בית המשפט העליון אישר (יום ג', 16.10.18) את עסקת הדולפינריום בתל אביב בין רשות מקרקעי ישראל, עיריית תל אביב והיזם יוסף בוכמן - תוך שהוא מותח ביקורת על האופן בו התגבשה ועל התנאים שנקבעו בה.

בג"ץ נתן את אישורו בתנאי שחברת השער לישראל, בשליטתו של בוכמן, תחזור בה מההשגה על הערכת השווי האחרונה של שני המתחמים הכלולים בעסקה - זה של הדולפינריום וזה של העירייה המצוי מן הצד השני של רחוב הרברט סמואל. בשומה זו נקבע, כי שווי המתחם הראשון הוא 63.6 מיליון שקל, ושל השני - 931.2 מיליון שקל. הרווח של השער לישראל בעסקה הוא לפיכך 868.8 מיליון שקל, מתוכם תשלם לרמ"י 269.3 מיליון שקל, ולעירייה - 434.3 מיליון שקל, כך שהרווח שלה יהיה 165 מיליון שקל. יצוין, כי בוכמן מכר את זכויותיו במתחם לקבוצת יזמים בראשותה של אורית פרידמן-ויסמן, אך פסק הדין חל עליו.

מתחם הדולפינריום עמד נטוש מאז תחילת המאה הנוכחית, תוך שהוא קוטע את השימוש הציבורי בטיילת. רמ"י והעירייה החליטו לתכנן מחדש את האיזור, על-ידי שילוב הקרקע מולו השייכת לעירייה ומשמשת כמגרש למכוניות שהיא גוררת. בשנת 2003 נחתם הסכם בין רמ"י, העירייה ובוכמן, לפיו מתחם הדולפינריום יהפוך לשטח ציבורי ויוחכר לעירייה בדמי חכירה סמליים; המגרש השייך העירייה ייועד למלונאות, מסחר ומגורים, הוא יוחזר לרמ"י ויוחכר לבוכמן על-פי שיעור זכויות מהוון של 91%; בוכמן ישלם לרמ"י דמי היתר של 31% ולעירייה היטל השבחה של 50% מן ההפרש בשווי שני המגרשים.

אישור העסקה נמשך 13 שנים, בין היתר בשל מחלוקות בין בוכמן לבין הרשויות בנוגע לשווי המגרשים ובשל הביקורת שמתח עליו בשנת 2007 מבקר המדינה דאז, מיכה לינדנשטראוס. במקביל התקדמו הליכי התכנון והבנייה, ומבנה הדולפינריום נהרס לפני מספר חודשים. את העתירה לבג"ץ הגישה התנועה לאיכות השלטון, אשר טענה שמבנה העסקה מעניק לבוכמן - ללא מכרז וללא תמורה ראויה - קרקע בשווי של 500 מיליון שקל.

בפסק דינה אומרת השופטת דפנה ברק-ארז, כי החליטה לאחר התלבטות לדחות את העתירה, למרות הפגמים שנפלו בעסקה. היא דוחה את טענת רמ"י והעירייה בדבר שיהוי, באומרה שבשל הפגמים שנפלו בהתנהלותן - יש מקום לדון בעתירה למרות שהוגשה מספר שנים לאחר האירועים. לצד זאת מציינת ברק-ארז, כי חלוף הזמן וההליכים הרבים שנעשו לאורך השנים, מהווה עילה מעשית לדחיית העתירה, שכן לא כל ההחלטות ניתנות כעת לשינוי.

במוקד הדיון עמדה השאלה האם רמ"י והעירייה מקבלות תמורה נאותה בעד העברת מגרש העירייה לבוכמן. "על רמ"י מוטלת חובה, עוד בשלב הטרום-חוזי, לבחון האם עסקה שהיא עושה עומדת בדרישה של שקילות התמורות - הן לשם מיקסום הרווח לקופה הציבורית והן על-מנת להימנע ממתן הטבה בלתי סבירה לפרט או לקבוצה מסוימת תוך פגיעה באינטרס הציבורי", מציינת ברק-ארז.

במקרה הנוכחי, קובעת ברק-ארז, נפלו מספר כשלים של ממש בגיבוש העסקה: שקילת התמורות לא נבחנה באופן ממשי לפני החתימה עליה; הנחת העבודה הייתה שיש לפנות את הדולפינריום, בעוד שניתן היה לחייב את בוכמן להשתמש במתחם כפי שנקבע במקום להזניחו; ההסכם לא כלל אפשרות לעדכן את התמורות אם יתברר שיש בהן בעייתיות; והעסקה הובאה לאישור מועצת מקרקעי ישראל ארבע שנים לאחר שנחתמה.

העתירה נדחית משום שכאמור לא ניתן כעת לשנות חלק מן התהליכים, אומרת ברק-ארז, ומשום שמדובר בתוצר של מו"מ עסקי ארוך ושל דיונים ממושכים ברמ"י ובעירייה. בסופו של דבר, ההסכם אינו חורג ממתחם הסבירות, גם אם ניתן היה להגיע לתוצאה טובה יותר מבחינת הציבור. ברק-ארז מדגישה, כי דחיית העתירה מותנית בכך שחברת השער לישראל תחזור בה מן ההשגה שהגישה על השומה בה נקבע שווי שני המגרשים - כפי שהבטיחה לעשות במהלך הדיון, בכפוף לדחיית העתירה.

לצד זאת, יוצאת ברק-ארז נגד האופן בו ניתן פטור ממכרז לעסקה זו, כך שניתן היה להחכיר דווקא לבוכמן את מגרש העירייה. "כאשר ועדת הפטור מוצבת כשלב אחרון בשלבי העסקה, יכולתה להחליט שלא להעניק את הפטור מצטמצמת מאחר שהיקף המשאבים שהושקע, ושיופסד במקרה שהפטור לא יאושר, נרחב ביותר. כאשר הפנייה לוועדת הפטור נעשית לאחר שני עשורים של התקדמות בעסקה וקידום של הליכים תכנוניים בהתאם לה, ניתן לראות בכך ניסיון ליטול ממנה את כוחה ולהפוך אותה למעין 'חותמת גומי', פרקטיקה אשר לא ניתן לקבל".

עוד מדגישה ברק-ארז את חובתה של רמ"י לעמוד על כך שחוכרי קרקעות ממנה ימלאו את התחייבויותיהם, ולא יפרו אותן כפי שעשתה השער לישראל - שבהתבסס על הפרות אלו טענה שהיא יוצאת נפסדת מהמצב הנוכחי של מתחם הדולפינריום. רמ"י, העירייה והשער לישראל חויבו בתשלום הוצאות בסך 60,000 שקל. השופטים יוסף אלרון ועופר גרוסקופף הסכימו עם ברק-ארז. את התנועה לאיכות השלטון ייצגו עוה"ד איתמר שחר, מיקה שיינוק-קרטן ונילי אבן-חן; את רמ"י והעירייה ייצגו עוה"ד רועי שויקה ושלום זינגר; ואת השער לישראל - עוה"ד שוקי חורש, ערן בצלאל, הגר פינס ואילנה כרמי-כץ.