בשורה לנוטלי המשכנתאות

כל אדם המבקש לקנות/למכור או לבנות/להרחיב דירה יודע כי לפני שהוא רושם את הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) עליו לגשת לרשות המקומית ולקבל אישור על העדר חוב. אך מה הדין באשר לרישום משכנתה על הנכס? האם גם פעולה זו מהווה מימוש זכויות בנכס המחייב לפרוע את חובות הארנונה בהם הוא חב ביחס לנכס, ולשלם היטל השבחה, כתנאי לרישום המשכנתה? ומה קורה כאשר ננקטים הליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים למימוש משכנתה, אזי האם מוקנה לחובות ארנונה והיטל השבחה מעמד עדיף על פני שעבודים שנעשו לטובת נושים מובטחים?

עד לאחרונה סוגיות אלה כמכלול לא התבררו באופן סופי והערכאות הדיוניות הגיעו לעיתים לתוצאות סותרות. ברם, ב 5.2.2014 התקבל פס"ד בעתירה שהגישו העיריות הרצליה ורעננה והועדות לתכנון ובניה שלהם וטפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נגד היועמ"ש לממשלה ומשרד המשפטים, שעסקה בסוגיות אלה.

ובמה דברים אמורים?

הן החקיקה המוניציפלית והן זו המסדירה רישום מקרקעין קובעות הוראות לפיהן לא תרשם עסקה במקרקעים אם לא יצורפו לבקשה מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המיסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה. דהיינו תשלומם של אלה הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין (תקנה 9(ג)(3) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011).

ההוראות המרכזיות בנושא זה הן סעיפי 324(א) לפקודה הקובעת כי "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם תעודה המעידה שכל החובות לעירייה סולקו במלואם". וסעיף 10(א) לתוספת השלישית הוא דן בחובת תשלום היטלים לוועדה המקומית לתכנון ובניה שלפיה "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה .. המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים".

כפי שניתן לראות בעוד שסעיף 324 לפקודת העיריות מתייחס לנקודת הזמן בה מבוקש לרשום עסקה שהינה בגדר העברה של הנכס, הרי סעיף 10(א) לתוספת השלישית מתייחס למועד בו מבוקש לרשום עסקה שהיא בגדר מימוש הזכויות במקרקעין. זאת, שכן זהו המועד הקובע לתשלום היטל ההשבחה. אף להגדרתו של מונח זה נידרש בהמשך. אך כיצד מיישמים את ההוראות הללו כדי להכריע בשאלה נושאת פס"ד זה?

באשר לחובה לפרוע חובות ארנונה בד-בבד עם רישום משכנתה, נקבע כי על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתה, תעודה המעידה על סילוק חובות הארנונה, וזאת כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס. דהיינו, כאשר בעל הנכס, שמחזיק במקרקעין, מבצע עסקת משכנתה אזי חובה זו חלה עליו. לאור זאת הוראה ביהמ"ש לרשם המקרקעין לתקן בהתאם את הנוהל לפיו הוא פועל כך שיחייב הצגת תעודה כאמור כתנאי לרישום משכנתה.

באשר לשאלת החיוב בתשלום היטל השבחה בד-בבד עם רישום משכנתה, נקבע כי הואיל ועסקת ההלוואה המובטחת במשכנתה אינה מהווה מימוש זכויות במשמעות הוראות התוספת השלישית, לא קמה חובה לשלם היטל השבחה בד-בבד עם רישום המשכנתה. לפיכך לא נפל פגם בנוהל על פיו פועל רשם המקרקעין, שמכוחו לא נדרשת בשלב רישום המשכנתה תעודה מטעם הוועדה המקומית המעידה על תשלום היטל ההשבחה הרובץ על הנכס הרלוונטי.

ובאשר לשאלת מעמדן של הרשויות במועד מימוש משכנתה על-ידי נושה מובטח, נפסק כי "סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית אינם מקנים מעמד של נושה מובטח לרשויות המינהליות הנוגעות בדבר, בגין חובות ארנונה והיטל השבחה. מדובר בהוראות הנסוגות מפני סדרי הנשייה הרגילים. זאת, הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים (פירוק ופשיטת רגל), הן בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון. האמור לעיל אינו פוגע בתוקף הוראות דין שונות המקנות לרשויות מעמד של נושה בדין קדימה ביחס לתשלומי חובה ובהם, בין היתר, מסים המגיעים לרשויות מקומיות (סעיף 354(א)(3)(א) לפקודת החברות וסעיף 78(3)(א) לפקודת פשיטת הרגל). בהוראות אלה הוקנה לרשויות, בגין התשלומים האמורים, מעמד של נושה בדין קדימה בדרגה שלישית, ביחס לחובות שנצברו בתקופה קצובה של 12 חודשים הקודמים לפירוק או לפשיטת רגל."

סיכום

הסוגיה שהתדפקה על דלתות ביהמ"ש הנה בחינת הפרשנות המשפטית להוראות החוק השונות העוסקות בתנאים לרישום במרשם נכס מסוג מקרקעין. פרשנות זו נעשתה אגב ניסיון למציאת האיזון הראוי בין האינטרסים המשולשים העומדים בבסיס העתירה. מחד האינטרס של הרשויות המנהליות המבקשות לעשות שימוש בכלי זה כדי להגביר את אכיפת הגביה; ומנגד לו האינטרס של הציבור ובצד אלה האינטרס של הלווים. כך העדיף ביהמ"ש לאמץ פרשנות משפטית העולה בקנה אחד עם "הפרקטיקה הנוהגת בשוק המשכנתאות שלפיה אין חובה לשלם היטל השבחה בעת רישום משכנתה". באשר לתנאי של מתן תעודות על העדר חובות לעירייה הגיע ביהמ"ש, על סמך פרשנות המילולית של החוק, למסקנה כי להבדיל מהאמור בעניין חובות לות"ב, חלה החובה להציג אישור על העדר חובות. פרשנות זו נשענה על בחינת ההיסטוריה החקיקתית של סעיף 324(א) לפקודה, "המאפשרת ליתן לדיבור זה משמעות מילולית נוספת. ובה המשמעות הנובעת מהמילה disposition. מילה זו תורגמה בנוסח העברי של הפקודה המנדטורית ל"העברה", כך שהינו בעל משמעות רחבה יותר מאשר העברת בעלות או שכירות גרידא". אך ביהמ"ש שנראה כמבקש למצוא את שביל הזהב הגביל קביעה זו, רק לבעלי הנכס וביחס לאותו נכס. אך האם יש בכך בשורה? והרי ממילא מי שנדרש לכך הוא בעל הנכס ולא אלה המתגוררים בו (כגון שוכרים). נראה כי הקלה זו תבוא לידי ביטוי בייחוד במצבים בהם שוכר מבקש ליטול משכנתה בגין נכס אחר באותו ישוב והרשות המקומית תתנה את אישורה בהעדר חובות על הנכס המושכר, או, ותרחיש כזה סביר שיהיה שכיח יותר, שמשכיר מבקש ליטול משכנתה ואילו על הנכס קיים חוב ארנונה של שוכרים.

חידוש נוסף שמקפל בחובו פס"ד הוא הקביעה כי אין לרשויות המנהליות מעמד של נושה מובטח בגין חובות ארנונה והיטלי השבחה. לכך משמעות בעיקר ללווים (הבנקים) המתמודדים בתחרות הזכויות בין הרשויות לנושים המובטחים.

הנה כי כן בימים בהם שוק הנדל"ן נמצא במוקד השיח הציבורי, יוצר ביהמ"ש העליון הלכות שיש בהם כדי להגביר מחד את הבהירות הנורמטיבית והיעילות בהליך רישום משכנתאות במרשם המקרקעין, ומאידך להקטין את חוסר וודאותם של בנקי המשכנתאות, בכך שהוא מאפשר עקרונית, בקביעה שהרשויות אינם נושה מובטח, להקטין את הריסק שהללו נוטלים מה שיכול להקטין עבור הצרכן את העלויות הכרוכות במתן הלוואה מסוג זה.