הכנסת תחוקק את חוק מע"מ 0% בספטמבר או באוקטובר, אך יוכנס בו סעיף חדש, שלפיו יחול רטרואקטיבית על כל החוזים שנחתמו מ-1 בספטמבר. זוהי ההצעה החדשה שהעלה שר האוצר
יאיר לפיד, כדי לאפשר את חקיקת החוק, ש"נתקע" לפני שבועיים בכנסת.
על-פי ההצעה, כל זוג צעיר שיקנה דירה מקבלן יחתום על מה שמכונה בשוק הנדל"ן "חוזה מותנה": בחוזה יירשם מחיר הדירה כולל מע"מ, עם התניה, כי במקרה שהכנסת תחוקק חוק מע"מ 0%, יבוטל תשלום המע"מ, וינוכה ממחיר הדירה. זו תהיה התחייבות של הקבלן מוכר הדירות. ההצעה הועלתה לראשונה על-ידי התאחדות בוני הארץ.
גם הקונים יחויבו לחתום על התחייבויות מצידם, שיהיו חלק מהחוזה: בין היתר, הם יצהירו שמעמדם כזוג צעיר יזכה אותם בעתיד לקבל את הפטור ממע"מ, שלא רכשו דירה בעבר, ושאחד מהם לפחות סיים שירות צבאי.
בנוסף, אם יתברר שהחוק לא חוקק, יוכלו הקונים לבטל את החוזים ללא תשלום קנס, כמקובל במקרים כאלו.
הרעיון של "חוזה רטרואקטיבי" התגבש בהנהלת האוצר, לאחר שאנשי משרד המשפטים הודיעו, שאפשר להכניס סעיפים כאלו בחוזה. עם זאת, משרד המשפטים "עיקם את האף", מאחר שבדרך כלל לא מכניסים בחוק סעיפים רטרואקטיביים.
הבעיות של הקבלנים
עם זאת, ההצעה הנוכחית מעוררת שורת בעיות. ייתכן מאוד שהקבלנים יסרבו להכניס סעיפים כאלו בחוזים. מבחינתם אין בכך סיכון כלכלי: אם לא ימכרו את הדירות בספטמבר, יוכלו למכור אותן בנובמבר, אולי במחירים גבוהים יותר. בעיה נוספת - קבלנים לא יהיו מוכנים לוותר על סעיף הקנס במקרה של ביטול החוזה.
בנוסף, ייתכן שקבלנים יסרבו לחתום על חוזים מעורפלים: עד לרגע זה לא ברור, למשל, מה תהיה תקרת מחיר הדירה לקבלת פטור לחרדים, לערבים ולעולים חדשים. טבלת השמאי הממשלתי, שתקבע מהי תקרת המחיר בכל עיר, תפורסם רק בעוד חודש.
הבעיות של הקונים
גם לקונים הדירות תהיה בעיה: במקרים מסוימים הם לא יידעו, עד לאחר אישור החוק בכנסת, האם החוק חל עליהם או לא (למשל: הורים גרושים, חברי קבוצות רכישה).
הם גם לא ידעו מה תחליט הכנסת בנושאים שונים: האם הפטור יחול על עמיתי קבוצות רכישה? מה תקרת הפטור לחרדים ולערבים? האם יהיו תנאים נוספים, שאולי יאושרו על-ידי הכנסת ברגע האחרון? הקונים ייכנסו לסיכון, ביחוד אם הקבלנים יסרבו לוותר על הקנס במקרה של ביטול החוזה.
בעיה נוספת היא, האם יהיה בכלל חוק מע"מ 0%. אומנם ועדת הכספים תתכנס השבוע כדי לדון בהסתיגויות ולאשר את הצעת החוק. אולם האוצר ובנק ישראל עשויים לטעון, שמחיר המלחמה איננו מאפשר לוותר על הכנסות של 3 מיליארד שקל ממע"מ על הדירות.
למרות כל הבעיות, נראה שלפיד ילחץ מאוד להעביר את החוק. מבחינה פוליטית, זה הסעיף החשוב ביותר בהטחות שנתן לפני הבחירות.
אבל מה יקרה אם בית המשפט העליון יבטל את החוק, לאחר שיאושר בטענה של אפליה? מה יעשו עם כל החוזים?
