בינתיים, קרה לשחר חדש משהו קצת לא נעים: היא השקיעה 52 מיליון שקל בשוק ההון, בעיקר אג"ח קונצרניות, והפסידה עליהם 18 מיליון שקל עד סוף נובמבר. בחודשיים האחרונים נרשמה התאוששות, וההפסדים קטנו במידה ניכרת. וינשטוק אינו מודאג: אחרי הכל, רווח זה מקזז חלק לא גדול מרווח של 59 מיליון שקל שהיה לחברה ב-2007. כיום, אחרי ששילם מיסים והשקיע בכמה נכסים, נשארו בקופה כ-90 מיליון שקל במזומן, כולל האג"ח. כנגדם, חייבת החברה סך הכל 50 מיליון שקל לבנקים ולבעלי אג"ח, העומדים לפירעון בהדרגה במשך כמה שנים. אם יש הרבה כסף בקופה, מדוע לקחתם הלוואות לרכישת הבניינים? וינשטוק: ההלוואות מבנק לאומי מאפשרות לנו להישאר עם קופת מזומנים גדולה, העומדת מוכנה לניצול הזדמנויות רכישה נוספות. אנחנו קונים את הנכס בהון עצמי, מעבירים אותו על שמנו בטאבו, ואחר כך באים לבנק, ונותנים את הבניין כביטחון. כך קל לקבל הלוואות, ובתנאים טובים. איך אתם משתלבים בשוק הנדל"ן של היום? וינשטוק: היום זה מצב של שוק מוכרים. עשרות יזמים וחברות זקוקים למזומנים, ומציעים למכירה נכסים מניבים רבים בכל הארץ, לעתים קרובות במחירי מציאה. אנחנו נמצאים בצד הקונים, ומחכים למציאה הבאה. והמחירים? וינשטוק: ההצע גדול, המוכרים לחוצים, וזה הביא לירידת המחירים בכ-15%. לפני חצי שנה יכולנו לקנות נכסים בתשואה של 7% עד 8%. המפולת החלה לפני כשלושה חודשים. היום, לאחר ירידת המחירים, ניתן לרכוש בנייני משרדים ומסחר בתשואה של 9% עד 10%! כולם מוכרים, כולם לחוצים מי המוכרים? וינשטוק: כולם! חברות קטנות וגדולות, יזמים פרטיים וחברות ציבוריות. כולם לחוצים. מה לוחץ עליהם? וינשטוק: החברות חייבות מיליארדי שקלים על חשבון אג"ח, העומדות לפירעון השנה. מנין ישלמו, כשהעסקים אינם טובים? יש מצוקת נזילות. בעבר התגברו עליה על-ידי הנפקות בשוק ההון. היום אין שוק הון ואין אפשרות לקבל הלוואות חדשות בבנקים. יזם לא-הגון יודיע "אין לי, אני לא משלם, תעשו לי מה שאתם רוצים", וכבר ראינו מקרים כאלו. יזם הגון יגייס כסף מכל מקור אפשרי, ובראשו מכירת נדל"ן של החברה. מי קונה? וינשטוק: בשוק של היום פעילים רק קונים מעטים, משלושה סוגים: משקיעי חוץ המגיעים לארץ עם כסף ומחפשים מציאות; מגדל, שהיא כיום הגורם הנזיל ביותר בענף הביטוח; יזמי היי-טק ואחרים, שמכרו חברות וקיבלו כסף מזומן - כמונו! מה אתה קונה, ומה לא? וינשטוק: במצב הנוכחי, עם מזומנים ביד, אני יכול להרשות לעצמי להיות בררן ולקנות רק נכסים טובים. באחרונה בדקתי נכס של חברה ציבורית ידועה ומכובדת, שהוצע למכירה בכ-60 מיליון שקל. החלטתי שלא לקנותו, כי לא כולו מושכר, וחוזי השכירות אינם טובים די הצורך. באלו תנאים אתה מוכן לקנות נדל"ן? וינשטוק: ראשית, שהנכס יהיה מושכר ב-100%, לשוכרים טובים, בחוזים לטווח בינוני, לפחות. שנית, שהתשואה תהיה 9%, ורצוי יותר. שלישית - וזה חשוב מאוד! - שהמחיר יהיה הגיוני, ויבטא את הערך הכלכלי האמיתי של הנכס. זאת, כדי שלא "ניתקע" בעתיד עם נכסים שקשה למכרם ברווח. בעסקות האחרונות רכשנו נכסים במחירים סבירים, המושכרים לבנק (דיסקונט) ולחברת ביטוח (מגדל). "מי שיש לו מזומן שולט בשוק" אתה "מלך" השוק? וינשטוק (צוחק): לא צריך להגזים, אבל מה שנכון הוא, שהיום אין בשוק הרבה יזמים או חברות עם מזומנים ביד. מי שיש לו מזומנים - שולט בשוק! מה התחזית? וינשטוק: המצב הנוכחי יימשך, ואף יחריף. החברות יוציאו עוד ועוד נכסים לשוק, כדי לפרוע אג"ח. איש אינו יודע כמה זמן יימשך השפל. בטוח, שאחרי שפל תבוא גאות, אבל כל מי שיאמר לך שהוא יודע מתי פחות או יותר תתחיל הגאות, הוא נביא שקר! הרבה מאוד תלוי בארה"ב. כל עוד המשבר שם לא ייגמר - הוא יימשך גם כאן! ומה תעשה "שחר חדש"? וינשטוק: נמשיך להימצא בצד הקונים. נרכוש רק נכסים המתאימים לאסטרטגיה שלנו: נכס טוב, שיש לו אבא ואמא, תשואה טובה ושווי כלכלי הוגן.
|