"חגיגת המחירים בבאר שבע נגמרה"

רן הראל: "אנחנו מייעצים למשקיעים, מאתרים להם דירות, משכירים את הדירות, מנהלים אותן וגובים דמי ניהול".

דוגמאות לעסקות אחרונות?

הראל: "איתרנו לגימלאי דירת 3 חדרים ב-480 אלף שקל. מצאנו לה שוכר, המשלם 2,300 שקל בחודש. זוהי תשואה של 4.8%. התשואה טובה גם לאחר שאנחנו גובים את דמי הניהול שלנו. משקיע קנה באמצעותנו דירת 4 חדרים ב-800 אלף שקל. איתרנו שוכר ב-3,300 שקל לחודש. החוזה ייחתם בשבוע הבא, ובעל הדירה ייהנה מתשואה של 5%, לפני דמי ניהול. יש לזכור, שהכנסות אלו משכר דירה פטורות ממס".

התשואות מהשכרת דירות בבאר שבוע גבוהות, זה שנים, בהשוואה למקובל בערים אחרות, שם התשואה 3% עד 3.5% אלפי סטודנטים בבאר שבע מחפשים לשכור דירה לשנתיים-שלוש, הביקוש גדול ושכר הדירה מתנהג בהתאם. הבנייה החדשה אינה מדביקה את הביקוש".

האם העלאת מס הרכישה למשקיעים השפיעה על השוק?

פרטמן: "כן. הביקוש של משקיעים לדירות יוקרה בבאר שבע ירד במידה ניכרת. אבל לא אלו הדירות שהסטודנטים מחפשים, והשוק לא הושפע".

אתם רק מנהלים-מתווכים, או גם יזמים?

הראל: "ניסינו, אך יש בעיה. איתרנו בניין ישן בבאר שבע, בן 32 דירות, למיזם פינוי-בינוי. הגשנו תוכנית לעירייה, לאשר בניית מגדל בן 144 דירות. מחירי המכירה של דירות חדשות בבאר שבע נמוכים יחסית, ולכן עלינו להשיג יחס של יותר מ-3 ל-1 בין הדירות למכירה והדירות הניתנות בחינם לדיירים הוותיקים. העירייה לא מאשרת, בינתיים, הדיונים נמשכים ונמשכים. היא דורשת שנשקיע גם בתשתית ובחניון. זה פשוט לא יהיה כדאי, ואם בכלל יאשרו, זה ייקח שנים! לכן ירדנו מהתוכנית, לפי שעה".

הביורוקרטיה קשה?

פרטמן והראל: "מאוד! ההליכים ארוכים ומתישים. הכל מתקדם כל כך לאט. עוברים חודשים בין ישיבה לישיבה. בכל פעם מעלים דרישות חדשות. משיחות עם עמיתים ידוע לנו, שמצב דומה שורר גם בערים אחרות. לכן החלטנו להיכנס למיזמי נדל"ן גם לארצות הברית, וראינו אור!".

מה עשיתם ואיך?

שני היזמים: "לפני שנתיים קנינו ב-150 אלף דולר שני בתים פרטיים בג'קסון וויל, פלורידה. הכל פשוט ומהיר: ברוקר איתר לנו את הבתים. הוא גובה עמלה רק מהמוכר. חברת ניהול השכירה וניהלה בעבורנו את הבתים. היא איתרה שוכר ב-2,200 דולר לחודש. תשואה של 17%. החברה גובה עמלה של 8% עד 10% מדמי השכירות, גם לאחר מכן, וגם לאחר ניכוי הוצאות אחרות, נשארה תשואה גבוהה".

היה גם רווח מהעסקה?

שני היזמים: "לאחר זמן מכרנו את הבתים, גם כן באמצעות ברוקר (עמיל), ב-200 אלף דולר. הרווחנו 50 אלף דולר. שילמנו, על-פי החוק, מס רווחי הון של 20% בארצות הברית, ועוד 5%, השלמה ל-25%, בישראל. נשאר רווח של 37,500 דולר נטו, שהם תשואה של 25%, ועוד הכנסות משכר דירה!".

ההליכים מסובכים?

פרטמן: "בכלל לא. ההליכים פשוטים, יעילים ומהירים. מסכמים עסקה מהר. התשלומים נעשים באמצעות העברות בנקאיות. חברות מקצועיות מטפלות בכל הפרטים הטכניים. אין צורך באישורים של פקידים על כל צעד".

הצעד הבא, האחרון לפי שעה של שני היזמים, הוא הקמת שש קבוצות, בנות 30 משקיעים ישראלים כל אחת, לרכישת דירות ובתי מגורים בארצות הברית. לדבריהם, בשש הקבוצות חברים 180 משקיעים ישראלים. עמיל אמריקני כבר איתר לקבוצות בנייני מגורים בפלורידה, שיקגו וקליבלנד.

הראל ופרטמן: "הכל שם כל כך פשוט ומהיר, בתנאי שיש לך עסק עם חברות מקצועניות. כל אחד מ-180 המשקיעים הכניס כמה אלפי דולרים, מי יותר ומי פחות. כל קבוצה רוכשת נכס אחד באמצעות חברת תיווך מקומית, וחברה זו גם דואגת לנהל ולהשכיר אותו. המשקיעים שלנו יודעים שצפוי להם רווח ניכר. אנחנו אישית גם שותפים בקבוצות. הכל נעשה על-פי החוק!. בנוסף, קנינו בקליבלנד גם קרקע לשבע וילות בבעלותנו".

הנה הפתעה. מתן פרטמן ורן הראל נכנסו באחרונה, לדבריהם, לעסקי נדל"ן גם באי זנזיבר.

מה איבדתם שם?

הראל: "האי, באוקיינוס ההודי, מהווה חלק ממדינת טנזניה. הוא ידוע כאתר נופש מבוקש, עם חוף ים יפהפה, מראות טבע, עצים ובעלי חיים נדירים, אתרים אקזוטיים, ספארי, וכל זאת לצידם של בתי מלון מודרניים. ישראלים מגיעים לאי מדי שבוע, ועשרות אלפי תיירים מציפים את האי ביולי-אוגוסט".

מה הרעיון העסקי?

הראל ופרטמן: "אנחנו מארגנים, יחד עם שני משקיעים נוספים, קבוצה שתקנה ותבנה את המיזם, שבו 35 דירות נופש. הן יושכרו בעיקר לתיירים".

האם יצליחו? ימים יגידו.