איך זה קרה? בשלב ראשון, לאחר שרכשה את המגרש, ביקשה חברתו של נתנאל מהעירייה, להגדיל את מספר הדירות מ-170 ל-180. אבל אחר כך יזמה העירייה תוכנית מהפכנית, להגדיל את מספר הדירות פי שניים וחצי, מ-170 ל-450. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שהיא-היא העירייה עצמה, אישרה כמובן את ההצעה, והעבירה אותה לדיון, הפקדה והחלטה של הוועדה המחוזית.

אלדד פרי בונה על ההנחה הסבירה, שהמחוזית תאשר את הגדלת הזכויות. אם תאשר פחות מ-450 דירות, יקטן התשלום לנתנאל ב-350 אלף שקל לדירה. גם במקרה כזה, תרשום נתנאל גרופ רווח מכובד.

החברה תשתמש בתמורת המכירה, קודם כל, כדי לפרוע הלוואה שנטלה מחברת יסודות נדל"ן, למימון חלקי של הרכישה. הדבר הכרחי, כי יסודות קיבלה שעבוד על המגרש, וכדי למכור לפרי, יש להסיר את השעבוד. אחר כך יפרעו אג"ח שהנפיקו בציבור. יישאר רווח נאה, שיבסס עוד יותר את חברתו של נתנאל.

אריה נתנאל (63) הוא קבלן ויזם ותיק, הפועל זה כשלושים שנה, בעיקר בבנייה בחולון, אך גם בערים אחרות. אין זו פעם ראשונה שהוא מוכר מגרש או נכס, בצד רכישות של מגרשים אחרים. העסקה של לוד היא הגדולה בכולן, עד עתה. היא גם עשויה לתת שיעור לקבלנים: לא חייבים לבנות דירות כדי להרוויח.

חברת רישן השקעות היא בעלת 61 אחוז מנתנאל גרופ. אריה נתנאל מחזיק 45% ברישן, ומכהן כיו"ר פעיל של נתנאל גרופ. אחיו הצעיר, דני (55) מחזיק כ-18% מהמניות, ומכהן כמנכ"ל. הסכם הצבעה שנחתם בעבר בין אריה לדני, מבטיח להם, ובעיקר לאריה הבכור, שליטה ברישן, וממילא בנתנאל גרופ.

שני בני משפחה נוספים, מאיר הרצל נתנאל ואבנר נתנאל, מחזיקים כל אחד כ-18 אחוז מרישן. לא פורט מה היחסים בתוך המשפחה, אך ההסכם אריה-דני מבטיח לשניהם שליטה.

רישן מחזיקה כאמור 61% בנתנאל גרופ. בית ההשקעות אלשטולר-שחם הוא בעל 10.5% בחברה. בית ההשקעות ילין-לפידות הוא בעל 15%. חברות אלו גם נתנו בעבר הלוואות לנתנאל, למימון עסקות. העובדה ששני בתי השקעות מובילים מחזיקים כ-25% מחברת נתנאל גרופ, מעידה מן הסתם על האמון שהן נותנות בחברה ובמשפחת נתנאל. ואכן, נתנאל גרופ הרוויחה אשתקד 7.1 מיליון שקל, לעומת הפסד של 5.1 מיליון שקל בשנת 2016. העסקה בלוד עשויה להגדיל את רווחי החברה לשנת 2018.

מהם תחומי פעילותה של נתנאל גרופ?

אריה נתנאל (בדוח החברה לשנה האחרונה): "תחום הפעילות העיקרי של החברה הוא יזום בנייה למגורים. החברה רוכשת מגרשים, יוזמת עסקות, בונה ומשווקת את הדירות. החברה מעורבת כיום בבניית 700 דירות בשלבים שונים, מזה 430 דירות שלה ו-270 של השותפים. תחום פעילות שני הוא השקעות בנכסים".

אלו נכסים?

נתנאל: "מדובר בנכסים מניבים - יש לנו בעקר בנייני משרדים ושטחים מסחריים".

אחד הנכסים המרכזיים של נתנאל גרופ הוא בניין בן כ-6,000 מ"ר בפארק תמר, נס ציונה. נתנאל השכירה את רוב הבניין לאלביט מערכות, בחוזה שכירות ל-10 שנים, כולל אופציות.

בנוסף, בבעלות החברה מרכז מסחרי בחולון, צמוד לבניין מגורים שהיא בונה. חלק גדול מהשטחים המסחריים כבר הושכרו. אלו שתי דוגמאות לנכסים מניבים של החברה.

נכס מעניין נוסף הוא בעלות על 6 מתוך 17 קומות ב"בית גאון", בית משרדים על חוף ימה של תל אביב. הקומות מושכרות.

שני האחים מקבלים מהחברה שכר צנוע, יחסית אריה נתנאל השתכר אשתקד 85.500 שקל לחודש, ועוד תנאים סוציאליים והחזר הוצאות כמקובל אצל מנהלים בכירים. אחיו דני, המכהן כמנהל כללי של החברה, השתכר אשתקד כ-94,000 שקל לחודש, עם תוספות דומות.

איך ייתכן שיו"ר החברה ובעל המניות המוביל משתכר פחות מאחיו, בעל מניות קטן בהרבה? ההסבר הוא, שדני עובד ב-100% בחברה. אריה עובד ב-80% משרה. הדבר מאפשר לו לעסוק גם בעיסוקים אחרים, אולי גם עסקה מחוץ לחברה.

כדי להסדיר את הנקודה האחרונה, ולמנוע חשש לניגוד עניינים, נקבע כבר לפני שנים ההסדר הבא: אם אריה נתנאל יקבל - אישית, לא דרך החברה - הצעה לעסקה מסוימת, עליו להעביר אותה קודם לחברה. בעלי המניות ומוסדות החברה ידונו ויחליטו, אם להיכנס לעסקה. אם יחליטו להיכנס, יעביר אריה נתנאל את כל המידע לחברה, והיא תנהל את המו"מ.

רק אם החברה לא תגלה עניין בעסקה, יוכל אריה להיכנס אליה אישית, אם ירצה. לא ידוע האם בפועל אירע עד עתה מקרה כזה.

חוץ מכל המיזמים בבנייה או בקדם-בנייה, יש לחברה גם עתודות קרקע. הנכסים הבולטים הם שני מגרשים ביבנה לבניית עשרות דירות, וכן מגרש בעתלית, שהחברה רכשה לפני שנתיים, וזכויות הבנייה עליו עוד לא נקבעו סופית. שתי עסקות אלו מעידות על כוונתו ותוכניתו של אריה נתנאל להגדיל את פעילותו גם מחוץ לאזורי הביקוש המסורתיים.

אריה נתנאל התחיל את עסקי הבנייה שלו בחולון, וחלק גדול מפעילות החברה גם כיום הוא בניית בנייני מגורים בחולון. אבל אריה נתנאל עצמו מתגורר בשכונת תל ברוך, צפון תל אביב, רחוב עמרי 12.

במקרה או שלא במקרה, יוזמת חברתו גם מיזם מגורים באותה שכונה. היא רכשה מגרש, המיועד לבניית 27 וילות. זה טוב מבחינתו של אריה נתנאל, שיוכל לעקוב אחרי התקדמות הבנייה כמעט מתוך ביתו.