קרנות המימון החוץ-בנקאי הגבירו בתקופה האחרונה את פעילותן בתחום מימון מיזמים חדשים לבניית דירות. המטרה העיקרית היא להשלים ליזמים את ההון העצמי הדרוש, כדי שיוכלו לקבל הלוואה בנקאית משלימה. בנוסף, מציינים מנהלים בקרנות, ובהם עדי גזית מחברת ברקת ויעקב סיסו מחברת יסודות, הקרנות מאפשרות ליזמים להתגבר על הביורוקרטיה והסחבת של המערכת הבנקאית.

הקרן המובילה היא ככל הנראה יסודות, בבעלות דוד ברוך (מי שהיה מנכ"ל בנק ירושלים), יעקב סיסו ואסתר פרידמן. הקרן גייסה בשנים האחרונות יותר ממיליארד שקל בהנפקת אג"חים לגופים מוסדיים. בראיון בלעדי ל-News1 (24.2.17 - "קרש ההצלה של חברות הנדלן") אמר סיסו, כי הקרן הלוותה עד לאותו יום 650 מיליון שקל ל-50 מיזמים, בעיקר כדי לספק להם את ההון העצמי הדרוש. בשנה האחרונה הגבירה הקרן את פעילותה, ונתנה עוד כ-100 הלוואות למיזמים דומים, תוך ניצול כספים נוספים שגייסה בשוק המוסדי.

יסודות, וגם הקרנות האחרות, גובות בדרך כלל ריבית של 9% עד 10%. בנוסף, על הלווה לשלם לבנק עמלה של עד 1.5%, מאחר שההלוואות עוברות דרכו והוא המטפל בהן טכנית. הריבית גבוהה, כי עליה לכסות את החזר הקרן וההלוואה מהמוסדיים, בריבית 5% ויותר, וכן את הוצאות ניהול הקרן, מרווח סביר וכיסוי לסיכון אפשרי.

קרן פעילה אחרת היא של בית ההשקעות ילין-לפידות, הפועלת בתנאים דומים. לפני מספר חודשים פורסם ב-News1, שהחברה תלווה 400 מיליון שקל למימון בנית מגדל מגורים בשרונה תל אביב. המקור הכספי של ילין-לפידות איננו גיוס הון ממוסדיים, אלא כספי קרנות הגמל בניהול בית ההשקעות. הריבית 12%, והחברה קיבלה בטחונות טובים. זוהי ככל הידוע ההלוואה הבודדת הגדולה ביותר עד היום של גוף חוץ-בנקאי, למימון מיזם נדל"ן.

הקרן השלישית היא ברקת, בבעלות עדי גזית (50%) והיזמים גיל דויטש ואהרון בירם (50%) קרן זו הלוותה עד סוף 2017 כ-250 מיליון שקל לכ-15 מיזמים . העסקה הגדולה ביותר שלה עד היום היא, ככל הידוע, הלוואה של 90 מיליון שקל לקבוצת האחים חג'ג, למימון חלקי של בנית מגדל דירות יוקרה ברחוב אבן גבירול בתל אביב (מתחם סומייל). האחים חג'ג' פנו לברקת, בעיקר בגלל הביורוקרטיה והסחבת בבנקים, הדורשים אישורים על גבי אישורים ומעכבים לזמן רב את מתן ההלוואה. הבנקים כפופים בין היתר להוראות מחמירות של בנק ישראל. בברקת, וגם בקרנות האחרות, העניינים מתנהלים במהירות ותוך ביורוקרטיה מינימלית. הם אינם כפופים להוראות של הממסד.

מקורות בקרנות הבהירו ל-News1, שבדרך כלל אין קשר בין פעילות הקרנות לבין מימון בינים למיזמים בבניה. המקורות אומרים: "אנחנו נותנים את ההלוואות לפני תחילת הבנייה, והן משלימות את ההון העצמי. אם היזם מתקשה למכור דירות, זה נוגע לנו רק אם מתעורר סימן שאלה לגבי יכולתו לפרוע את ההלוואה. אנחנו לוקחים כמובן בטחונות מתאימים".