דירה להשכיר

הדיון על מחירי הדיור בישראל מצוי על סדר היום מזה מספר שנים כאשר פוליטיקאים רבים מבטיחים לפעול על-מנת לשפר את המצב אליו הגענו. הפגיעה באזרחי ישראל בשל עליית המחירים מתבטאת הן במחירי הדירות והן במחירי שכר הדירה. עם זאת, בעוד שמרבים לדבר על מחירי הדירות, היקף המידע על שוק השכירות מצוי בחסר.

במסמך שפרסמה המועצה הלאומית לכלכלה, הכותבים, עופר רז-דרור ואפרת שמיר, הציגו נתונים רבים ביחס לשוק השכירות בישראל. מן המסמך עולה כי בישראל חיים כ-1.7 מיליון איש בשכירות וכי שוק השכירות מגלגל כ-28 מיליארד ש"ח בשנה. אחד הנתונים הבולטים במסמך, אשר מראה את אחת הבעיות הקיימות בשוק השכירות, הינו משך השהות בדירות השכורות לעומת משך חוזי השכירות. מן המסמך עולה כי משך הזמן הממוצע בו דייר מתגורר בדירה שכורה עומד על 4 - 4.5
שנים, בעוד שכ-90% מחוזי השכירות נחתמים לשנה אחת בלבד. המסמך ממשיך ומראה את הקשר שבין גילאי האנשים ושכרם לבין הבחירה בין רכישת דירה ובין מגורים בשכירות. המסמך שופך מעט אור על מצב השוכרים בישראל ועל חשיבותו של שוק זה בכלכלה הישראלית.

נכון להיום, שוק השכירות הינו שוק "פרוץ" באופן יחסי שכן הפיקוח עליו מועט והחוקים הנוגעים להסדרת היחסים בין השוכר למשכיר מצויים בחסר. בכל הנוגע להשכרת דירה, קיים פער כוחות בין שוכר דירה ומשכיר, פער כוחות הגדל בין היתר בשל כך שהביקוש עולה על ההיצע. לאור כך, המחוקק נדרש להתערב ולקבוע הסדרים שיהיו הוגנים יותר כלפי השוכר וייצרו וודאות בשוק השכירות.

ביום 19.7.2017 פורסם תיקון לחוק השכירות והשאילה, תיקון אשר נועד ליצור וודאות בשוק השכירות וכן על-מנת ליצור כללים הוגנים יותר כלפי שוכרים. רבים מעלים תהיות באשר לתועלת אשר תצמח מתיקון זה וזאת בין היתר לאור כך שהתיקון לחוק אינו כולל פיקוח על שכר הדירה ואינו קובע הקמה של רשם השכירות אשר יפקח על שוק השכירות בישראל ועל קיום החוקים. עם זאת החוק קובע מנגנונים שונים אשר נועדו להגן על השוכר, כפי שיוצג להלן. עיקרו של התיקון לחוק הינו הוספת פרק אשר עוסק כולו בחוזה שכירות למגורים. בין היתר, החוק מגדיר לראשונה מהי דירה שאינה ראויה למגורים ומהם הפרטים שיש לכלול בחוזה שכירות. להלן נציג את עיקרי החוק בכל הנוגע לחוזי שכירות.

דירה שאינה ראויה למגורים המחוקק מונה רשימה של מקרים אשר בהתקיים אחד מהם, הדירה נחשבת לדירה שאינה ראויה למגורים. החוק קובע כי חובה על המשכיר למסור לשוכר דירה ראויה למגורים ובמקום בו מסר המשכיר דירה שאינה ראויה למגורים, מהווה הדבר הפרת הסכם השכירות. על-מנת להגן על השוכר, קבע המחוקק כי הצדדים אינם רשאים להתנות על סעיף זה. כלומר, גם אם השוכר מעוניין בדירה אשר מוגדרת לפי החוק כדירה שאינה ראויה למגורים, הוא אינו יכול לקבלה. סעיפים שלא ניתן להתנות עליהם ההתערבות הבוטה ביותר של המחוקק מתבטאת בכך שהמחוקק בחר מספר סעיפים מהחוק עליהם הצדדים אינם רשאים להתנות כלל, לדוגמה, מסירת דירה שאינה ראויה למגורים כאמור לעיל, ומספר סעיפים עליהם רשאים הצדדים להתנות רק לטובת השוכר. המשמעות הינה שהמחוקק בחר להתערב בחופש החוזים לשם הבטחת ההגינות ביחסים החוזיים בין הצדדים וזאת על-רקע פערי הכוחות בין השוכר למשכיר. כלל הסעיפים שנציג להלן הינם סעיפים שהצדדים אינם רשאים להתנות עליהם אלא לטובת השוכר.

תיקון ליקויים בדירה

החוק קובע כי המשכיר אחראי לתקן כל פגם שנגרם כתוצאה משימוש סביר בדירה, בעוד שהשוכר נדרש לתקן ליקויים אשר נגרמו עקב שימוש לא סביר בלבד. לראשונה, החוק קובע מסגרת זמנים בהם מחויב המשכיר לעמוד בתיקון הפגמים. נקבע, כי על המשכיר לתקן פגם לא יאוחר מ-30 ימים מהיום בו קיבל על כך דרישה מהשוכר וכאשר מדובר על פגם שתיקונו דחוף, על המשכיר לתקנו לא
יאוחר מ-3 ימים מהיום בו קיבל על כך דרישה מהשוכר. החוק קובע מהן הפעולות אותן רשאי השוכר לנקוט במקרה בו המשכיר לא ממלא את חובתו לתקן את הליקויים.

תשלומים

חלוקת התשלומים בין השוכר למשכיר הינה סוגיה המעוררת פעמים רבות מחלוקות בין הצדדים בטרם חתימה על הסכם שכירות. גם בנושא זה בחר המחוקק להתערב וקבע מהם התשלומים שעל כל אחד מן הצדדים לשאת. בין היתר, דן הסעיף בתשלום ביטוח המבנה ותשלום דמי התיווך. באשר לדמי תיווך, כל שוכר מכיר את הדילמה בחיפוש אחר דירה להשכרה, האם לחפש דירה דרך מתווך ולשאת בדמי התיווך או
להשקיע זמן ומאמצים רבים יותר ולחפש דירה לבד? התשלום למתווך אינו תשלום זניח ומהווה שיקול כלכלי לציבור השוכרים. על-מנת להגביר את השוויון בין השוכר למשכיר, קבע המחוקק כי בכל מקרה בו המתווך פועל מטעם המשכיר, ישלם המשכיר את דמי התיווך. באשר לתשלום ביטוח המבנה, גם בעניין זה קבע המחוקק כי המשכיר הוא שיישא בעלויות אלו. קביעה זו של המחוקק נבעה מן הסיבה שהנפגע העיקרי מכך שלא יהיה ביטוח הוא המשכיר ובהתאם, מי שייהנה מקיומו של הביטוח ויקבל את התמלוגים הוא המשכיר ועל כן עליו לשאת בתשלום זה.

ערובות

נושא הערבויות אותן נדרש השוכר לתת למשכיר הינו נושא המטריד רבות את ציבור השוכרים. פעמים רבות, שוכרים מתבקשים לתת מספר ערובות ובמקרים רבים גובה הערובה גבוה באופן יחסי לגובה השכירות. כמו-כן, לרוב, הסכמי השכירות מותירים למשכירים את שיקול הדעת בכל הנוגע לפירעון הערבויות, כאשר המשכירים אינם מחויבים ליתן לשוכר התראה והזדמנות לתקן את ההפרות בטרם פירעון הערבות.

התיקון לחוק מגביל הן את גובה הערבות אותה רשאי המשכיר לדרוש והן את הסיטואציות בהן רשאי המשכיר לממש את הערבויות. יתרה מכך, החוק מגביל את הסכום אשר רשאי המשכיר לפרוע בגין כל אחת מאותן הסיטואציות. תוספת חשובה נוספת בתחום זה הינה החובה החלה על המשכיר להתריע בפני השוכר בטרם מימוש הערבות ולממשה רק במקום בו לא תוקנה ההפרה.

ביטול החוזה

במרבית הסכמי השכירות נהוג להוסיף סעיפים המאפשרים לצדדים להביא את ההסכם לסיומו בטרם תום תקופת השכירות או האופציה. פעמים רבות בעוד שלשוכר ניתנת האופציה לסיים את הסכם השכירות רק במקום בו הוא ימצא מחליף שיאושר ע"י המשכיר, הרי שלמשכיר שמורה הזכות לבטל את ההסכם בהודעה מראש ללא כל סיבה.

על-מנת לשמור על עקרון ההדדיות ולמנוע יתרון בלתי הוגן למשכיר, קבע המחוקק כי תניה בחוזה המאפשרת למשכיר לבטל את ההסכם, שלא בשל הפרה, בטלה, אלא אם קיימת זכות זהה גם למשכיר. המשמעות הינה, שנכון להיום, בכל מקרה בו הסכם שכירות קובע כי משכיר רשאי לבטל את ההסכם, חובה כי זכות זו תהא גם לשוכר. יתרה מכך, המחוקק קבע כי על משכיר המעוניין לבטל ההסכם שכירות להודיע על כך לשוכר לכל הפחות 90 יום מראש בעוד ששוכר צריך להודיע על כך רק 60 יום מראש.

התיקון לחוק השכירות והשאילה הינו צעד בכיוון הנכון אולם נדרשים צעדים רבים נוספים על-מנת להגן על ציבור השוכרים בישראל. בין היתר, יש לתמרץ בעלי דירות לחתום על חוזים לטווח ארוך אשר יספקו הגנה וודאות לדיירים; יש לפקח על יישום החוק בפועל; יש להתערב במחירי השכירות ועוד.