רגולציה של גובה שכר הדירה

במדינות רבות שוק הדירות בשכירות הוא נתח ניכר משוק הדירות. לדוגמה, במרבית מדינות האיחוד האירופי שיעור הדירות המושכרות בכלל דירות המגורים נע בין 30% ל-40%, ובגרמניה הוא אף מגיע ל-60%; בארה"ב שיעור הדירות המושכרות הוא כ-27%, ובקנדה הוא כ-33%. בישראל שיעור הדירות המושכרות הוא כ-22% (כ-18% בשוק הפרטי וכ-4% נוספים בדיור הציבורי).

ההתערבות של מדינות בגובה שכר הדירה בשוק הפרטי נועדה לשרת כמה מטרות: לאפשר לחלקים גדולים ככל האפשר של האוכלוסייה דיור במחירים סבירים; למנוע קיטוב בחברה (בין מי שיכולים להרשות לעצמם דיור במקומות "נחשבים", שבהם שכר הדירה גבוה, ובין מי שנאלצים לנדוד לאזורים מבוקשים פחות, על-פי רוב אזורים המרוחקים ממרכזי הערים ורחוקים ממרכזי התעסוקה); לשנות את מאזן הכוחות בין המשכיר לשוכר; להגביל את חוסר היציבות של שכר הדירה. עם זאת, הגבלות על שכר הדירה מעוררות גם התנגדות. הטענה העיקרית המושמעת נגדן היא שהן פוגעות במוטיבציה של בעלי דירות להשכירן, ולכן מורידות את היצע הדירות להשכרה. טענה נוספת היא שרמת התחזוקה של דירות מפוקחות נוטה להיות ירודה כדי לחסוך בהוצאות, היות שלבעלי הדירות אין כל אינטרס לתחזק את הדירות כיאות; יתר על כן, תחזוקה ירודה של הדירות עשויה דווקא לשרת את המשכירים, שכן היא עשויה לעודד את הדיירים לעזוב את הדירה, וכך לאפשר לבעל הדירה להשכירה לדייר חדש, על-פי רוב במחיר גבוה יותר.

יש המחלקים את הפיקוח על שכר הדירה ל"פיקוח מדור ראשון" ול"פיקוח מדור שני". הפיקוח מהדור הראשון התמצה בקביעת רף עליון לשכר הדירה שהמשכיר רשאי לגבות, ואילו הפיקוח מהדור השני, שהוא הרווח כיום, כרוך במנגנון מורכב יותר של בקרה על גובה שכר הדירה ועל השינויים המותרים בו. הפיקוח מהדור השני אינו אחיד בכל המדינות והוא מופיע בווריאציות שונות, כפי שנראה בהמשך.

ככלל, הפיקוח על שכר הדירה נועד לשמור אותו נמוך ממחיר השוק כדי להגן על השוכרים. עם זאת, בשנים האחרונות נראה כי במרבית המדינות ההגבלות העיקריות בחוק חלות על העלאת שכר הדירה של דיירים קיימים (כלומר – דיירים אשר ממשיכים להתגורר בדירה) ולא בעת תחלופה של דיירים, ואילו שכר הדירה ההתחלתי של דיירים חדשים יכול להיקבע באופן חופשי. פיקוח מסוג זה נועד להגן על דיירים קיימים מפני עליות חדות במחירי השכירות, כדי שלא ייאלצו להחליף מקום מגורים כאשר יש עלייה חדה ברמת המחירים במקום מגוריהם. כך, רק דיירים קיימים נהנים משכר דירה הנמוך מהמחיר בשוק החופשי. שינוי זה הוא בגדר צמצום הרגולציה של גובה שכר הדירה.

בכמה מדינות עדיין מוטלות הגבלות גם על גובה שכר הדירה ההתחלתי, אולם להבדיל מפיקוח מהדור הראשון, כיום נעשה הפיקוח באמצעות התאמת שכר הדירה בחוזה חדש לשכר הדירה הנהוג בדירות דומות באותו אזור (צרפת) או באמצעות בחינת מצב הדירה לפי קריטריונים שונים (הולנד). רק בשבדיה קיים גם כיום פיקוח הדומה לפיקוח מהדור הראשון, והמדינה קובעת רף לשכר הדירה.

תהליך ביטול הרגולציה של גובה שכר הדירה בחוזים חדשים מתרחש בד בבד עם בחינה מחודשת של הכללים הנוגעים לסיום חוזי שכירות, ובפרט – של ההגבלות על האפשרות של בעלי דירה לפנות דיירים. ללא הגבלות כאלה אין לבעלי דירה כל אינטרס להמשיך להשכיר את הדירה לאותו דייר במחיר מוגבל כאשר הם יכולים להכניס דייר חדש לדירה בשכר דירה שייקבע באופן חופשי, לפי מחירי השוק.

ביטוי נוסף לצמצום הרגולציה של גובה שכר הדירה הוא הקטנת היקף הדירות שהבקרה חלה עליהן. יותר ויותר דירות מוצאות מפיקוח, בעיקר דירות המוגדרות כדירות יוקרה ודירות בבניינים שנבנו אחרי תאריך מסוים. תופעה זו מתרחשת בעיקר בארה"ב, אולם גם באירופה.