|   15:07:40
דלג
  אלעזר לוין  
עיתונאי עיתונות זהב בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל

אנשי הנדל"ן של השבוע

ברוך ולוי: פינוי-בינוי במורשה

יזמי הנדל"ן הוותיקים איציק ברוך וישראל לוי יבנו 580 דירות בשכונת מורשה ברמת השרון השבוע הם חושפים מה קורה מאחורי הקלעים במיזמים החדשים של פינוי-בינוי
23/02/2018  |   אלעזר לוין   |   כתבות   |   תגובות
איציק ברוך [צילום: כפיר זיו]

יזמי הנדל"ן איציק ברוך וישראל לוי שותפים, בחלקים שווים, במיזם לבניית 580 דירות בשכונת מורשה ברמת השרון במסלול פינוי-בינוי. השבוע חשפו לראשונה את ההשקעה, את פרטיה ואת הבעיות מאחורי הקלעים במסלול חדש זה של נדל"ן למגורים.

איציק (יצחק) ברוך (46) הוא אולי הידוע בין השניים. הוא יליד רחובות, עבד כמתווך ברשף נכסים, ובשנת 2000 הפך ליזם. תחילה, רכש בניין ריק בפתח תקוה, שאותו לא הצליח לשווק כמתווך; אחרי חצי שנה השכיר אותו לאגד כיזם. אחר כך רכש עוד ועוד מגרשים, בעיקר בדרום תל אביב, אך גם בגבעת שמואל, ונכנס גם ליזמות. הוא פועל ויוזם באמצעות חברת "יובלים" בבעלותו, שהיא גם בעלת 50 אחוז במיזם ברמת השרון.

שותפו, ישראל לוי, נכנס בשנים האחרונות בתנופה לעסקי נדל"ן, בעיקר בתל אביב. הוא רכש ממנהל הדיור הממשלתי את בניין משטרת מחוז תל אביב של המשטרה, ברחוב דיזנגוף 221. התוכנית היא לבנות במקום בית מלון, דירות יוקרה וחניון ציבורי. בנוסף, הוא יוזם בניית דירות בחיפה ופעיל בכמה מיזמים של פינוי-בינוי, ובהם 1,500 דירות חדשות סך הכל. המיזם ברמת השרון הוא אחד הגדולים שלו, אם לא הגדול שבהם.

רכש מחבס בניין במרכז ת"א

לפני כחמש שנים ניהל לוי מו"מ לרכוש ממשפחת הרצל חבס את חברת הבנייה שלהם, שנקלעה לקשיים. העסקה יצאה לפועל בצורה חלקית: לוי רכש מחבס, לפני ארבע שנים בדיוק. את בניין מרכזית בזק לשעבר ברחוב יהודה הלוי 74 במרכז תל אביב. הוא שילם 44.6 מיליון שקל. קיימות כמה תוכניות לגבי המבנה, אחת מהן הייתה להשכיר לפחות חלק ממנו למשטרה, המתפנה מרחוב דיזנגוף. השכנים התנגדו, הוועדות לבניין ערים נחלקו בדעותיהן. לפני ארבעה ימים (יום ב', 19.2.18) פסל בית המשפט את העסקה. על-פי פרסום אחרון של לוי, הנכס מיועד לבניית בית דיור מוגן בן 20,000 מ"ר.

כשניהל לוי את המו"מ והעסקה עם חבס, כבר היה קשור לעסקה הגדולה יותר ברמת השרון. לוי וברוך יצרו שותפות ב-2009. בשנים שלאחר מכן עסקו בהחתמת 168 דיירים ותיקים המתגוררים בבתים ישנים. זהו היה הליך ארוך, שהסתיים לפני כשלוש שנים.

בהמשך הכתבה ידובר רק על השלב הראשון במיזם, שני מגדלים בני 23 קומות, לבניית 297 דירות, ברחוב החלוץ ובסמטת עוזיה הסמוכה. שלב זה נמצא כבר בבנייה. 87 הדיירים שהתגוררו על חלק זה של המגרש יקבלו 87 דירות, ו-206 האחרות יימכרו בשוק החופשי.

בעל בית בודד יקבל כמה דירות

נשמע פשוט, אבל הנה הבעיות. לדוגמה: חוץ מהבניינים הישנים, עומד על המגרש בית ישן, השייך לאדם פרטי. הוא טען שכיוון שזה בית ולא דירה, מגיע לו יותר. ואכן, במו"מ עמו סוכם, שהוא יקבל מספר דירות חדשות, ולא דירה מול דירה כמו הדיירים האחרים. זו כנראה הסיבה לאי-התאמה מסוימת בנתונים לגבי מספר הדירות בפסקה הקודמת.

השלב הבא הוא חתימת חוזים בין הדיירים ליזמים, שיקבע איזו דירה יקבל כל דייר. היזמים החליטו להקצות לצורך כך את הקומות 11-2. הסיבה ברורה. הם רוצים לשמור לעצמם, למכירה, את הדירות בקומות הגבוהות, שמחירי המכירה שלהן גבוהים יותר . איך יחלקו 87 הדיירים ביניהם את הדירות? היה צורך למנות שמאי, שיכריע.

במקביל, חתמו כל הדיירים על התחייבות, לפנות את דירותיהם 90 יום לאחר שיקבלו התראה מהיזמים. שלב זה עבר, ככל הידוע, ללא בעיות.

לאתר 87 דירות להשכרה

לאן עוברים הדיירים, עד שיקבלו את הדירות החדשות במגדלים הנבנים? לדירות שכורות. חברתם של לוי וברוך שוכרת את הדירות. בדרך כלל רוצים הדיירים להמשיך ולגור בסביבה המוכרת להם. איתור 87 דירות היא בעיה בפני עצמה. לא קל לאתר מספר גדול של דירות בשכונה, גם אם נעזרים במתווכים מקומיים. נראה, שלבסוף נמצאו הדירות. שכירת הדירות, העברת הרהיטים, לעתים גם אחסונם, הם הוצאה כספית בעלת משקל לחשבון הבנק של היזמים.

היזמים התחייבו, שלאחר שלוש שנים יקבלו הדיירים את דירותיהם החדשות. כבר עתה ברור, שהיזמים לא יעמדו בלוח הזמנים, מסיבות שונות. ברוך ולוי ביקשו מהדיירים ארכה של 8 חודשים. הדיירים הסכימו, אבל לא בחינם: הם דרשו, וקיבלו, כפיצוי, הגדלת שטח הדירות ושיפורים בדירה.

התחזית כיום היא שבניית המגדל הראשון, הנמצא בשלב מתקדם, תסתיים עד סוף 2019. בניית המגדל השני, כרגע בשלבי חפירה ודיפון, אמורה להסתיים באמצע 2021.

למצוא קבלן, למצוא גופים שיממנו

"גמרנו עם הדיירים, אבל עלינו לטפל גם בצד העסקי-מקצועי, כמקובל בכל מיזם". כך אומרים שני היזמים. הוועדה לבניין ערים אישרה את המיזם בקצב מהיר יחסית. היה צורך לבחור חברה קבלנית. לאחר בדיקת הצעות, בחרו בתדהר, אחת החברות הגדולות והאמינות.

טוב, זה כבר מאחוריהם. עכשיו צריך לקבוע מי יממן את המיזם. אחרי בדיקת הצעות, בחרו היזמים בהצעה משולבת של בנק ירושלים וחברת הביטוח הראל. הן נותנות אשראי למספר שנים, מתוך הנחה שהיזמים יחזירו את ההלוואות מתוך ההכנסות ממכירת הדירות.

בנוסף, החליטו ברוך ולוי לממן חלק מהמיזם על-ידי הנפקת 100 מיליון שקל אגרות חוב בבורסה, עם אפשרות להגדלת ההנפקה ל-130 מיליון שקל. זה סיפור שלם: צריך להקים חברה ציבורית, לקבל אישורים של רשות ניירות ערך והבורסה. להעסיק מומחים, לבחור חברת נאמנות (רזניק-פז-נבו) ולהכין תשקיף רב-עמודים. ועוד לא דיברנו על ביטחונות לרוכשי האג"ח.

למכור 206 דירות ב-2.85 מיליון שקל

אחרי השלבים של הקרקע, האדריכל, הדיירים, הדירות השכורות, החוזים, בחירת קבלן והגופים המלווים, מגיע תור המרכיב העיקרי של העסקה - מכירת 206 דירות בשני המגדלים. זה לא קל ולא פשוט. מורשה נמצאת אומנם ברמת השרון, ישוב מבוקש, אבל היא בהחלט לא שכונת יוקרה. היזמים אופטימיים: "יש ביקוש גדול לדירות. באזור, והצע הדירות קטן".

האם הם צודקים? עד היום מכרו 66 דירות. כלומר, 32% מהדירות למכירה בשני המגדלים. נותרו למכירה 140 דירות. היזמים קבעו לוח זמנים; הם מאמינים שעד גמר בניית שני הבניינים, יצליחו למכור את כל הדירות.

תחזיתם של איציק ברוך וישראל לוי היא, שמכירת 206 הדירות, שהן בגדלים שונים, תניב להם הכנסה 500 מיליון שקל בדיוק, לא כולל מע"מ. כלומר, הם מניחים שימכרו דירה ממוצעת בכ-2.85 מיליון שקל כולל מע"מ (ולא כולל מס רכישה לא גדול, שישלמו הקונים). קצב השיווק בתקופה הקרוב יקבע, אם התחזית סבירה .

אם הכל יילך כשורה, אומרים לוי וברוך, הם ירשמו רווח גולמי של 149 מיליון שקל ממכירת הדירות בשני המגדלים. מרווח זה יש לנכות הוצאות מימון, מכירה והנהלה ומס הכנסה. הרווח נטו הצפוי מיועד בעיקר לפירעון החוב לבעלי האג"ח.

עם גמר בניית שני המגדלים הראשונים ושיווקם, יגשו שמואל לוי ואיציק ברוך לבניית השלב השני של המיזם, עוד שני מגדלים, עוד כ-290 דירות, חלקן לדיירים הוותיקים, רובן למכירה בשוק. ברוך ולוי כבר החתימו כמעט את כל הדיירים האחרים. אפשר להניח שההליכים לשלב השני יהיו פשוטים יותר, לאור התשתית שהניחה הפעילות של השלב הראשון.

כל הנדל"ן בכף-ידך
תאריך:  23/02/2018   |   עודכן:  23/02/2018
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
ברוך ולוי: פינוי-בינוי במורשה
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
השופט יורם דנציגר מסיים בשבוע הבא עשר שנים בבית המשפט העליון. מבין מאות פסקי הדין שלו, בחרנו שישה המיטיבים לייצג את יכולתו השיפוטית המרשימה, הכתיבה הרהוטה ובמיוחד שני מאפיינים בולטים שלו - אמירות כנות והעדר חשש להתמודד עם דעות מקובלות ומקובעות
23/02/2018  |  איתמר לוין  |   כתבות
תנאי הסדר הטיעון עם שלמה פילבר מרמזים, שהוא נותן לחוקריו עדות זהב נגד בנימין נתניהו פרשה 4000 חמורה יותר מאשר פרשת הולילנד פרשת גרסטל מעוררת חשש שמא עוד בכירים במערכת המשפט שומרים בבטן מידע נפיץ בנקודה כלשהי, מסת החקירות תהיה כזאת - עד שנתניהו לא יוכל להמשיך לתפקד כראש הממשלה
23/02/2018  |  איתמר לוין  |   כתבות
במקום נשים מכוערות עם ישבן וחזה אימתניים שלווין נהג לשבץ בהן את מחזותיו הראשונים, עם שמות מכוערים עוד יותר - ב"הילד חולם" הושפע לוין מסיפור הספינה שהפליגה מגרמניה לקובה, ועליה יהודים שברחו כדי להינצל מהנאצים ערב השואה. סיפורו מתרכז אף הוא בתאור טרגדיה זו, של התנכרות העולם המערבי ליהודים, ושליחתם חזרה באותה אניה היישר לשואה ולהשמדה. אך הודות לאי ציון מקום וזמן, ואי מתן שמות לדמויות - נתן לוין למחזה אופי אלגורי.
22/02/2018  |  עליס בליטנטל  |   כתבות
לרוב, כשאנו חשים לא טוב, ייראו זאת עלינו מייד כאשר יהיה לנו חום או שנהיה תשושים. עם זאת, יש לא מעט מחלות בהן החולים לא משתפים את הסביבה בהם מפאת הבושה שהם חשים ומהפחד מהתגובות השונות שהסביבה תגיב ברגע שיספרו על היותם סובלים מהמחלה ומנסים להסתיר זאת עד כמה שהם יכולים.
"פרצופה של מדינה" הוא הספר הראשון בשפה העברית, המנתח תהליכי מיתוג של מדינות וערים בישראל ובעולם. "פרצופה של מדינה" יאפשר לכם הצצה אל מאחורי הקלעים של תעשיית המיתוג ההולכת וגדלה, בה לוקחים חלק מיטב המוחות השיווקיים בעולם, במטרה להזניק את העיר או המדינה לפסגת המותגים העולמיים.
21/02/2018  |  דניאל צימט  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
בעצם מדוע שהח"כים לא יאשרו לעצמם פגרה? אבל לא סתם אלא ללא מגבלת זמן, לכו לפגרה, לכו ואל תשובו
יוסף אורן
יוסף אורן
אני בטוח ששופטי הפרס בחרו את הספרון "החזאית" כספר הטוב ביותר מאלה שהוגשו לעיונם בשנת 2022, אך גם הטוב מכולם באותה שנה לא היה כנראה מספיק טוב כדי להיבחר כראוי לפרס ברנר
אלי אלון
אלי אלון
בתי העלמין הקיבוציים, לרוב מטופחים ומגוננים בצמחי ושיחי נוי ובעצים מצילים    בסך-הכל ניתן לקבוע כי בתי העלמין הקיבוציים מטופחים יותר מאשר בתי עלמין אחרים
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il