהו פתרון למשקיעים קטנים ובינוניים. אנחנו מעריכים, שמתוך אלפי סטודנטים בעיר, יימצאו כמה מאות שיוכלו לשלם את דמי השכירות, בפרט כשהדירות ברמה גבוהה, לדעתנו".

מה יקרה אם לא תשווקו את כל הדירות עד לתום תקופת האופציה, בספטמבר?

לייבוביץ: "הדירות שלא נמכרו יחזרו ליזם, חברת KDD של סרגיי פישל, והוא יטפל בשיווקן".

שתי בעיות עיקריות עשויות להטריד את הקונים. ראשית, אי-אפשר לקבל משכנתה למימון חלק מהרכישה! למה? כי הבנקים באוקראינה לא נותנים משכנתאות לעסקות כאלו. היזמים מאמינים, שהדירות כל כך זולות, עד שרבים יוכלו לגייס 150 אלף שקל ויותר, כדי לקנות דירה. העתיד הקרוב יוכיח, אם צדקו.

בעיה שנייה וחמורה יותר: איזה ביטחון יש לקונים על כספם? הם לא מקבלים אפילו הערת אזהרה בטאבו של קייב. מה יקרה אם חלק מהדירות לא יימכרו, ולחברת KDD תהיה אולי בעיה של תזרים מזומנים?

עו"ד לייבוביץ מבקש להרגיע: "הקונה מפקיד את הכספים בחשבון נאמנות שלנו, ואנחנו משחררים אותם רק על-פי קצב התקדמות הבנייה, כפי שמדווחת לנו חברת פיקוח. אנחנו מייצגים את הקונים ונמצאים בצד שלהם".

אלא שחברת הביקוש, COMFORT HAUSE, איננה גוף חיצוני, אלא בבעלות דוד מאור, אחד משני הזכיינים, המעוניינים כמובן לקבל את כספם.

ביטחון נוסף, לכאורה, הוא של חברת רואי החשבון הידועה זיו את האפט. אלא שחברה זו אחראית על הבקרה החשבונאית, ולא על קצב התקדמות הבנייה.

לדברי עורכי הדין הישראלים, יוכל הקונה להוציא "צו סילוק יד" נגד בעלי הבניין, אם הבנייה תפגר בשישה חודשים. לא ברור עד כמה הליך זה יעיל ומהיר, באוקראינה, וכמה יעלה ההליך המשפטי. הקונים צריכים לעקוב אחרי התקדמות הבנייה, ולקוות שיהיה בסדר.

רוכשים שירצו, יוכלו לסמוך על השם הטוב של נציגיהם בעסקה - סגן יו"ר לשכת עורכי הדין וחבר כנסת לשעבר. שניהם בקיאים בעסקות ובחוזי נדל"ן. הקונים גם יוכלו לרשום לפניהם את הודעת עורכי הדין, שהם עצמם (עורכי הדין), וגם טרבלסי קנו דירות. האדריכל הידוע סמי טיטו, האחראי על העיצוב האדריכלי של הבניין, קנה שלוש דירות. הקונים גם יוכלו לצפות בטלפון הסלולרי בסרטון וידאו, העוקב בשידור חי, אחרי הבנייה. הסרטון שראיתי השבוע מציג בניין בשלד קומה 15 (זהו הבניין הגבוה מבין השניים. הבניין השני מיועד למכירה למקומיים).

היזמים והמשווקים מאמינים שהעסקה כדאית, גם (ואולי בעיקר), כי הם צופים שמחירי הדירות יעלו. מבחינת הקונים, יהי רצון שהם צודקים.