ברחוב שלמה המלך 26, במרכז תל אביב, עומד בית ישן, בן שלוש קומות, שש דירות. אין שלט או סימן חיצוני אחר שיעיד, שבאחרונה נעשתה על הבניין עסקת נדל"ן מעניינת: חברת יושפה-יקר חתמה על חוזים עם הדיירים להריסת הבניין ולבניית בניין חדש, בן 5 קומות, 11 דירות.

זהו מיזם חדש של הקבוצה, שהיא מן הפעילות בשני המסלולים של תמ"א 38 - שיפוץ בניין והוספת דירות (1\38), או הריסה הבניין הישן ובניית חדש במקומו (2\38). העניין המיוחד בעסקה זו נובע מכך, שלכאורה היחס בין מספר הדירות החדשות לישנות נמוך, פחות מ-2 דירות חדשות על כל דירה ישנה. כל אחד מששת הדיירים המתפנים יקבל ללא תמורה דירה חדשה וגדולה, ורווחי יושפה-יקר יבואו ממכירת הדירות הנותרות. אולם בחינת התוכנית המפורטת מסבירה: מדובר בדירות יוקרה, רובן פנטהאוזים או דירות-גן, באיכות גבוהה. המיקום מעולה, באזור מבוקש שיש בו מעט מאוד דירות חדשות. נראה, שאפשר יהיה למכור את הדירות בכ-50,000 שקל למ"ר בנוי, ואולי יותר, שלא לדבר על הגינות והגגות.

עד היום, קידמה או מקדמת החברה, הנמצאת בבעלות ששה שותפים, 15 מיזמים. מיהם האנשים מאחורי החברה, שהיא מן הפעילות במסלולי תמ"א?

אדריכל, קבלן, יהלומנים

שלושה משלשת השותפים הם בני משפחה אחת - האב יואל יושפה, אדריכל עם ותק של 30 שנה, ובניו אורן ושרון. אורן מכהן כמנכ"ל החברה, וגם לאחיו שרון ולשותפים האחרים תפקידים בחברה. האב יואל: "אני אוהב לתכנן קורת-גג לאנשים, שיאהבו מה שבניתי". גם השותפים האחרים מדברים על אהבתם לבניית דירות, לסיפוק צרכי המגורים של הקונים. אם גם אפשר להרוויח יפה - מה טוב.

השותף הרביעי הוא הקבלן גבי יקר, מנהל הביצוע של החברה. יקר: "אני נמצא כל חיי הבוגרים בענף הבנייה. אני מריח את המלט, חי עם הספקים מצד אחד ועם הקונים מצד שני". שני השותפים האחרים באו מתחומים חיצוניים. דן גרנות היה בעבר בעל מיזם בתחום הטכונולוגי, ומכר אותו לחברת הביטוח הפניקס. הוא גם הקים את חברת "שיגור אקספרס".

אסתר עבו-יעקובוביץ ובעלה משה הם השותף השישי. אסתר היא גם דירקטורית בחברה. הם יהלומנים במקורם, מבעלי חברת סהר-עתיד, העוסקת בעיבוד ויצוא יהלומים. בני הזוג גם שותפים בחברת הבנייה טופז, הבונה מאות דירות. האם אין ניגוד אינטרסים בכך שיזם יהיה שותף בשתי חברות באותו תחום, שאולי מתחרות זו בזו? היזמים מסבירים שאין בעיה, כי טופז רק בחוץ לארץ, ואילו יושפה-יקר פעילה רק בישראל. אלו שני שווקים מרוחקים, שאין קשר של ממש ביניהם.

קל להגיד "אנחנו בונים לפי תמ"א 38". בפועל, הסיבור מורכב בהרבה. המנכ"ל אורן יושפה אמר, בראיון באחרונה: "ההליך נמשך ארבע שנים. דרושות שנתיים כדי להגיע להסכמים עם הדיירים, ועוד שנתיים כדי לבנות". יזמים אחרים בתחום זה מדבר על תקופה ארוכה בהרבה, בעיקר במו"מ עם הדיירים.

הפעילות של יושפה-יקר מחולקות לשלש קבוצות. בניינים שבנייתם הסתימה, בניינים אחרים הנמצאים בבניה, מיזמים בהליכי תכנון ורישוי. הקבוצה הראשונה כוללת חמישה בניינים שכבר נבנו ודירותיהם נמכרו. המדובר בעיקר באירעה בנייניםבחולון. המיזם הגדול ביותר הוא הבניין בן 38 דירות ברחוב נג'ארה 10. בניינים אחרים קטנים יותר, נבנו ונמכרו ברחוב ההסתדרות 113, רחוב סעדיה גאון 11-0 ןבניין נוסף בשכונת גרין. הבניין החמישי שנבנה ונמכר הוא ברחוב האשל 23.

הפעילות העיקרית של משפחת יושפה ושותפיה מתרכזת כיום בשמונה מיזמים הנמצאים בהליך תכנון ורישוי. אחד מהם, בשלמה המלך 26, הוזכר בראשית הכתבה. יושפה-יקר נכנסה בשנה האחרונה לתל ביב, שהם אפשר כידוע למכור את הדירות במחירים הגבוהים בארץ.

היזמים מסבירים, שהשיקול שלהם כלכלי וברור: הביקוש לדירות בצפון תל אביב גדול, ההיצע קטן והמחירים "בשמים". ניתן למכור דירות חדשות, באיכות גימור גבוהה כמקובל בחברה, ב-50,000 עד 60,000 שקל למ"ר בנוי. בנוסף, מתכננת יושפה-יקר לבנות חמישה בניינים מחוץ לתל אביב, כולם במסלול 2\38:

• חולון - רחוב אילת 74.

• רמת השרון -רחוב אוסישקין 53.

• רחוב גולומב 23-19.

• הרצליה - רחוב חובות הלבבות 9. יהרסו בניין ישן בן 7 דירות, ויבנו בניין בן 16 דירות.

• רמת גן -רחוב בקר יוחאי 19, יהרסו בניין בן 7 דירות ויבנו בניין בן 18 דירות.

הנתונים על המיזמים האמורים מעוררים שוב את השאלה לגבי הכדאיות והכלכליות. הענף הנדל"ני מקובל להניח, שהיחס בין הדירות החדשות לישנות צריך להיות 3 ל-1. כלומר, היזם יוכל למכור שני-שליש מהדירות, כי את השליש הנותר הוא חייב לתת ללא תמורה לדיירים המתפנים. בחלק מהמיזמים של יושפה-יקר, היחס נמוך יותר.

היזמים מסבירים לכל שואל, שהם מקפידים לבנות במקומות שבהם הביקוש לדירות גבוה וקל למכור במחירים גבוהים. בנוסף, הם מבטיחים איכות גימור גבוהה, וגם זה ישפיע הן על הבנייה ועל המחירים. צריך לקוות שהם צודקים.