|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?

על תוכניות והשבחה

האם תוכנית בינוי יכולה לגרום לחיוב בהיטל השבחה? מגמת הפסיקה מלמדת, כי התשובה תלויה בהגדרה - האם זוהי תוכנית "מחייבת" או שמא תוכנית "מנחה"
03/04/2018  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות
שני סוגים של תוכניות [צילום: רועי עלימה, פלאש 90]

האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין שינוי תוכנית בינוי? המונח "תוכנית בינוי" (המכונה גם "תוכנית עיצוב" או "נספח בינוי/עיצוב") אינו מעוגן בחוק התכנון והבנייה, אלא הוא פרי המציאות התכנונית: כלי עזר להשלמת תוכנית סטטוטורית באמצעות מתן הוראות והנחיות מפורטות המאפשרות מימוש תוכנית, באמצעות היתרי בנייה מפורטים. תוכנית בינוי היא מסמך המשרטט ברמת פירוט גבוהה, באמצעים גרפיים או מילוליים, את תמונת הבנייה המתוכננת בשטח שעליו חלה תוכנית סטטוטורית.

יש להבחין לענייננו בין שני סוגים של תוכנית בינוי. האחד: תוכנית בינוי המצורפת לתוכנית הסטטוטורית, שהיא פירוט והרחבה שלה ומהווה חלק ממנה. השני: תוכנית הנעשית לאחר אישורה של תוכנית סטטוטורית ועל-פי הנחיות הקבועות בה. תוכנית כזו אינה עוברת את מסלול האישור הקבוע בחוק התכנון והבנייה, וכתוצאה מכך אין לציבור בדרך כלל זכות התנגדות עליה.

השימוש בתוכניות בינוי מהסוג השני, אף שאין להן מעמד רשמי, היה נפוץ שנים רבות במוסדות התכנון כבסיס להוצאת היתרי בנייה. הדבר נעשה בעיקר עד תיקון 43 לחוק התכנון ובנייה, בו הוסף סעיף 145(ז) אשר נועד למנוע אישורן של תוכניות כלליות אשר אינן כוללות פירוט של שטחי הבנייה, קווי הבניין, מספר הקומות וכדומה, וקובע שאלו יאושרו במסגרת תוכנית הבינוי.

לאורך השנים הביע בית המשפט העליון את דעתו הברורה על כך שלתוכנית בינוי אין כל מעמד חוקי עצמאי והיא אינה מסוג התוכניות שחוק התכנון והבנייה מכיר בהן. על כן, אין היא יכולה אלא להביא לידי ביצוע את שנקבע בתוכנית מפורטת שאושרה כדין (בג"ץ 445/73).

עוד קבע בית המשפט העליון (בג"ץ 5631/92), כי תוכנית בינוי היא תוכנית המפרטת, על יסוד קביעותיה המפורשות של תוכנית בניין עיר, מה יהיו תהליכי ביצוע הבינוי בפועל, וכי אין להסדיר בתוכנית בינוי נושא החייב להיות מוסדר בתוכנית מתאר או בתוכנית מפורטת. תוכנית הבינוי יכולה להתווסף על הסדר נאות של הנושא הכלול בתוכנית המוכרת בדין, כדי לפרט שלבי ביצוע או דרכי ביצוע, אך אינה באה במקום תוכנית כזו.

בעקבות זאת, (ערר 6007/08) חזרה ועדת הערר על הקביעה העקרונית, לפיה אין להסדיר בתוכנית בינוי נושאים החייבים להיות מוסדרים בתוכנית מתאר או בתוכנית מפורטת, וכי הוראה בתוכנית המאפשרת לעשות זאת - אינה ראויה. על-אף זאת, ועדת הערר לא מצאה לנכון להורות לוועדה המקומית להכין תוכנית סטטוטורית חדשה, אלא רק הנחתה אותה לפרסם את תוכנית הבינוי להתנגדויות לציבור, על-מנת שתוכל לשקול בעת הדיון בה את כל השיקולים הרלוונטיים.

מעמדו של נספח בינוי המצורף לתוכנית נקבע על-פי האמור בהוראות אותה תוכנית. לפיכך, התוכנית עשויה לקבוע הוראות שונות לגבי תוקפו ומעמדו של נספח הבינוי. כאשר התוכנית קובעת, כי נספח הבינוי המצורף לה או חלק מהוראותיו הם מחייבים, לא ניתן לתת היתר בניגוד להוראות המחייבות בלא נקיטת הליכים על-פי החוק. כאשר נספח הבינוי מוגדר כ"מנחה", מותר לרוב לתת היתר בסטייה ממנו, ככל שהסטייה היא במסגרת התוכנית שאושרה וככל שקיימת הצדקה לכך, ללא צורך בפרסום הקלה. סבירות הסטייה נבחנת לפי הנסיבות, ובכללן גודל הגמישות התכנונית שהותרה ותכליתה.

בית המשפט המחוזי מרכז קיבל (עמ"נ 43989-03-11) את ערעורו של קיבוץ עינת על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה וקבע, כי החלטתה של הוועדה לפיה תוכנית בינוי תיחשב כמפורטת לצורך גביית היטל השבחה - אינה סבירה. בית המשפט ניתח את הוראות חוק התכנון והבנייה ביחס להיטל השבחה והגיע למסקנה, כי אין בהן התייחסות לתוכנית בינוי.

בית המשפט התייחס למאפייניה של תוכנית בינוי וציין, כי אחד הבולטים שבהם הוא שאישורה אינו כרוך בהליך של פרסום ודיון בהתנגדויות, להבדיל מאישורן של תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות. בית המשפט הפנה גם לפסיקה, לפיה עניין שיש להסדירו בתוכנית מפורטת אין להסדירו בתוכנית בינוי. לפיכך, דחה בית המשפט את הטענה לפיה תוכנית הבינוי שמכוחה התבקשה הוועדה להוציא היתרי בנייה עבור הקיבוץ, היא "בפועל" תוכנית מפורטת, שכן היא כוללת הוראות מפורטות שאינן מופיעות בתוכנית בינוי שהיא בדרך כלל תשריט.

עקרון דומה נקבע במקרה נוסף (ערר 62/17), בו נדונה הוראה בתוכנית לפיה "יוצאו היתרי בניה על-פי תוכנית בינוי אשר תאושר בוועדה המחוזית". לדעת השמאית המכריעה, הצורך באישור תוכנית בינוי משקף דחייה של שלוש שנים - מה שמביא להפחתת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ולהגדלת היטל ההשבחה. בית המשפט לא מצא פגם בקביעה זו וקבע, כי אין זה בלתי סביר שקונה סביר שהיה מביא בחשבון את הפסיקות הנ"ל, היה מעריך שהוועדה המחוזית הייתה שולחת אותו להכין תוכנית מפורטת ולא הייתה מסתפקת באישור תוכנית בינוי, או לפחות דורשת לפרסם את התוכנית להתנגדויות לציבור.

האם יש צורך בפרסום הקלה בסטייה מנספח בינוי? ועדת הערר קבעה (ערר 8108/12), כי מעיקר הדין כאשר מבקשים לסטות מנספח בינוי המוגדר כנספח מנחה, אין חובה בפרסום הקלה מכוח הוראת סעיף 149 לחוק, אך לוועדה המקומית מוקנה שיקול דעת במקרים מסוימים לפרסם את הבקשה לעיון הציבור. לפיכך, אין בעצם קבלת ההחלטה על פרסום הקלה על-ידי הוועדה המקומית, כדי להוות ראיה לקיומו של אירוע מחולל השבחה. הקלה שפורסמה ואושרה בהעדר חובה לעשות כן על-פי דין, אינה מהווה אירוע מס לצורך חיוב בהיטל השבחה, וזאת אף אם יש בה כדי להעלות את שווי המקרקעין.

לסיכום: על-פי מגמת הפסיקה נראה, כי ככל שמדובר בתוכנית בינוי "מחייבת", לא ניתן לתת היתר בניגוד להוראות המחייבות בלא נקיטת הליכים על-פי החוק, וממילא כל שינוי מהווה שינוי של תוכנית בגינו ניתן לחייב בהיטל השבחה. לעומת זאת, כאשר תוכנית הבינוי מוגדרת כ"מנחה", מותר לתת היתר בסטייה ממנה במסגרת התוכנית שאושרה ללא צורך בפרסום הקלה (גם אם פורסמה בפועל), ולכן היא אינה מהווה אירוע מס לצורך חיוב בהיטל השבחה, אף אם יש בה כדי להעלות את שווי המקרקעין.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  03/04/2018   |   עודכן:  03/04/2018
עו"ד צבי שוב, עו"ד עמיעד גולדברגר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
האיום על נתניהו מגיע מצד בית המשפט שמגביל אותו (כמו בעניין הפליטים למשל) וגם מצד הקואליציה הבעייתית שהוא מחויב לה כדי להישאר ראש ממשלה (למשה כחלון למשל יש זכות וטו בהסכמים הקואליציוניים לכל החלטה נגד בית המשפט). לנתניהו עומדות שתי האפשרויות הבאות:
03/04/2018  |  עמוס שנער  |   מאמרים
השמאל הישראלי היה בעבר חוד החנית. השמאל הישראלי היה בעבר ראש החץ, בהתיישבות, בביטחון ובצבא והיכן שהוא במעלה ההר, השמאל הלך לאיבוד. מאידיליית חיי השיתוף שהתנפצה, הם עברו לחלום אחר, חלום של שלום, חלום על שתי מדינות, וגם החלום הזה מתנפץ אל מול עיניהם.
03/04/2018  |  אפרים הלפרין  |   מאמרים
מצער אותי, ששרי פנים, המייצגים ציבור חרדי, היו החלוץ שהלך לפני המחנה בהתנכלות לאלפי בנים חורגים לאלוהים ולאדם, שגנבו גבולות במסע היחלצותם מהאימה במדינות בהן חיו ביבשת אפריקה. במקום להיות הכוח המרסן והמאפק את פרץ ההתלהמות נגד גלי השנאה לזר, בחרו לקחת עמדה של מתניעי פרץ ההסתה יחד עם שרת התרבות, שראו באותם כארבעים אלף אומללים סרטן ואף הצטרפו לאחרונה לשקר, כי קיימת מדינה שלישית באפריקה המוכנה לקלוט אותם ולדאוג להם.
03/04/2018  |  איתן קלינסקי  |   מאמרים
אירועי הגבול עם עזה של ערב הפסח מחזירים אותנו אל הדיון הרחב יותר של גורלה ועתידה של רצועת עזה והיחסים בינה ובין מדינת ישראל. ואולי, בדיון הזה, הגיע הזמן לשנות את האופן שבו תופסים בישראל את הדברים הללו.
03/04/2018  |  זוהר בן-אשר  |   מאמרים
עוד כמה תגובות קצרות בדרך כלל - בנושאים גדולים כקטנים, שהציקו לי, או עניינו אותי והפעם - רבת-תועלת, זוכו, ראש חנית, איתור נעדרים וחרפה "בניסן נגאלו, בניסן עתידין לִיגא̤ל" (גמרא, ראש השנה, דף י', עמוד ב')
03/04/2018  |  אביתר בן-צדף  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
יוסף אורן
יוסף אורן
אני בטוח ששופטי הפרס בחרו את הספרון "החזאית" כספר הטוב ביותר מאלה שהוגשו לעיונם בשנת 2022, אך גם הטוב מכולם באותה שנה לא היה כנראה מספיק טוב כדי להיבחר כראוי לפרס ברנר
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
יוסי אחימאיר
יוסי אחימאיר
במקרה שלנו התמונה המדומיינת הפוכה: ישראל היא האריה, המותקף משום-מה על-ידי עדר זברות מתייהרות    היוכלו החיות המפוספסות, עטויות כפיות וסרטים ירוקים למצחם ללביא הבודד?
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il