|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
פחד מרופא שיניים: אסטרטגיות להתמודדות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות

עסקה אחת, שלושה מחירים

קביעת שוויה של עסקת קומבינציה לצורכי מס אינו פשוט, משום ששירותי הבנייה ניתנים זמן רב מאוחר יותר. מה שמסבך עוד יותר את התמונה, הוא העובדה שחוקי מס שונים קובעים דרכים מנוגדות לחישוב שווי העסקה
09/01/2018  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות
[צילום: הדס פרוש, פלאש 90]

בעסקת קומבינציה בעל מקרקעין מוכר לקבלן חלק מזכויותיו במקרקעין, ובתמורה מקבל שירותי בנייה על חלקו הנותר. לעסקה זו מספר יתרונות, וביניהם בדרך כלל אפשרות לתשלומי מס שבח ורכישה נמוכים יותר מאשר בעסקת מכר מלאה.

סעיף 1 לחוק מס שבח קובע מהי שוויה של זכות: "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור; (2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה".

בהתאם לכך נראה, כי המבחן לקביעת שווי עסקה הוא אוביקטיבי, דהיינו על-פי שווי שוק. אולם, לעיתים בעסקות קומבינציה קיים קושי להעריך את שווי הזכות הנמכרת ולכן הצדדים מעריכים את שווי התמורה המתקבלת (שווי שירותי הבנייה). אחד ההיבטים המקשים על הערכת שווי שירותי הבנייה, הוא ששוויים נקבע נכון ליום המכירה, לרוב שנים קודם שהתקבלו שירותי הבנייה, וייתכן ששווים ישתנה במועד מתן השירותים בפועל. זאת ועוד: שירותי בנייה עשויים להשתנות בין קבלן אחד למשנהו, וזאת לאור איכות החומרים, מורכבות הבנייה, גודל הפרויקט ועוד. לאור זאת, בחלק מהמקרים בעסקת קומבינציה, מנהל מיסוי מקרקעין יעדיף להעריך את שווי הקרקע שנמכרה, ולא את שווי שירותי הבנייה.

הואיל ולרוב מועד מתן שירותי הבנייה יהיה מאוחר ממועד ביצוע העסקה, לעיתים מהוונים את שווי התמורה: מעריכים את שווי התמורה כפי שיהיה בעתיד, במועד מתן השירותים. גישת ההיוון מעריכה את שווי שרותי הבנייה נכון למועד קבלת שרותי הבנייה. גישה זו הוכרה בפסיקה (ו"ע 1289/01). מאידך-גיסא, פסיקות אחרות קבעו, כי אין להוון את שווי התמורה, שהרי זו סוכמה על-ידי הצדדים ונלקחה בחשבון כבר בעת חתימת ההסכם. אולם, גם שם נקבע, כי במקרים חריגים ניתן יהיה להתחשב במרכיב הזמן אם מועד הבנייה מתעכב בצורה משמעותית (ע"א 7759/07).

בפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי השופט רון סוקול (ו"ע 24859-01-16), בית המשפט המחוזי בחיפה לא קיבל את גישת ההיוון וקבע, כי התמורה תחושב נכון ליום העסקה. שווי העסקה יהיה על-פי ההסכם ולא על-פי עלות השירותים בפועל, כל עוד לא ניתן ללמוד אחרת מן ההסכם. שווי זה כולל שינויים עתידיים שהצדדים לקחו בחשבון.

במקרה הנדון, נחתם הסכם קומבינציה, לפיו העורר מכר לקבלן חלק מהקרקע, ושירותי הקבלן בתמורה יהיו הריסת מבנה קיים והקמת בית מגורים חדש ושטח מסחר, על-פי היתר בנייה שיפעל הקבלן להוציא. בסוף תקופת הבנייה, העורר עתיד לקבל שתי דירות ומחצית מן השטח המסחרי. המחלוקת הייתה סביב קביעת שווי העסקה. בית המשפט קבע, כי שווי שירותי הבנייה מהווה את שווי העסקה ביום חתימת ההסכם:

"ככל שעבודות הבנייה מתמשכות, ייתכן שעלויות הבנייה ושווי התמורה גם הם ישתנו. על כן החישוב נעשה ליום העסקה ולא למועד מאוחר יותר. הוספת מקדם דחייה בנסיבות כאלו מעוותת את חישוב השווי ליום העסקה ומביאה בחשבון שינויים עתידים. הוספת מקדם דחייה משנה את צפיות הצדדים ואת התמורה עליה הסכימו על בסיס צפייה זו". הערר התקבל, בית המשפט קבע שאין להוות את שירותי הבנייה והורה למנהל מיסוי מקרקעין להנפיק שומות חדשות.

נראה אפוא, כי קיים חוסר אחידות בתחום המיסוי הבא לידי ביטוי בקביעת שווי העסקה על-ידי הרשויות השונות. כאמור, על-פי חוק מס שבח, שווי העסקה יהיה על-פי שווי שוק וייבחנו עסקות דומות בסביבה קרובה. במרבית המקרים, מנהל מיסוי מקרקעין נדרש לקבל את התמורה שסוכמה בין הצדדים, גם אם היא נמוכה מעט משווי השוק, ובלבד שהתמורה נקבעה בתום לב ולא קיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים או נסיבות חריגות.

על-פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שווי העסקה לצורך תשלום היטל השבחה ייקבע גם הוא על-פי שווי שוק, אולם הסייג הקבוע לעיל במיסוי מקרקעין - חוסר התערבות של רשויות המס כל עוד מדובר בעסקה ללא יחסים מיוחדים ובתום לב ובכתב - לא קיים. אומנם המועד לחישוב היטל ההשבחה הוא מועד תוכנית, הקלה ושימוש חורג, ולא תמיד מדובר במועד סמוך למכירה, אולם הפסיקות לא תמיד קיבלו (גם במקרה של עסקה סמוכה למועד) את שווי העסקה אלא נתנו עדיפות למחיר השוק, וכך נגבה היטל בשיעור גבוה יותר.

על-פי חוק מס ערך מוסף, כאשר לא ניתן לקבוע את השווי על-פי ההסכם, אזי שיש לפנות לשווי השוק, ורק כאשר הדבר אינו ניתן, יש לפנות למחיר עלות הנכס או השירות.

לפיכך, ייתכן שלגבי עסקה מסוימת, מנהל מיסוי מקרקעין יקבל התמורה כשווי נכון ואמיתי, הוועדה המקומית תקבע לעניין היטל השבחה שווי גבוה יותר בהתעלם מהתמורה שהוכרה על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין, ואילו מע"מ יקבע שווי שונה לחלוטין. זהו מצב בלתי סביר וראוי לקבוע שווי אחיד בדמות שווי שוק ראוי.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  09/01/2018   |   עודכן:  09/01/2018
עו"ד צבי שוב, ספיר זילבר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
אני מודה לאלוף במילואים, שלמה גזית, שבמאמר השבועי שלו נתן לנו שיעור מאוד כואב בהיסטוריה, כשהוא החזיר אותנו לימים רחוקים ומדממים של 29 ביולי 1947, ארבעה חודשים טרם ההחלטה הגורלית בעצרת האו"ם ב-כ"ט בנובמבר 1947. שלטונות המנדט הבריטי התעקשו להיצמד לפסק הדין של בית משפט בריטי, הם התעקשו להוציא להורג בתליה את שלושת חברי האצ"ל - אבשלום חביב, מאיר נקר ויעקב וייס.
09/01/2018  |  איתן קלינסקי  |   מאמרים
הקור של החורף לפעמים חודר קצת לבפנים, הקרה מצליחה להקפיא אצלנו משהו בלב. מה עושים כשזה קורה? מדליקים גפרור, או מדורה, מה שצריך, העיקר שהחום המוכר והאהוב יחזור אלינו, וכמה שיותר מהר.
09/01/2018  |  הראלה ישי  |   מאמרים
את השם אפלפלד ראיתי לראשונה בעת שיעור באוניברסיטה לפני שנים רבות. השיעור היה בפועל הדרכה על השימוש בחומרי הספרייה הלאומית. בחדר היעץ (ככה קראו לו) הסבירו לנו כיצד הכרטיסיות מסודרות וכיצד ניתן להגיע מהן לספר המבוקש. במהלך ההדרכה (מודה) איבדתי את הסבלנות והתחלתי לפתוח מגירות ולקרוא את הכרטיסיות. במגירה היה סופר באות אלף שהתקשיתי להגות את שמו. לימים הבנתי שזהו "אפלפלד".
09/01/2018  |  עפר דרורי  |   מאמרים
מזה שנים לא מעטות פרסמתי מאות מאמרים באתר News1 וברור לי, כי קוראי הנאמנים - אוהבי ביבי ושונאיו - אינם חושבים שאני משתייך לעדת הלקקנים הרובצת למרגלותיו של בנימין נתניהו. אבל מטח הסחי הצהוב שהתיזה על עם ישראל מערכת החדשות של חדשות 2, כשהוא כולל "אמרי שפר" מאוסים מפי יאיר נתניהו וחבר מרעיו השיכורים, עבר כל גבול. לדעתי המקצועית זה לא היה חומר עיתונאי הראוי לשידור. אבל כנראה ששנאת ראש הממשלה מצד אלה המתעבים אותו עוברת כל גבול, ולכן לכאורה "דמו מותר".
09/01/2018  |  עמי דור-און  |   מאמרים
ב-6 בינואר התכנסה ברבת-עמון "ועדת ירושלים" של הליגה הערבית בראשות המזכ"ל אחמד אבו אלריט לדון בהשלכות הכרזת טראמפ על ירושלים כבירת ישראל. על-פי גורמים בפתח, בישיבה פרץ ויכוח חריף בין שר החוץ הפלשתיני ריאד אלמאלכי לבין שרי החוץ הערבים האחרים, אלמאלכי דרש כי הוועדה תקבל שלוש החלטות חשובות:
09/01/2018  |  יוני בן-מנחם  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
בלפור חקק
בלפור חקק
הזמנתי את ההורים לשיחה. סיפרתי להם שהמצב בכיתה נואש, המורה פרישטיק אדם עדין מאוד, ואינו יכול ללַמד כאשר בנם בכיתה    הם נראו מתוחים, התייעצו ביניהם והיו במבוכה
דן מרגלית
דן מרגלית
לאחר 170 ימי המלחמה, לא נסכים עוד שנכדינו ונכדותינו ישלמו בדמים אלה או בדמים אלה את מחיר הטפילות של החרדים
יוסי אחימאיר
יוסי אחימאיר
יעקב הוא עיתונאי אשר לא היו לו שאיפות אחרות מלבד תקשורת, עיתונאות, יצירת סיפור, הגשה, הבאת חדשה, כתיבה, הבאת מידע על נושאים מנושאים שונים
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il