קיומה של הערת אזהרה לטובתו של מוכר
נכס, לא תספיק לרוכש אם יתברר שנפל קורבן לתרמית מצידו של מתחזה. עליו לבצע גם בדיקה ראויה של השאלה האם המוכר הוא אכן בעלי הנכס. רק בדיקות כאלו יוכלו לבסס טענה לפיה הרוכש פעל
בתום לב ולהביא לכך שהנכס עשוי להישאר בידיו. כך קובע לראשונה (יום ב', 4.8.14) בית המשפט העליון.
הפסיקה ניתנה בעניין דירתו של הכנר שלמה מינץ בחולון. בינואר 2004 הגיע אל עו"ד יוסף סלטון אדם שהתחזה למינץ ו"מכר" את ה
דירה למרדכי בוהדנה תמורת 87,000 דולר. בעקבות זאת נרשמה הערת אזהרה על שמו של בוהדנה, אשר מכר את הדירה כעבור חודשיים למרדכי איסחקוב ושושנה קזייב ב-97,000 דולר.
בית המשפט המחוזי בתל אביב הורה לקזייב ולאסתר מורדכיוב, בתו של איסחקוב, להחזיר את הדירה למינץ, ועל כך ערערו השתיים לבית המשפט העליון. טענתן העיקרית הייתה, כי על-פי תקנת השוק ומאחר שרכשו את הדירה בתום לב - עליה להישאר בבעלותן. השופט
אליקים רובינשטיין דחה את הערעור, אם כי חייב את מינץ לשלם לשתיים חלק ממחיר הדירה. אגב כך, דן רובינשטיין באריכות בשאלת החלת תקנת השוק במקום בו העסקה הייתה פרי של תרמית.
אין הגנה למסתמך על זיוף
תחילה קובע רובינשטיין, כי אין להחיל את תקנת השוק על המכירה הראשונה לבוהדנה, שכן "קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים - דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח - שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום". רוב הדיון עוסק בזכותן של מורדכיוב וקזייב ליהנות מתקנה זו, ובלשון המשפטית: "האם ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות על המרשם מקום בו מוכר הזכות אינו רשום כבעלים בעת ההתקשרות החוזית".
לדברי רובינשטיין, "ההקפדה היתרה על תנאי התקנה לשם החלתה מחייבת, כי מקום בו מתעורר ספק כלשהו, יערוך הקונה בדיקה ראויה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה... ברי, כי רישום הערת אזהרה אינו מקנה כשלעצמו למוטבה זכות קניין בנכס" - ולכן יש מקום לחשד ולבדיקה נוספת במקום בו זכותו של המוכר מעוגנת רק בהערת אזהרה.
"הערת אזהרה כשלעצמה אינה שוללת יסוד להסתמכות, אולם אין די בה", קובע רובינשטיין ומוסיף, כי גם פריסת התמורה בעד הנכס אינה מספיקה כדי ליצור חזקה של הסתמכות בתום לב על מרשם המקרקעין. "הבדיקה הראויה משלימה את השהיית התמורה, ובכך עשויה לקיים את יסוד ההסתמכות בתום הלב הנדרש מן הקונה". רובינשטיין מוסיף:
"על קונה המבקש לקבל עדיפות על פני בעליה המקוריים של הזכות, מוטלת החובה לעבות את המידע הראשוני המצוי ברשותו; הקונה נדרש לערוך בדיקות מהן ניתן יהיה ללמוד על העסקה גופה. קונה אשר לא הפעיל אמצעים סבירים וזמינים לאיתור המידע, והסתפק בהערת אזהרה, גם אם פרס חלק מן התשלומים, לא יוכל לטעון כי הסתמך בתום לב על המרשם, ואין לו להלין אלא על עצמו (או על עורך דינו).
"ככל שהקונה נמנע מבדיקת עסקת היסוד [העסקה בעקבותיה נרשמה הערת האזהרה לזכותו של המוכר הנוכחי], אין מקום לאפשר לו להתגבר, באמצעות תקנת השוק, על זכותו הקניינית של הבעלים המקורי שלא חטא; זאת בשונה מקונה אשר השקיע כל מאמץ הנדרש ממנו, אשר לגביו מוצדק להחיל את התקנה".
לא חכמת שלמה וגאונות אינשטיין
הוא מוסיף: "'נורה אדומה' אינה בשמים ובדיקתה אינה טעונה חכמת שלמה או גאונות אלברט איינשטיין; נסיבות הצריכות לעורר חשד בעיני אדם מן היישוב, כגון קיומה של הערת אזהרה בלבד ללא רישום לנכס שנמכר זה עתה, שלא כדרך נכסים מסוג זה בנסיבות כתיקונן, עלול להסיר את הגנת ההסתמכות. מנגד, במקרים של התקשרות עם מוכר בעל זכות בעלות רשומה כהלכתה, נדרשת בדיקה דומה רק אם מתעורר בפועל חשד סובייקטיבי אצל הקונה, כדי שלא ייחשב כמי שעצם עיניו ועל כן פגם בתום לב".
רובינשטיין מטיל ככלל על עורכי הדין את האחריות לבצע את הבדיקה הנוספת, ומציע מה יכול להיות טיבה: "בעריכת הבדיקות מתבקש לעיתים הצורך ליצור מטעם הקונה קשר ישיר עם בעל הזכות הרשומה, שכן בשלב בו זכותו של המוכר טרם נרשמה, הבעלים הרשום עודנו מצוי ב'סביבת העסקה', שכן מעורבותו חיונית להעברת הבעלות על שם המוכר. משנוצר קשר עם הבעלים הרשום, על הקונה לבקש מן הבעלים פרטים אשר במהות עשויים להיות חיוניים לגביו".
במקרה שלפניו, אומר רובינשטיין, תוצאה בינרית אינה אנושית ואינה הוגנת. לכן, למרות שברור שיש להחזיר את הדירה למינץ, נקבע שעליו לאפשר למורדכיוב וקזייב להתגורר בדירה שנה נוספת בלא דמי שכירות ולשלם להן 110,000 שקל, תוך שהדירה נרשמת על שמו בתוך חודשיים.
השופט
חנן מלצר, שהסכים עם רובינשטיין, הוסיף שתי הערות. לדעתו, ייתכן שמורדכיוב וקזייב יכולות לתבוע את משרד הפנים, שעל-פי הנטען הנפיק למתחזה תעודת זהות חדשה על שמו של מינץ. כמו-כן, הוא קורא לבחון את האפשרות להנהיג בישראל ביטוח זכויות מקרקעין, הקיים במדינות רבות והיכול לתת מענה למקרים כגון זה.
השופט
אורי שהם הסכים עם רובינשטיין ומלצר. את מורדכיוב וקזייב ייצגו עוה"ד סמיון סחרוב ואיתי גרוניך, ואת מינץ - עוה"ד גדעון קורן,
יחזקאל ביניש ודוד אמיתי.
