בבסיס העסקות החשודות עומדת העובדה, כי מייסדי העמותה ביקשו לצבור עבורה נכסים מניבים, כדי שלא תזדקק לתרומות. כך צברה העמותה לאורך השנים למעלה מ-100 נכסים ברחבי ירושלים, כולל המתחם המרכזי ברחוב יפו, בתי שכונת עץ חיים בכניסה לעיר ודירות רבות. נכסים אלו הוגדרו כ"הקדשות", כך שמכירתם מחייבת אישור שיפוטי (לרוב של בית הדין הרבני ולעיתים של בית המשפט המחוזי), והתמורה חייבת לשמש למטרות העמותה.

מאז תחילת המאה הנוכחית סובלת העמותה מגרעון כרוני כבד, אשר נע בין מיליון שקל בשנה ל-9 מיליון שקל בשנה – בשל ניהול כושל, סבור מטרי. כתוצאה מכך, היא נאלצה למכור חלק ניכר מנכסיה: בשנים 2016-2000 הסתכמו הכנסותיה ב-85 מיליון שקל, מתוכן 52 מיליון שקל ממכירת נכסים ועוד 31 מיליון שקל מפיצויים שקיבלה מעיריית ירושלים, בעיקר תמורת הפקעת נכס מנכסיה. במצב זה, מחסלת העמותה את הנכסים המיועדים להבטחת קיומה והיא עומדת בפני סכנת קריסה כאשר יימכרו האחרונים שבהם.

סכומים אלו, מדגיש מטרי, אינם כוללים את מכירת המתחם ברחוב יפו ב-15 מיליון דולר, ואת רכישת בית האבות נווה שמחה בירושלים ב-16 מיליון דולר, בהם הוא עוסק בהרחבה (ראו בהמשך). באותן שנים השקיעה העמותה 18 מיליון דולר בנדל"ן וברכוש קבוע. בשורה התחתונה, 60 מיליון שקל ממכירת הנכסים שימשו לכיסוי גרעונותיה השוטפים.

מטרי מצביע גם על פגמים משמעותיים בהתנהלות העמותה, ובראשם נפוטיזם (העסקת שבעה מבני משפחת טוקצ'ינסקי) ותשלומים בלתי חוקיים לחברי ועד. מדובר במיליוני שקלים שנמשכו בתשלומים חודשיים מחברת נווה שמחה שהייתה בבעלות העמותה, תוך עקיפת החוק האוסר תשלומים לחברי ועד. שחור קיבל מנווה שמחה שכר טירחה של 270,000 שקל ועוד 200,000 שקל עם סיום עבודתו. הנאמנים לא הצליחו לספק הסבר מניח את הדעת לתשלומים אלו, אומר מטרי.

בהתייחסו לניהול נכסי המקרקעין של העמותה מציין מטרי, כי כבר ב-2008 הצביע רשם העמותות על ליקויים משמעותיים בנושא, כולל חשד לניהולם באופן שאינו עולה בקנה אחד עם טובתה, וחשד לכך שהם שימשו למתן טובות הנראה לחברים בהנהלתה. העמותה קיבלה על עצמה ליישם תוכנית הבראה, אך בפועל הליקויים נמשכו. הללו הובילו לעסקות העומדות במרכז הדוח, אשר לדברי מטרי "נעשו בחלק מהמקרים בצורה שערורייתית, שלא רק שלא היטיבה עם העמותה, אלא אף גרמה לה לנזקים חמורים, במספר מקרים – באופן העולה כדי עושק ממש".

הדוח של מטרי בא בעקבות דוח בדיקה שהגיש לבית הדין בחודש מאי שעבר השופט בדימוס ספי אלון, לשעבר נשיא בית המשפט המחוזי בבאר שבע, ושגם הוא הותר כעת לפרסום. אלון בחן את מכירת המתחם ברחוב יפו, אשר אושרה בשנת 2008 בידי בית המשפט המחוזי בירושלים. על מתחם זה – שכלל את בניין הישיבה, חנויות בשוק מחנה יהודה ומגרש גדול – הוקם מגדל שבנייתו נמצאת בשלביה האחרונים, תוך שימור הבניין ההיסטורי.

בבדיקה התברר בדיעבד, כי המכירה הייתה לאיש קש – ראובן הוכברג, אביו של ערן, שהודה שלמעשה הוא היה הקונה, במקביל להיותו יועץ הנדל"ן של העמותה. המתחם נמכר ב-15 מיליון דולר, כאשר להוכברג כבר היה קונה אמריקני ב-29 מיליון דולר. אותו קונה נסוג בשל משבר 2008, אך הוכברג מצא קונה חילופי ב-27 מיליון דולר. למרות שמדובר בעסקה סגורה, משמעות ממצאיהם של אלון ומטרי היא, כי ניתן לתבוע את כל המעורבים בטענה שפעלו לכל הפחות ברשלנות ובכך מנעו מן העמותה הכנסות של עשרות מיליוני שקלים.

מתחם רחוב יפו משתרע על פני 6.6 דונמים ומטרי אומר שהייתה הצדקה למכירתו בשנת 2007 ולהעברת הישיבה למקום אחר – אך העסקה עצמה הייתה בעייתית ביותר. המכירה להוכברג בוצעה ללא התמחרות והעמותה פברקה בדיעבד מסמך שהתיימר לתאר התמחרות שכזאת. בידי העמותה היה אומנם דוח שמאי לפיו שווי הנכס הוא רק 10 מיליון דולר – אך הדוח התבסס על נתונים שמסר הוכברג.

הנאמנים, שיוצגו בידי שחור, עשו יד אחת עם הוכברג כדי לעקוף את בית הדין הרבני – שהעלה שאלות לגבי העסקה כאשר הובאה לאישורו – והצליחו לקבל את אישורו של בית המשפט המחוזי בהליך בזק. הוכברג היה אמור לשלם לעמותה 7.8 מיליון דולר עד 1.1.11 ואת היתרה לאחר מועד זה. מטרי אומר, כי בפועל אין תיעוד להעברת סכום כלשהו.

חלק מן התמורה הייתה אמורה להיות ברכישת בית האבות נווה שמחה מידי יצחק בן-נעים – למרות שלעמותה לא היה כל ניסיון בתחום (שאיננו בתחומי פעילותה כחוק) ולמרות שבית האבות היה גרעוני. הוכברג הוא שהזמין את הערכת השמאי לבית האבות – שכאמור היה חלק מן התשלום שלו-עצמו תמורת הנכס ברחוב יפו. התמורה בפועל ששילמה העמותה הייתה 18.5 מיליון דולר – משום שהיא חושבה לפי שער דולר גבוה מזה שהיה במציאות. הבעלות בחברה הפנמית המחזיקה בבית האבות הועברה באופן אישי לנאמנים (טוקצ'ינסקי ושחור) ועד היום לא נרשמה על שם העמותה.

מטרי מציין פרט מחשיד במיוחד: "הכספים בהיקף נטען של מעל מ-60 מיליון שקל, הועברו בפועל בדרכים עלומות על-ידי הוכברג או מי מטעמו או עבורו. על-אף שהתבקש לעשות כן והודיע כי יעביר, הוכברג לא הציג ולו אסמכתא אחת לתשלום כלשהו שנעשה לבן-נעים". והוא מסכם: "אין כל אסמכתא כי ההקדש [שהיה בעלי הנכס ברחוב יפו] אכן קיבל תמורה בסך 15 מיליון דולר, וכלל לא ברור מהו הסכום האמיתי ששילם הרוכש של הנכס ביפו – ערן הוכברג – עבור נווה שמחה וכתוצאה מכך עבור הנכס ברחוב יפו".

עסקה מרכזית נוספת בה עוסק מטרי היא רכישת מתחם בית הספר למל, ברחוב ישעיהו (מזרחית לשכונת גאולה). העמותה ונווה שמחה רכשו בשנת 2011 את הנכס מהסוכנות היהודית ב-46 מיליון שקל. הסוכנות העמידה את הנכס למכירה בשנה הקודמת והזוכה לכאורה היה עורך הדין החרדי אהרון פוגל, אך בדיעבד התברר שהוא פעל בשיתוף פעולה עם הוכברג. העמותה העמידה 18 מיליון שקל למימון העסקה – בעיקר ממכירת נכסים אחרים שלה, אשר נעשתה ללא אישור שיפוטי כנדרש.

הוכברג היה הרוח החיה מאחורי עסקה זו, מצאו אלון ומטרי. על-פי הערכה שמאית, שווי המתחם היה 31 מיליון שקל בלבד, כך שהעמותה ונווה שמחה שילמו 25% יותר. יתרה מזאת: לשני המוסדות היו הוצאות של 15 מיליון שקל בקשר עם העסקה. הנכס נרשם על שם העמותה עצמה, בלא לציין שהוא תחליף של הקדש – וכך ניתן יהיה לסחור בו ללא מגבלות. ואכן, העמותה ונווה שמחה מכרו את רוב המתחם ואת זכויות הבנייה בו, בעיקר לקבלן החרדי שלמה פונפדר, שהובא לעסקה בידי שחור. לדברי מטרי, שחור היה נגוע כאן בניגוד עניינים מובהק: הוא היה דירקטור בחברת ישפה של פונפדר וייצג אותו, במקביל להיותו חבר ועד בעמותה.

עסקות מתחם למל הסתיימו בהפסד של 3.2 מיליון שקל לנווה שמחה. אולם פוגל – שכאמור היה קשור להוכברג – קיבל שכר טירחה של 1.3 מיליון שקל והלווה לעמותה 7.7 מיליון שקל; פרעונה היה למעשה דמי תיווך מופרזים ביותר. ואילו שחור קיבל 220,000 שקל, על פעילות בניגוד עניינים. המוסדות גם שילמו 4.5 מיליון שקל ליזם החרדי נחום רוזנברגר, תמורת ויתורו על רכישת המתחם מהם. קיימת אפשרות שרוזנברגר מצידו העביר חלק מהסכום להוכברג, אשר הציע לו את העסקה.

העסקה המרכזית השלישית המטופלת בדוח היא מכירת שכונת עץ חיים, מול גשר המיתרים (בפינת הרחובות הרצל ויפו). העמותה חתמה ב-2015 על הסכם למכירת 70% השכונה לחברת פנינת המיתרים (בבעלות עזריאל פינס ואלימלך לנדמן) ולחברת ברכה והצלחה, תמורת 17 מיליון שקל. בשנת 2017 נחתם הסכם למכירת יתרת הזכויות לפנינת המיתרים, תמורת 10.5 מיליון שקל. העסקות נעשו בלא אישורו של בית הדין הרבני, למרות שמדובר בהקדש דתי.

בעסקה זו היה מעורב אקסלרד, שהוא חבר ילדות של הוכברג ומייצג אותו בעניינים שונים. הפעם הוא ייצג את פינס ולנדמן, במקביל לייצוגה של העמותה בפני עיריית ירושלים בהליכים בנוגע להיטל ההשבחה על השכונה (העירייה דרשה 27 מיליון שקל, אך בהסכם פשרה נקבע שהעמותה תשלם 7.5 מיליון שקל). לדברי מטרי, לא היה היגיון כלכלי במכירת השכונה, וסימני שאלה אלו מצטרפים לפגמים שגילה בעסקה עצמה.

השכונה נמכרה ללא התמחרות כלשהי ובמחיר המעורר תהיות: בשנת 2012 הוערך שוויה ב-45 מיליון שקל, אך לקראת המכירה קיבל אקסלרד (שכזכור ייצג גם את הקונים) הערכה נמוכה במחצית – למרות ההתקדמות התכנונית באיזור. מוסדות העמותה לא קיימו אפילו דיון אחד על העסקה, והיא לא הוגשה לאישור בית הדין כנדרש.

הייצוג הכפול של אקסלרד גרם לעמותה לנזקים ותקלות חמורות (כולל סעיף המאפשר לרוכשים להשתלט חד-צדדית על כל הזכויות בשכונה), ובין היתר לא הופקדו בידיו בנאמנות 9 מיליון שקל בידי המוכרים. הללו לא קיימו את התחייבויותיהם על-פי ההסכם, ולמרות זאת – אקסלרד והוכברג לא המליצו לעמותה לעמוד על זכויותיה. התשלום השלישי בסך 5 מיליון שקל לא שולם עד היום, והעמותה קיבלה פחות ממיליון שקל מחברת פנינת המיתרים.

מטרי מציין, כי החלפת הנהלת העמותה בשנת 2017 לא הצליחה למנוע את עסקת השכונה. קופ מונה ליו"ר ולצידו מונו רו"ח גבריאל איזק ועו"ד יעקב לנגה, אם כי בפועל קופ הוא שניהל אותה. קופ התנגד תחילה למכירת 30% הנותרים בשכונה, אך העיד שאקסלרד לחץ עליו והצליח לשנות את דעתו. אקסלרד ופינס דחו את רוב הסתייגויותיהם של אנשי העמותה מן ההסכם עם פינס.

מטרי קובע, כי התגלתה תמונה חמורה ביותר (כלשונו), בה אקסלרד והוכברג פעלו לטובתו של פינס ולרעת העמותה. השניים – יחד עם קופ, שאמור היה להיות מנהל מקצועי – הובילו אותה אשתקד לביצוע עסקה שלא הייתה הכרחית, במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, תוך שהשליטה בשכונה עוברת לידי פינס וזכויותיה של העמותה נפגעות. מטרי אומר, כי חוות דעת שבידו קובעת ששווי השכונה בעת ביצוע העסקות היה 54-51 מיליון שקל – אך היא נמכרה לפי 23 מיליון שקל, על-פי חוות שהזמין הוכברג, שכאמור היה מעורב בעסקה גם מצידו של פינס.

עוד מציין מטרי, כי הרוכשות שילמו עד כה רק 9.6 מיליון שקל. אקסלרד הותיר בידיו קרוב למיליון שקל, בטענה שזהו חלק משכר הטרחה המגיע לו תמורת הטיפול בהיטל ההשבחה – אם כי לא נמצא הסכם בינו לבין העמותה; לדבריו, מגיעים לו 2 מיליון שקל בתוספת מע"מ. קופ אישר את התשלום לאחר הגשת הבקשה לפירוק העמותה ויומיים לפני הדיון בה.

במקביל לעסקות השכונה, מכרה העמותה ארבעה נכסי מקרקעין בשכונת קריית בלז בירושלים ב-5.3 מיליון שקל, לבניהם של פינס ולנדמן ולרוכשת נוספת הקשורה ללנדמן. הוכברג תיווך בעסקות אלו, ואקסלרד שוב ייצג את שני הצדדים. העמותה מסרה חלק מהדירות לפני שקיבלה את התמורה, ובפועל קיבלה רק 4 מיליון שקל, כאשר לנדמן ופינס טוענים שהיתרה היא חלק מהתשלום בעסקות השכונה.

מטרי מסכם באומרו, כי בכל העסקות התגלה "ניהול רשלני ביותר (ואולי גם למעלה מכך) של הליכי המכר מצד מנהלי המוסדות, והישענות על יועצים חיצוניים, שלהם אינטרסים אישיים שבאו על חשבון טובתם של המוסדות" – ובראשם הוכברג. הוא מציין, כי במקביל ביצעה העמותה באותן שנים עוד עשרות עסקות נדל"ן, שביחס לחלק מהן התעוררו סימני שאלה אותם יש לבדוק.

דוברו של רו"ח רענן קופ מסר בתגובה, כי הוא התבקש להצטרף לצוות מקצועי מיוחד כדי לאפשר את המשך פעילותה של העמותה במסגרת מומחיותו בניהול משברים פיננסיים. למרות הגירעונות הרבים שצברה העמותה משך שנים רבות קודם לכן, הוא הצליח בתקופה הקצרה בה כיהן כיועץ לעמותה, להגדיל את הכנסותיה ולצמצם את הוצאותיה במידה ניכרת. כל החלטה כלכלית שקיבל נעשתה על-פי מיטב שיקול הדעת המקצועי כרואה חשבון, בהתבסס על חוות דעת משפטיות וליווי משפטי צמוד מטעם העמותה. קופ לא קיבל את טיוטת הדוח לעיונו כמקובל ואף נודע לו על הדוח הסופי רק דרך כתבה זו. בכך, נמנע ממנו להעמיד את הדברים על דיוקם טרם הפצתם ואף נגרם לו נזק.