זירוז פרויקטים של פינוי בינוי

כחלק ממדיניות הממשלה לקידום התחדשות עירונית באזורים שכבר מיושבים, נחקק בשנת 2006 חוק פינוי ובינוי (פיצויים), במטרה להקל על ביצוע מיזמים מסוג זה, שלעיתים נתקעים לתקופת זמן ממושכת עקב אי-שביעות רצונו של אחד הדיירים.

בחוק נקבע, כי בפרויקט בו 80% מבעלי הדירות להן מוצמד לפחות 75% מהרכוש המשותף הסכימו לעסקה, יהיו רשאים אותם בעלי דירות לתבוע מבעל דירה המסרב להצטרף לפרויקט פינוי ובינוי מסיבות שאינן סבירות. החוק נועד להקל על עסקות פינוי ובינוי הנאלצות להתמודד עם קשיים שגורמים בעלי דירות בודדים בבית המשותף המתנגדים לפרויקט, למול רוב גורף מבין בעלי הדירות המעוניינים בביצוע העסקה.

עם זאת, הניסיון שהצטבר מאז חקיקת החוק הראה, כי למרות שקיימת האפשרות לתבוע בנזיקין את בעל הדירה הסרבן, החוק הקיים אינו מספק את המענה הנדרש ועסקות רבות נאלצות להתמודד תכופות עם "בעלי הדירה הסרבנים" אשר מונעים את הוצאתם לפועל של הפרויקטים.

כדי לפתור את בעיה זו, הונחה על שולחן הכנסת הצעה לתיקון החוק, המבקשת להוסיף סנקציה נוספת במטרה להרתיע "סרבנים" אשר מתעקשים על סרבנותם ללא הצדקה. הצעת החוק מעניקה לבית המשפט את הסמכות להורות על פינויו של בעל הדירה הסרבן, במידה ובית המשפט מצא כי הפינוי הוא מוצדק וסביר ולאחר שניתנה לבעל הדירה הסרבן הזדמנות להציג את עמדתו בנושא.

עם זאת, התיקון המוצע לא נותן מענה לקשיי ההישרדות של פרויקטים לפינוי ובינוי ש"נתקעו" בגלל התנגדות של בעל דירה סרבן.

על-פי החוק הקיים, כדי לאפשר איזון בין זכותם של רוב הדיירים שכן מעוניינים בפרויקט לזכותם של הדיירים המתנגדים, רשאי בעל הדירה המתנגד לעסקה, לפנות לבית המשפט על-מנת שייבחן האם הסיבות להתנגדות סבירות, בהתאם לאמות מידה הקבועות בחוק.

ראוי שההכרעה על הלגיטימיות של התנגדות לעסקה לא תגולגל בשלב ראשון לפתחם של בתי-המשפט, המצויים בעומס רב גם כך, מפני שניהול משפט יכול לארוך זמן ממושך ורק יזיק לפרויקט ולצדדים המעורבים, אלא תטופל תחילה על-ידי הגורמים המתמחים בכך, כדוגמת שמאי הפינוי ובינוי. באופן זה, על-מנת לייעל ולקצר את משך הדיונים בהליכים אלה - יתקיים הליך מקדמי בפני שמאי המתמחה בפינוי ובינוי במתכונת של הליך בוררות מהיר ויעיל.

בהליך מקדמי זה, יקבע השמאי האם סירובו של בעל דירה לעסקה הוא סירוב סביר מהבחינה הכלכלית. בהתאם למודל זה, הכרעותיו יהיו מבוססות על אמות המידה שנקבעו בחוק הנוגעות לטיב העסקה בלבד. כלומר, האם מדובר בהתנגדות לעסקה שאינה כדאית כלכלית, או שאינה כוללת מגורים חליפיים או שלא הוצגו בה בטוחות הולמות לביצוע הפרויקט ולכן הסיבות להתנגדות הן סבירות.

רק לאחר שניתן פסק הבוררות על-ידי השמאי, הצדדים יהיו רשאים לפנות לבית המשפט, ובשלב זה בית המשפט יהיה רשאי לבחון האם קיימים שיקולים אחרים, סובייקטיביים, הנוגעים למידת הלגיטימיות של סירובו של בעל הדירה או אם קיימות נסיבות אישיות שיש בהן כדי להצדיקו. בכך למעשה יעשה מעין "מיקור חוץ" לחלק האוביקטיבי של ההליך, ובתי-המשפט יקבלו לידיהם מקרים בשלים יותר, אשר יאפשרו דיון מהיר ויעיל יותר.

מתווה זה יטיב עם כל הצדדים - מלבד ההקלה בעומס על בתי-המשפט העמוסים גם כך, גם הדיירים שמעוניינים בפרויקט וגם אותם דיירים שלא, יגיעו להכרעה תוך זמן קצר יותר וידעו מה יעלה בגורל בתיהם.