|   15:07:40
דלג
  יחזקאל פלומין  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
אתם מתכננים מסיבת רווקים לחבר הכי טוב שלכם? כך תעשו את זה נכון!
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין

הפתרון האמיתי לבעיית מחירי הדיור

תרדו מהמוכרים, תעודדו השכרה

מדיניות הדיור של משה כחלון שגויה מיסודה. במקום להילחם ברוכשי הדירות ומוכריהן, צריכה הממשלה לעודד את הבנייה להשכרה
25/09/2018  |   יחזקאל פלומין   |   כתבות   |   תגובות
שכר דירה סביר [צילום: נתי שוחט, פלאש 90]

   רשימות קודמות
  שלוש משימות לממשלה החדשה

אין מחלוקת על כך, כי עלותן הגבוהה של דירות המגורים בישראל, היא אחת הבעיות הקשות הניצבות בפני ההנהגה הכלכלית של המדינה. משרד האוצר קבע מדיניות לפיה יש להילחם בביקושים לדירות בין היתר על-ידי הכבדת נטל המיסוי על דירות להשקעה, ומטרת מאמר זה היא לחלוק על הדרך שנבחרה.

ראשית לכל אביע תמיהה מדוע מושם דגש על דירות בבעלות, במקום לעודד דיור להשכרה. ישראל היא אחת המדינות שבהן שיעור המתגוררים בדיור להשכרה הוא מהנמוכים ביחס לרוכשי דירות. וזו טעות, כיון שדיור להשכרה מאפשר ניידות עובדים, שיפור דיור לעיתים יותר מזומנות, ואינו הופך את הדייר עבד לדירתו.

לעניות דעתי, המדינה חייבת לעשות יותר בתחום עידוד הבנייה להשכרה, ייתכן שתוך הקפדה על גביית שכר דירה סביר שאינו נתון לגחמות לב בעל הדירה. היצע דיור להשכרה דינו כהיצע דירות בבעלות: זה וגם זה מהווה פתרון לבעיית דיור, שעלותו לקופת האוצר היא נמוכה יותר מהעלויות הישירות והעקיפות לאוצר בתוכנית "מחיר למשתכן".

אבל עיקר הבעיה הוא במדיניות שנועדה להילחם בביקושים לדירות. הדבר נעשה מצד אחד על-ידי החמרות בפטורים למוכרי דירת מגורים, ומצד שני על-ידי העלאות במס הרכישה המוטל על רוכשי דירות להשקעה.

הדוגמה של יהודי צרפת
לא גזל ולא קיבל סובסידיה מאיש [צילום: פלאש 90]

ידועה הדוגמה בה משתמש משרד האוצר: יהודי צרפת, אשר רכשו דירות בישראל, הן משמשות אותם רק כאשר הם באים ארצה לחופשה, ואילו ביתר ימות השנה הן עומדות ריקות וללא שימוש. נכון שדוגמה זו מרגיזה לכאורה, אך אם נתעמק בה, נמצא שלא כצעקתה.

קודם כל, אם יהודי צרפתי רוצה להשקיע בדירה בישראל – הרי שמדובר בצעד ראשון לקראת אפשרות שהוא עצמו יעלה ארצה וישתקע בה. גם אם זה לא יקרה, מה פסול בעידוד בואו אחת לשנה לארץ להתגורר בדירתו? הרי בדירה אותה קנה במיטב כספו הוא מתגורר, ולא גזל ולא קיבל סובסידיה מאיש.

שמא תאמרו: בקניית הדירה הוא הקטין את היצע הדירות העומדות לרשות מחפשי דיור. אבל בכך נחטא לאמת, כיוון שדירות אלה הן בדרך כלל דירות מרווחות ומפוארות, שאינן בהישג ידו של מחפש דיור ממוצע.

תאמרו: יש כאן הסטה לא רצויה של משאבי בנייה לכיוון לא רצוי. נהפוך הוא. הרי אנו רוצים גם לשמור על חזות נאה אורבנית, ובתי פאר מוסיפים לכך. אין אנו רוצים שכל הערים יהפכו למקבצים של שכון עממי דוגמת שכונת ביד אליהו בתל אביב. זאת ועוד: מבחינת מספר הדירות שנרכשו ונשארו סגורות, אין לי ספק שמדובר לכל היותר במאות ספורות בלבד, והשפעתן על השוק הכללי היא זניחה.

התעכבתי בכוונה תחילה על סוג זה של רכישת דירה והשארתה למעשה ללא שימוש, כי היא לכאורה בעייתית. לעומת זאת, אינני רואה כל פסול ברכישת דירה או דירות למטרות השקעה להשכרה לדיור. הרי הדירה הנרכשת תשמש למגוריו של מבקש דיור, או למגורי משפר דיור שדירתו הקודמת תשמש פתרון למבקש דיור. כך או כך – הרכישה פותרת למעשה את בעיית הביקוש ומורידה לחצים. מה הפסול בכך?

אם אנו אומרים שעיקר הבעיה היא במציאת פתרונות דיור למבקשי דיור, הרי שזהו פתרון קלאסי בהעדר שיטה ממוסדת של עידוד בנייה להשכרה. אבל הממשלה הנוכחית, אשר חרתה על דגלה מדיניות כלכלית ליברלית ומניעת מעורבות ממשלתית מקום שאינה נדרשת, פועלת בשטח זה בדיוק בהיפוך למדיניותה במקרו.

אל נשכח גם, כי בדרך זו אין כמעט מעורבות כספית של האוצר, ולמעט סבסוד לא-משמעותי של המיסוי על ההכנסות משכר דירה – אין לדרך זו כל עלות לאוצר, בהשוואה לעלות תוכנית הדגל "מחיר למשתכן" העולה לקופת המדינה רבבות שקלים לכל דירה. איפה החכמה הכלכלית בקיפוח של דיור בהשכרה? לאלוהים הפתרונים.

מה יוצא מצמצום מכירת דירות קיימות?

זכורני את השמחה שהייתה נחלת כולנו כאשר נחקק תיקון 8 לחוק מס שבח, שהנהיג את הפטור במכירת דירות מגורים ושחרר אותנו מהצורך להוכיח שימוש בדירה בפועל. אמנם בכך קיפחנו את פרנסתם של סטודנטים רבים שהתרוצצו בין דירות ריקות, פתחו וסגרו חשמל ומים כדי להוכיח שימוש בדירה כמצוות החוק קודם לכן – אך יהיו אלה כפרת כל ישראל. חלפו כ-40 שנה מאז, הכל התנהל למישרין ואין צווחה ופרץ, עד שניחת על הפטור זעמו של שר האוצר, משה כחלון, ובהתאם לכך סורס הפטור באופן משמעותי

אינני נמנה על אלה הגורסים שמדיניות מיסים איננה יכולה לשמש ככלי עזר להשגת מדיניות כלכלית-חברתית, וכי עליה להיות אך ורק מדיניות מיסים – קרי: השגת אמצעים למימון עלויות הממשלה. התומכים בדרך זו טוענים, כי אם רוצים לצ'פר מישהו – יש לעשות זאת באמצעות צ'קים של מענקים.

עם כל הכבוד, טעות בידם. מתן התמריץ בדרך של הקלת מס הוא פשוט יותר וזול ללא השוואה לעומת מתן מענקים אישיים בצ'קים. זו גם הסיבה שאני סבור שהבכי והנהי על הפסדי האוצר מהפטורים וההקלות, המלווה את פרסום דוח הכנסות המדינה השנתי, הוא מיותר ושגוי. נהפך הוא: כל עוד העניין הוא בבקרה של נחיצות ההמשך של מתן ההקלה, וביטולה כאשר חדל הטעם בהענקתה – רצוי להמשיך במדיניות זו.

למען הצדק, ניתן לומר שדרך זו נכונה גם כאשר אנו רוצים למנוע משהו: ניתן ולגיטימי להשיג מטרה זו גם בדרך של החמרה במיסוי. מכאן שאינני חולק על עצם הבחירה בהחמרת מיסוי כדרך; עיקר טענותי הן לגופן של ההחמרות, נחיצותן ויעילותן.

וכאן ברצוני להתייחס להחמרות במיסוי מכירת דירת מגורים. זכורני את השמחה שהייתה נחלת כולנו כאשר נחקק תיקון 8 לחוק מס שבח, שהנהיג את הפטור במכירת דירות מגורים ושחרר אותנו מהצורך להוכיח שימוש בדירה בפועל. אומנם בכך קיפחנו את פרנסתם של סטודנטים רבים שהתרוצצו בין דירות ריקות, פתחו וסגרו חשמל ומים כדי להוכיח שימוש בדירה כמצוות החוק קודם לכן – אך יהיו אלה כפרת כל ישראל.

חלפו כ-40 שנה מאז, הכל התנהל למישרין ואין צווחה ופרץ, עד שניחת על הפטור זעמו של שר האוצר, משה כחלון, ובהתאם לכך סורס הפטור באופן משמעותי.

אני שואל את עצמי: מה רצה האוצר להשיג באמצעות החמרות אלה? התשובה היחידה העולה על הדעת, היא צמצום מכירות של הדירות הקיימות. אולם אם מדובר בדירות ריקות, הרי דווקא מכירתן לפלוני היא מציאת פתרון דיור למחפש דיור. ואם הכוונה לדירות המאוכלסות בעת מכירתן, הרי שלעומת פתרון שיזדקק לו המוכר, שיש להניח שכבר מצא בטרם המכירה, יש במכירה כדי לספק פתרון דיור לרוכש. כך או אחרת, אין למכירה כזאת כל השלכה על ההיצע והביקוש בשוק הדירות.

הווה אומר: ההצהרה על ההחמרות כאמצעי להאטת הביקושים, עם כל הכבוד, איננה מדויקת. אני גם נוטה להאמין שלא הייתה כאן כוונה להגדיל את ההכנסות לאוצר המדינה, שכן הצלחת המהלך הייתה בולמת עסקות ומקטינה הכנסות. אני נוטה להאמין, כי פשוט מדובר בטעות תפישתית, אשר כיום לאיש אין כיום האומץ להודות בה.

לו הייתי כחלון
לא "להעניש" על הצלחה [יונתן זינדל, פלאש 90]

"לו הייתי רוטשילד" שר הכנר על הגג; "לו הייתי כחלון" - זה מה שהייתי עושה:

1. מבטל את כל התיקונים שנעשו בשלוש השנים האחרונות בצמצום הפטור ובחישוב המס על מכירת דירות מגורים ומחזיר עטרה ליושנה, כפי שהייתה במתכונתה המקורית בתיקון 8 לחוק מס שבח.

2. אותו דין הייתי מחיל על ההחמרות במיסוי מס רכישה על רכישת דירות מגורים. אני רואה אבסורד בהטלת מס של 10% במקרים מסוימים, שכן שיטת המיסוי שלנו כבר מענישה די והותר יחידים בעלי הכנסות בכך שהיא ממסה אותם במיסוי בשיעור כולל של 50% על הכנסות שנתיות העולות על 640,000 שקל, שהם שווי ערך להכנסה חודשית של פחות מ-15,000 דולר. אינני מאמין שדווקא ממשלה זו תהיה חדורה באיבה מובנית נגד מצליחנים ובעלי הכנסות גבוהות, ולכן הייתי מסתפק במס ההכנסה המחמיר המוטל עליהם כעת, ולא מחפש דרכים אחרות איך "להעניש" אותם על הצלחתם.

3.החשוב מכל – וכאן אני חוזר לדברים שנאמרו ברישא – הייתי נוקט צעדים של ממש לעודד השכרה למגורים. אולי הייתי משאיר על-כנה את המדיניות של "מחיר למשתכן", וזאת אך ורק באיזורי פריפריה הזקוקים לעידוד מיוחד. לגבי יתר הארץ, הייתי ממיר את המדיניות בעידוד מסיבי של בנייה להשכרה למגורים.

למטרה זו הייתי מוכן אפילו להציע, כי הקרקע תועמד לרשות היזם באשראי מלא, צמוד ולא נושא ריבית, אשר יועמד לפירעון רק בעת מימוש הנכס לאחר תום תקופת ההטבות. פתרון זה לא יעלה בתזרים לקופת האוצר, אך יחסוך תזרים שלילי הנקוט כיום בדירות בשיטת "מחיר למשתכן".

אני מאמין שכיוון ששיטת המקל לא הוכיחה את עצמה, הגיעה העת להחליפה בשיטת הגזר. אני מאמין שהסרת התערבות הממשלה בתנאי השוק רק תועיל לשוק ותפתור בדרך רציונלית וזולה יותר את הבעיה של מחסור בפתרונות דיור, ובזאת יבוא לציון גואל.


המאמר התפרסם לראשונה בגליון ספטמבר 2018 של "רואה החשבון", בטאון לשכת רואי חשבון.
תאריך:  25/09/2018   |   עודכן:  25/09/2018
עו"ד ורו"ח יחזקאל פלומין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
תרדו מהמוכרים, תעודדו השכרה
תגובות  [ 2 ] מוצגות   [ 2 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
כותרת התגובה שם הכותב שעה    תאריך
1
בני בנקר
25/09/18 14:14
2
גולם קם על יוצרו
25/09/18 17:03
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
מאת: חגי קמרט
23/09/2018  |  חגי קמרט  |   כתבות
זה לא אוטוביוגרפיה - זו "אוטוגאוגרפיה"... ואכן כשמו כן הוא - מחרוזות של סיפורים מרתקים מדרך חייו בנגב
23/09/2018  |  חנינא פורת  |   כתבות
אנו בחודש של תפילות ופיוטי קודש, וזה הזמן להציץ למכמני לשון הפיוטים, לחקר הפיוט העברי. ננסה לעשות זאת בעקבות מחקריה של ד"ר נעמי פויגלמן.
23/09/2018  |  הרצל ובלפור חקק  |   כתבות
קובץ השירים של יהודית מוסל-אליעזרוב הוא מכלול של שירים ישנים וחדשים שנכתבו במשך כחמישה עשורים. הפרסום הראשון של שיריה בכתב העת "עכשיו" נעשה ביוזמת המשורר יהודה עמיחי. אמיר גלבע פרסם את ספרה הראשון "כפפות משקפיים ומטריה" בהוצאת "מסדה" (1980). את כינוס השירים בספר החדש יזם פרופ' דן מירון, שכתב מסה רחבה על השירים, שאמורה להופיע כפרסום נפרד. לאחרונה יצאה לאור מהדורה שנייה של מבחר שירים זה, וזו הזדמנות לפרסם מאמרי על הספר (המאמר פורסם בעבר בכתב עת "פסיפס", אביב 2017).
23/09/2018  |  בלפור חקק  |   כתבות
התאים הם כמו מכונה, כמו מחשב קטן ומתוחכם בגודל של מיקרונים בודדים. אם נפרק אותם לאברונים, לאותם חלקים שבונים אותם ונבדוק לכמה מתוכם ידוע לנו תפקידם, התשובה תהיה פחות משליש. בית המשפחה בו נולדה וגדלה פרופסור מאיה שולדינר (43) העומדת בראש מעבדת המחקר במכון ויצמן מנבא היטב את תחנות חייה ואת המקום בו היא נמצאת כיום ברמה המקצועית והאישית כאחד.
23/09/2018  |  שרון מגנזי  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
לאחר 170 ימי המלחמה, לא נסכים עוד שנכדינו ונכדותינו ישלמו בדמים אלה או בדמים אלה את מחיר הטפילות של החרדים
מנחם רהט
מנחם רהט
כבר יש חרדים מתפכחים אשר מודים בפה מלא שטענות כמו ערך לימוד התורה, תורה מגנא ומצלא, החשש מחילון בצבא וכדומה, אינן מוסריות ומנוגדות לדעת גדולי הדור הקודם, שחייבו גיוסו של כל מי שאינ...
איתמר לוין
איתמר לוין
עם חיוך תמידי והמון סבלנות ואנושיות, חוי טוקר מנהלת בנינוחות דיוני חדלות פרעון - אם כי לעיתים תכונות אלו גורמות לה לאפשר לעורכי דין להאריך מדי ואף לנהל שיחות ממש מתחת לדוכן
יעקב אחימאיר
יעקב אחימאיר
סקר שבוצע בנובמבר 2023, מורה כי 50% מן הנשאלים צידדו במבצע - לעומת 45% ששללו אותו    נתונים אלה מתפרסמים ב'וושינגטון פוסט'
מיכאל מירו
מיכאל מירו
ישראל נכנסה לעזה בלי תוכנית מסודרת. הרצועה הפכה לאיי חורבות, אזרחים עזתים נהרגו ובאמת לא משנה אם מדובר בשלושים אלף או בפחות
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il