חבות ב"מס היסף" בעת מכירת הנחלה

החבות במס הינה "המכה" הקשה ביותר אותה חווה בעל נחלה כאשר הוא מבצע עסקת מכר של הנחלה. אם תשאלו את החקלאים יאמרו לכם שכאשר הם ימכרו את הנחלה, חבות המס תעמוד על סך של 40% בחישוב "אצבע". החישוב לעיתים נכון, אך ישנם מרכיבים רבים אליהם יש להתייחס בעת מכירת הזכויות בנחלה, שכן במקרים לא מעטים ולאחר ביצוע תכנון מס נכון, תוצאות המס נמוכות באופן משמעותי מהמשוער.

המיסים העיקריים המשולמים במסגרת עסקת המכר הינם, "דמי הסכמה" למינהל מקרקעי ישראל (בעת שתיושם החלטה 1155 יבוטלו דמי הסכמה וישולמו "דמי רכישה"), "מס שבח" וכן "מע"מ" המשולמים למשרד האוצר ו"היטל השבחה" המשולם לוועדה המקומית (על זכויות חכירה ולא על בר רשות). בנוסף לכך, קיימים חיובים כגון "דמי היתר", "דמי שימוש" וכיוצ"ב, במקרים בהם בוצעו שימושים חורגים וחריגות בנייה בנחלה ועל כן, מומלץ לבצע בחינה מעמיקה של החבויות בטרם ההתקשרות בעסקה.

ברשימה זו, אנו מבקשים להביא לשימת ליבם של בעלי הנחלות אשר נמצאים בעיצומו של מו"מ למכירת הזכויות בנחלה, כי יש להאיץ בהליכים ולסיים את החתימה על ההסכמים עד לסוף שנת 2012, על-מנת להימנע מתשלום מס נוסף אשר הוטל על-ידי ממשלת ישראל וייכנס לתוקף החל מיום 1.1.2013 ואשר ישית על בעלי הנחלות חבות נוספת בגובה של מאות אלפי שקלים וכפי שיוסבר להלן.

החל מיום 1.1.2013, יועלו שיעורי מס השבח כפי שנסביר להלן.

העלאה ראשונה צפויה לחול על כל מי שיום הרכישה של הנחלה שלו הינו עד ליום 31.3.1961. נזכיר, כי מוכרים אלו זכאים לשלם מס שבח (בגין מרכיב החלק החקלאי וזכויות הבנייה החייבים במס שבח) בשיעורי מס היסטוריים. כלומר, שיעורי מס נמוכים.

כך לדוגמא, בעל זכויות בנחלה שיום הרכישה של הנחלה הנמכרת על ידו, הינו שנת 1946, הרי שאם הסכם המכר ייחתם עוד בשנת 2012 שיעור מס השבח שלו יעמוד על 14% בלבד, בעוד שאם ההסכם ייחתם ביום 1.1.13 ואילך, שיעור מס השבח שלו יעמוד על 16%, בשל העובדה ששיעור המס בגין שבח היסטורי עולה מידי שנה בין השנים 2013 - 2017.

ניסיוננו מלמד, כי תוספת זו עשויה לבדה להגיע לכדי עשרות ואף מאות אלפי שקלים ! (תלוי בגובה הרווח שנובע ממכירת הנחלה).
העלאה שניה במס השבח, צפויה להיות בדמות "מס היסף" ("מס עשירים") שהינו תוספת מס בשיעור של 2% לכל מי שהכנסתו החייבת במס עולה על 800,000 שקלים בשנה, <

נניח לדוגמא, שלבעל נחלה יש הכנסה חייבת במס מעסק (בשל היותו עצמאי) בסך 300,000 שקלים וכן יש לו הכנסה נוספת מריביות ומדיבידנד בסך 100,000 שקלים. עוד נניח, כי הנחלה נמכרת בשנת 2013 והרווח החייב במס ממכירת הנחלה הינו 600,000 שקלים. במצב זה, מצרפים את הרווחים מכלל המקורות שלו ונמצא שזה עולה על 800,000 שקלים ולכן רשויות המס יבקשו להשית עליו "מס יסף" בדמות 2% נוספים.

נציין, כי פריסה של הרווח הריאלי ממכירת הנחלה עשויה להביא למצב שבו לא תהיה תחולה למס היסף, אולם לא ניתן לבצע פריסה של הרווח ממכירת הנחלה מקום בו שיעור מס השבח הינו היסטורי.

לפיכך, טוב יעשו בעלי נחלות הנמצאים בימים אלו במשא-ומתן מתקדם מול רוכש, אם ימהרו לחתום על הסכם המכר עוד בשנת המס 2012 ולא ימתינו לשנת 2013.

נעיר, כי גם אם נותרו נושאים "פתוחים" בין הצדדים ניתן להכניס בהסכם "תנאים מתלים" ועדיין ההסכם יעמוד בתוקף מבחינת רשויות המס, שכן יום החתימה על ההסכם ייחשב "כיום המכירה" לצורך דיני המס.