פירוק שיתוף: זכות אבסולוטית או לשיקול דעת

כידוע, התפיסה המקובלת בשיטה שלנו הינה כי קיומם של יחסי שותפות הוא אינו מצב אידאלי, שכן בדרך כלל הבעלות המשותפת מכבידה על פיתוח נכסים ופוגעת בסחירותם. פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין. וכבר נאמר על-ידי חז"ל כי "קדרא דבי שתפי לא קרירא ולא חמימא (עירובין ג.) - קדרה של שותפים אינה קרה ואינה חמה. זאת משום שהשותפות אינה תמיד יעילה , וכל אחד מהשותפים מושך את העגלה לכיוון אחר, או שהם מחבלים זה במעשיו של זה.

שנות ה-70 - לביהמ"ש לא היה שיקול דעת

לאור תפיסה זו נקבע בשורת פסקי דין שניתנו בשנות ה- 70 של המאה הקודמת עיקרון על לפיו סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 הקובע כי שותף במקרקעין יכול לבקש את פירוק השיתוף בכל עת, משמעותו כפשוטו כי הוא זכאי לכך "בכל עת" (ר' ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פ"מ ל(1) 454) ר' בעניין זה גם דברי בית המשפט בע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים (פ"מ לב(3) 723) במסגרתו נאמר, כי המדיניות התחיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, אלא שפירוק השיתוף מעודד את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין.

פועל יוצא מעיקרון על זה הוא כי לבית המשפט אין שיקול דעת בכגון דא ודי בבקשת אחד הצדדים כדי להעניק לו את הפירוק. משמעות היעדרות של שיקול דעת לבית המשפט היא, בין היתר, כי למרות שהחוק קבע כי ניתן למנוע פירוק (בעין) אם נגרם "נזק ניכר", עדיין שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את הפירוק כך גם שיקולים שעניינם בדיני המשפחה או שיקולים ערכיים של התנהלות לא נאותה מצד מי מהשותפים או בלשון בית המשפט (ע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן פורסם בנבו להלן: "עניין ויסמן") "גם אם התנהגותו של המשיב במקרה זה אינה מעוררת אהדה", לא תוכל לעכב הפירוק.

המשמעות המעשית של הדברים הינה, כי גם במקרה של נכס אשר נמצא בתהליך של השבחה כגון שאמורה להתאשר בעניינו תוכנית משביחה או שיש לנקוט בהליך כלשהו להעלות ערכו (כגון פינוי דייר מוגן או פולש) או שהשוק בשפל נקודתי, לא יוכלו השותפים לעכב הפירוק בטענה כי פירוק בעת הזו קודם שהושבח הנכס יגרום להם נזק כבד. כן נגזר מתפיסה זו כי מאחר שאין לשקול שיקולים "ערכיים" הרי שאין להעדיף שותף על משנהו אף שמי מהם פועל בצורה שאינה הוגנת ואינה ראויה.

הכנסת עיקרון תום הלב

גישה זו לפיה הזכות לפירוק השיתוף הינה זכות אבסולטית וכי אין לשקול כל שיקולים כלכליים או ערכיים שלטה עשרות שנים. בשנים האחרונות נראה כי חל כרסום בגישה המסורתית באופן שכיום לבית המשפט שיקול דעת במקרים מסויימים שלא להיענות לתביעת פירוק שיתוף וכן שיקול דעת להעדיף שותף אחד על משנהו בעת פירוק השיתוף.

שינוי זה נוצר וצמח על בסיס ובעקבות התפתחות הדין על-ידי בית המשפט אשר החיל את עיקרון תום הלב גם על חוק המקרקעין כפי שהחל לחלחל ועלה בפסק דין ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי (פ"ד נב(4) 625 (1998), שאמנם לא קיבל את תיאוריית הפסד הרווח כדי הפסד ניכר, אולם כבר שם קבע כב' השופט חשין כי "ככל הנראה" כפוף עיקרון העל של פירוק השיתוף "בכל עת" גם לדוקטרינת תום הלב ולעיקרון איסור השימוש לרעה בזכות. בעוד כב' השופט חשין נזהר ומסייג את דבריו, בפסק דין שנתקבל כשנה מאוחר יותר כבר קובע בית המשפט בצורה נחרצת כי "תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים הוא עיקרון "מלכותי" החל בגדריו של כל דין (ר' רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נח(1) 199) בפסק דין זה קבע בית המשפט כי השימוש בזכות על-פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות תוך שמירה על "הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית" וכי לבית המשפט נתון שיקול-דעת בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין.

ומן הכלל אל הפרט. מפסיקת בתי המשפט המחוזי והשלום ניתן ללמוד מה ייחשב חוסר תום לב או התנהגות שאינה הוגנת אשר תמנע משותף את הזכות לדרוש פירוק שיתוף או שתביא למצב שהוא לבד יימצא עצמו בחוץ בעוד שאר השותפים ימשיכו לקיים ביניהם את השותפות.

מעטים אומנם הם פסקי הדין אשר הורו כי עיקרון העל של פירוק השיתוף יידחה מטעמים כלכלים או מטעמים של הגינות ו/או חוסר תום לב עם זאת מכלל לאו אתה שומע הן. לדוגמה בפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 3120/00 בלייש נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ פורסם בנבו) דחה בית המשפט טענה לעיכוב הפירוק מאחר שהתובעת ניסתה שנים רבות למצוא פתרון "להקפאת הנכס" כאשר הצד השני לא היה נכון להגיע לפתרון משותף. כן ציין בית המשפט, כי הנתבעים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל דרך ולא היו "חסרי אונים". כן קבע בית המשפט כי תקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. מדברים אלו של בית המשפט ניתן ללמוד, כי במקרה בו התובעת אצה לתביעת פירוק שיתוף קודם שמיצתה ניסיון לפתור הדברים במו"מ ובמקרה שהנתבעים היו נכונים להיכנס להידברות או מקרים שהוכח כי הנתבעים לא היו מיוצגים או הולכו שולל על-ידי התובעת או שהדחייה המבוקשת הינה לפרק זמן קצר, ישקול בית המשפט בהחלט להמתין עם הפירוק עד למיצוי ההליכים.

במקרה נוסף בו התבקש בית המשפט לעכב את פירוק השיתוף (ה"פ (שלום - ראשל"צ) 123/05 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' בן ארצי שמואל) דחה בית המשפט את הבקשה מן הטעם שמדובר במבקשת שרכשה את חלקה במקרקעין לפני כעשר שנים, דהיינו אין מדובר ברוכש שזה מקרוב בא, וכן מהטעם שהתובענה הוגשה לפני למעלה משלוש וחצי שנים. וכן שההמתנה שהתבקשה הייתה לאישור תב"ע משביחה מסויימת ולא היה מדובר "בהמתנה קצרה ומוגדרת בזמן לאישור תב"ע הנמצאת על סף אישור" ניתן להסיק כי אם היה מדובר ברוכש אשר מקרוב בא (אף שבית המשפט כתב שאינו נוקט עמדה בעניין זה) או שההליך המשפטי עדיין בתחילתו ועוד לא מוצו הדברים או כי זמן ההמתנה לאישור התב"ע אינו ארוך ו/או הזמן מוגדר, הרי שבית המשפט היה שוקל בחיוב עיכוב הפירוק.

תוצאה נוספת חשובה ומעניינת לשיקול הדעת שניתן לבית המשפט אנו מוצאים בפסק דין בת"א (שלום - ת"א) 47727/05 נאות ניסים בע"מ נ' אלון מירב (פז) (פורסם בנבו). המדובר היה בקרקע בגוש הגדול בתל אביב כאשר כל השותפים למעט אחד חתמו על הסכם קומבינציה עם קבלן מסוים להקמת פרויקט מגורים אך לא יכלו להוציאו לפועל בשל התנגדות השותף היחיד. לפיכך תבעו השותפים את פירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקו של המתנגד בלבד ואילו המתנגד דרש לפעול "על-פי הספר" ולפרק את השיתוף בכל המקרקעין, שאם לא כן יגרם לו נזק כלכלי, באשר, מכירת חלק מהזכויות תגרום להפחתה בשווי היחסי של חלקו.

בית המשפט קבע כי מקום בו הרוב המכריע מעוניין בהשלמת הפרויקט ואף קרוב מרחק נגיעה מכך, הדרך היעילה לפירוק השיתוף איננה בדרך של מכירת מלוא הזכויות במקרקעין, כי אם מכירת חלקו של המתנגד להסכם בלבד וזאת לידי רוכש שיקבל על עצמו את הוראות הסכם הקומבינציה ויאפשר השלמת הפרויקט.

בהקשר זה יצוין כי גם בעניין "ויסמן" נקט בית המשפט בלשון של "ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהנכס כולו ימכר" דהיינו, זה הכלל אך ייתכנו לו חריגים.

יותר שיקול בהחלטות על דרך הפירוק

לסיכומם של דברים, נראה מפסיקת בתי המשפט כי שינוי המגמה שחל בשנים האחרונות ומתן שיקול דעת לבית המשפט בתביעות לפירוק ניכר יותר בהחלטות על דרך הפירוק ופחות בהחלטות על הפירוק עצמו בו עדיין נוקטים בתי המשפט זהירות וייתכן שהגיעה העת ולכל הפחות במקרים חריגים של תביעת לפירוק שיתוף מצד שותף אשר מקרוב בא ורכש חלק זעיר ועתה מנסה לתקוע טריז בין השותפים הותיקים ולהביאם למכור לו את המקרקעין מתחת לשוויים, ייבחן בית המשט היטב האם הוא מעוניין להיות חלק "מתרגיל" זה, ברור אף כי כל מקרה ייבחן לגופו לרבות אם מדובר בקרקע ריקה, בנויה, פרטית או מסחרית ועוד ועוד.

יש לציין כי היגיון רב מצוי בהחלת חובת תום הלב על העיקרון ששיתוף יש לפרק, אין דין שותף זוטר של אחוזים בודדים כשותף שווה ואין דומה דינו של מי שקנה כאמצעי לחץ רק לפני ימים מספר כשותף רב שנים ששיקוליו טהורים.