בפרלמנט של יום ששי, לפעמים יש נושאים מעניינים. בשבוע שעבר התחיל היוזם, שהוא גם יזם: "כולם מדברים על דירות. כחלון העלה את הנושא על סדר היום הציבורי. נכון, יש זוגות צעירים שרוצים ורצים לקנות דירה. לא עליהם אני מדבר".
- אלא על מי?
"על בעלי דירה או שתיים, שמשמשים אותם להשכרה. הכנסה צדדית כזאת".
- אז מה יש בכך?
"הרבה פעמים הם לא יודעים מה לעשות. נפלה בידם דירה - ירושה או שהצליחו לקנות - ורוצים להשכיר. אתם יודעים איך"?
- הרי זה הכי פשוט. מפרסמים בלוח המודעות ויש לך שוכרים...
"שגיאה ראשונה של יזמים חסרי נסיון: לקנות דירה יקרה. אז יש אפשרות להסתכל על תשואה (דמי השכירות לאורך זמן) ואפשר גם להסתכל על קניית דירה לזמן קצר, כדי "לעשות מכה" ולמכור כשהמחירים עולים. אתייחס להשכרה לשם תשואה לזמן ארוך.
"קודם כל, יש אימרה בתחומי הנדל"ן - דירה זולה בשכונה זולה מביאה תשואה הרבה יותר גדולה מאשר וילה. כלומר, באחוזי הכנסה, יותר כדאי לקנות משהו זול ולהשכירו".
ליד השולחן נראו כמה פנים מופתעות. האמנם?
והאיש שלנו המשיך בהרצאתו: "שגיאה שניה של משכיר חדש, שהוא מתייחס לדירה שהוא משכיר, כאילו הייתה הדירה שלו".
- כלומר?
"הוא ישפץ את הדירה שקנה לרמה ולאיכות שהוא רגיל בדירה שלו. מרצפות, שיפוצים, ארונות מטבח וכו'. אבל הדייר, פעמים רבות מוכן להסתפק בפחות כדי לשלם קצת פחות. אני, למשל, לא אוהב להשכיר לסטודנט צעיר, שבא עם אביו. לצעיר יש מעט דרישות והוא מוכן להסתפק בפחות. לי, היזם, זה נוח. האב דורש יותר. יותר מדי"...
- אתה קמצן, זרק מישהו.
"לא קמצנות. פשוט, עסקה כלכלית. משקיעים כסף, מקבלים כסף. עושים חשבון ולא מרמים אף אחד! "אגב, בדירה ישנה יש יותר תיקונים. אבל זה חלק מהמחיר של העסקה. כשמחשבים לטווח ארוך, ההשכרה משתלמת עם התיקונים הדרושים בדרך.
"כמעט נ.ב., המשיך היזם, שהוא גם יוזם - צריך לזכור שתשואה לא מחושבת לפי שכר דירה של 12 חודשים (כפי שכותבים בעתונים הכלכליים). תשואה צריך לחשב לפי 11 חודשים, כאילו הכנסות של חודש בשנה נועדו לתיקונים, שחלקם יהיו השנה וחלקם בשנים הבאות". מישהו מסביב לשולחן פנה אל הדובר: לא חשבתי שיש כל כך הרבה דברים. חשבתי שמשכירים את הדירה ופשוט לוקחים את הכסף.
"אז מה תעשה כשמתפוצץ צינור? תשלח את הדייר לכל הרוחות"?
כן, אולי יש כאלה בעלי בתים... אה, אבל עסקת השכרה איננה פשוטה וחשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין בעת הכנת החוזה.
"אז במה אפשר להשקיע היום? לא בנדל"ן"? - שאל היוזם שהוא גם יזם ויש לו כמה דירות.
"בקיצור, בכל עסקה כלכלית יש חשש להפסדים. אל תקנאו ביזמים שמרוויחים הרבה. זכרו את
נוחי דנקנר כדוגמא", השלים האיש את הרצאתו הקצרה.
[
עוד על השקעות בפוסט כסף זה דבר יקר]
חפותו של איש ציבור
1. שום איש ציבור לא נהיה כזה בעל כורחו.
2. לאיש ציבור גם אין חזקת חפות. אם יש חקירה - עליו להסביר את עצמו. אחרת, הוא צריך להתרחק מן הציבור.
