דיור בר-השגה - קטר לצמיחה חברתית-כלכלית

מחירי הדיור שבים ועולים

בסוף השבוע שוב דווח בתקשורת כי מחירי הדיור שבים לעלות. רינה מצליח עסקה בנושא בתוכניתה "פגוש את העיתונות", ששודרה בערוץ 2.

ממש לא מפתיע. כל מי שמבין בכלכלה ובנדל"ן, העריך בשנים האחרונות שמחירי הדיור לא יירדו ואולי אף יעלו. כוחות השוק שבו לפעול, הציבור יורד מן הגדר והמחירים ממשיכים לעלות. מתברר כי כפי שאמרתי וכתבתי בעבר, האקמול של ממשלת נתניהו אינו מביא מרפא לבעיה העמוקה של מחירי הדיור.

חוסנה של ישראל תלוי לא רק בחוסנה הביטחוני, אלא גם ואולי אף יותר מכך בחוסנה החברתי. אין מדובר בצעדים פופוליסטיים וב"פטישי 5 קילו", מדובר בשינוי גישה בשינוי דפוסי העבודה של ממשלת ישראל. רפורמה מובנית שתביא לדיור בר-השגה יכולה להוות קטר כלכלי שיביא לשינוי למען החברה ולמנוע צמיחה כלכלי. דיור בר-השגה והפחתה בהוצאות הדיור של משפחה ממוצעת, עשויים להביא לגידול בצריכה.

אין כאן קסם ואין זבנג וגמרנו על-ידי "פטיש 5 קילו". מדובר במהלך למספר שנים שיש להגדיר היטב את מטרותיו ואת המכשלות והסכנות שבדרך.

ראוי וניתן לבחון מספר דרכים, להוזלת מחירי הדיור:

עלות הקרקע - כידוע, רכיב הקרקע מהווה רכיב משמעותי במחירה של דירה.

יש מספר דרכים להוזיל את עלות הקרקע. הורדת רף המחירים במכרזי מינהל מקרקעי ישראל. ניתן לקבוע מכסה של קרקעות שתשווקנה על-ידי המינהל במסגרת "מחיר למשתכן" לדירות של 4-3 חדרים עבור משפחות צעירות הרוכשות את דירתן הראשונה. מחיר הקרקע יוזל משמעותית והזכייה במכרז תותנה במחיר נמוך לרוכשים. אפשר להוסיף למשק עשרות אלפי דירות כאלה.

ראוי וניתן למתן את מחירי הקרקע שמשווק המינהל גם עבור דירות למשפרי דיור.

הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה, תוך התחשבות בצורך ובגורמים הסביבתיים ואיכותם; מאז בג"ץ "הקשת המזרחית" נפגעה הבנייה באדמות מינהל המוחזקות על-ידי הקיבוצים והמושבים. אם ישבו על המדוכה, ניתן יהיה לקבוע מנגנון של "זה נהנה וזה אינו חסר" העומד בקריטריון הבג"ץ ולאפשר הפשרה והכנסה לשוק הדיור של קרקעות רבות.

עידוד התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) במקומות מתאימים ותמ"א 38, על-ידי הגדלת זכויות הבנייה ועל-ידי הורדת החסמים הן הביורוקרטים, הן המסווים, הן בתחום תכנון ובנייה והן ברף הנדרש של הסכמת הדיירים.

הורדה נוספת במחירי הקרקע אפשרית על-ידי פעולות ליישוב הנגב והגליל, שם יש קרקע זמינה לבנייה למאות אלפי משפחות.

בתקופת כהונתו של שמעון פרס כשר לפיתוח הנגב והגליל, הוכנה עבור המשרד על-ידי חברה מקצועית, חברת "פורסייט", תוכנית מפורטת ליישוב הנגב, לרבות מטרות ואמצעים להשגתן, כולל תקציב. נערו את האבק מעל לתוכנית ופעלו ליישומה. הפניה, מסודרת, של מאות אלפי צעירים לנגב ולגליל, תתרום לחברה הישראלית ולמשק הישראלי לא רק בירידת מחירי הדיור, אלא הרבה מעבר לכך.

עידוד דיור להשכרה - ישנן משפחות רבות שמתקשות להגיע בשלבים הראשונים של חייהן המשפחתיים לרכישת דירה. ביניהן ישנן כאלה שגם לאחר הוזלה במחירי הדיור, רכישת דירה מהווה עבורן נטל כבד. ראוי לזכור, כי על-פי רוב, ההכנסה של זוג צעיר נמוכה יותר בשנים הראשונות. לכאלה, ראוי לעודד בנייה להשכרה במחיר נמוך, לתקופה של כחמש שנים, הן במסגרת דיור ציבורי והן במסגרת יוזמה פרטית, כאשר ניתן למשל לעודד יזמים להקצות אחוז מסוים מן הדירות שהם בונים בפרויקט לדיור להשכרה כאמור, בתמורה לתוספת אחוזי בנייה, במקומות בהם זה ניתן גיאוגרפית, תכנונית וסביבתית.

הורדת מחירי התשומות והמשאבים - שני מרכיבי עלות עיקריים נוספים בעלות הדירה, הם עלות התשומות ועלות כוח האדם.

פעולה נוספת שתביא להוזלת עלויות היא ריסון המחירים ואולי אף הפחתתן של עלויות התשומות כמו מלט ובטון למשל. על הממשלה להגביר את הפיקוח ולעודד תחרות של תשומות כמו המלט והבטון. כך גם בברזל, בריצוף וחיפוי, בטיח וכדומה.

על-אף העובדה כי ענף הבנייה נשען בעיקר על עובדים זרים, הרי שמתוך מגמה להפחית את מספרם ולעודד תעסוקה לישראלים, ממשלות ישראל פעלו להעלות את עלות העובדים הזרים, כאשר בכך תרמו לעליית מחירי הדיור, וזאת מבלי שהושגה המטרה לשלב עובדים ישראלים בענף.

ניתן לבחון פעולה משולבת של קביעת מכסה הכרחית של עובדים זרים תוך צמצום עלות העסקתם (עובד זר שמגוריו ומחייתו ממומנים, יוכל להסתפק גם בשכר הנמוך משכר המינימום - זה עדיין גבוה משמעותית מן השכר במדינה ממנה הגיע). במקביל, השתתפות חלקית של הממשלה וזרועותיה, כמו המוסד לביטוח לאומי, בשכר העבודה של צעירים ומובטלים שישולבו, לאחר הכשרה, בעבודות בנייה (זה לא יעלה הרבה לקופת המדינה, שכן המעסיק יוכל לשלם יותר לעובד הישראלי על חשבון צמצום בעלות העובד הזר וחלק מהסבסוד של המדינה יבוא על חשבון דמי אבטלה ומענק עבור עבודה מועדפת).

רפורמה במיסוי - שינוי משמעותי בשיטת מיסוי הדירות יכול לסייע הן בהורדת עלויות ישירה והן בעידוד השוק, ובכך לתרום להגדלת היצע והפחתת עלויות.

מע"מ דיפרנציאלי על דירות - נניח כי דירות עד לשווי של 1,500,000 ש"ח תהיינה פטורות ולו חלקית ממע"מ, לעומתן דירות מעל לשווי של 4,000,000 ש"ח תמוסינה במע"מ גבוה יותר מ-17%.

ניתן גם לערוך רפורמה במס שבח. מס שבח, במתכונתו הנוכחית, הוא אחד מן המיסים המיותרים שיש בישראל. מס שבח, המוטל על השבח ממכירת דירות יד שנייה, אינו חל כיום על מי שלא מכר דירה בשנה וחצי או בארבע השנים האחרונות, בהתאם למספר הדירות שבבעלותו. בפועל המדינה כמעט שאינה נהנית מהכנסות ממס שבח. מי שמבקש למכור דירה שבבעלותו, ממתין למועד בו יהיה זכאי לפטור ולכן אינו חייב במס. כך, מתעכבת כניסתן של דירות לשוק והמדינה אינה נהנית, רק משלמת למנגנון שיבחן את העסקות.

ראוי וניתן לבחון רפורמה במס שבח, ובמסגרתה - דירות עד שווי מסוים, נניח עד ל-2,000,000 ש"ח, תהינה פטורות ממס שבח, ללא תקופת המתנה במכירתן כקבוע כיום, ואילו דירות מעל 5,000,000 ש"ח תהיינה חייבות במיסוי של למעלה מ-25% על השבח. על-פי פרסומים בתקשורת, שר הביטחון לדוגמה, הרוויח על מכירת דירתו במגדלי אקירוב למעלה מ-10,000,000 ש"ח שנראה כי על-פי החוק הקיים פטורים ממס. מהלך כזה יביא לכניסת דירות לשוק מוקדם יותר, להרחבת ההיצע, להוזלת דירות לצעירים ולהגדלת הכנסות המדינה ממיסים.

קיצור הסחבת ותקופת הזמן לאישורי תב"ע והיתרי בנייה - בנייה וזכויות בנייה מחייבות תב"ע (תוכנית בניין עיר) והיתרי בנייה המאשרים כי התוכנית שהגיש היזם עומדת בתנאי התב"ע. תהליכי ההכנה והאישור של אלה מחייבים בחינה מדוקדקת של מספר היבטים תכנוניים. יחד עם זאת, הזמן הנדרש לאישור בוועדות לתכנון ובנייה הוא ארוך, מייגע ובעיקר מיותר. כך גם לא פעם, הפיתוח הסביבתי שהממשלה צריכה לבצע כתנאי להתחלת בנייה מתעכב זמן רב מדי.

קיצור משך הזמן על-ידי שינוי דפוסי עבודה והגדלה מסוימת במשאבים, היכן שנדרש, יכולים להביא לקיצור משמעותי בתהליכי האישורים ובכך להגדיל את מספר התחלות הבנייה.

תמורה חברתית וצמיחה כלכלית

רעיונות מעין אלה שנסקרו במאמר זה ואחרים, ראויים לבחינה מעמיקה. הוזלת מחירי הדיור טומנת בחובה תמורות חברתיות וכלכליות.

משפחה שתוכל לרכוש את דירתה הראשונה, בעלות סבירה ובתשלום חלק נמוך משמעותית מהכנסתה החודשית לשם כך, תגדיל את צריכתה. כך גם באשר למשפרי דיור. בכך ניתן יהיה לסייע לחוסן החברתי בישראל וגם להביא לצמיחה כלכלית.

לחברה בישראל מגיע לחיות בכבוד וברווחה כלכלית. לשם כך דרושה הנהגה שהחברה וצרכיה נמצאים במקום גבוה בסדר העדיפויות שלה. הממשלה הנוכחית וקודמתה נכשלו. לשם כך דרושה הנהגה אחרת. כדאי שנזכור: אפשר אחרת, זה בידיים שלנו!