|   15:07:40
דלג
  אברהם בן-עזרא  
מהנדס בניין בן-עזרא מתכננים ויועצים בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
אתם מתכננים מסיבת רווקים לחבר הכי טוב שלכם? כך תעשו את זה נכון!
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

שוכחים את ממד הזמן

הטענה כי דירה נמסרה "as is" ולכן הליקויים ואי ההתאמות הכלולים בה אינם יוצרים עילת תביעה לדיירים אינה בהכרח נכונה
16/04/2014  |   אברהם בן-עזרא   |   מאמרים   |   תגובות

מומחים נוטים לפעמים לגלוש אל הפן המשפטי במסגרת חוות דעתם. אומנם יש קשר הדוק בין תקנות, תקנים, חוקים ופסקי דין לבין הסוגיות התכנוניות-הנדסיות, ולכן המומחה אינו רשאי להתעלם לחלוטין מן הפן המשפטי, אולם כשהמומחה נעזר בנימוק משפטי כלשהו - עליו להיזהר שבעתיים, כי הוא אינו מומחה בתחום המשפטי.

הטענה כי דירה נמסרה "as is" ולכן הליקויים ואי ההתאמות הכלולים בה אינם יוצרים עילת תביעה לדיירים - היא טענה משפטית, וגם בעייתית, ואינה נכונה כשמדובר בקניית דירה ממוכר דירה המוגדר כמוכר לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973.

הסיבה לכך היא, שאין הדייר רואה את הדירה בעיני מומחה, וראוי לעיין בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, בו יש התייחסות לראיית פרוזדור בעיני דייר, אשר מבין וחש כי הפרוזדור צר בכך שהוא מכביד "על מעבר אנשים והעברת חפצים", ואף על-פי כן הדבר נחשב לליקוי נסתר.

הדייר רואה את הפרוזדור, אף חש בהפרעתו, אך הוא אינו בקי בתקנות המחייבות רוחב מסוים של הפרוזדור.

להלן ציטוט:

" 5. לקוי המצוי בכל הדירות מתיחס לרוחב הפרוזדור. סעיף 2.05 בתוספת השנייה של תקנות התכנון והבניה תש"ל-1970 קובע כי רחבו של פרוזדור אשר אורכו הוא מעל 4 מ' לא יפחת מ-1 מ'. אורך הפרוזדור בדירות נשוא התביעה הוא 4.26 מ' ורוחב הפרוזדור תוכנן ובוצע ברוחב של כ-0.9 מ'. באשר לטענה שרוחב הפרוזדור היה רשום על התוכנית והקונה יכול היה לבדוק ענין זה בשלב מוקדם, נפסק ב-ע.א. 86/86, אחד העם שפירא נ' לשם, פס"מ תשמ"ח (1) ע' 3 בע' 6:

"באשר לאי ההתאמה הנוגעת לרוחב הפרוזדור שבדירה, כפי שיפורט להלן, אין להניח שהקונים שאינם מומחים בתחום הבנייה, אפילו הייתה להם האפשרות לבדוק את רוחבו, יוכלו לבדקו בעיני מומחה..."

אין אין טענה ולא הוכחה כי תשומת ליבו של מי מהתובעים הופנתה שהמסדרון צר מהנדרש על-פי התקנות. לעניין משמעות רוחב הפרוזדור ציין המומחה כי גריעה של 10 ס"מ מרוחב מסדרון היא משמעותית ומורגשת, באשר היא מכבידה על מעבר אנשים והעברת חפצים וכלים, כפי שאכן עולה מחומר העדויות, בעוד שגריעה של 10 ס"מ מחדר צמוד אינה מורגשת באותה מידה (ראה ת/16א'). עלות תיקון לקוי זה בכל אחת מהדירות הוערכה על-ידי המומחה ל-3,500 שקלים לדירה נכון לתאריך עריכת חוות הדעת."

[מדובר בת"א 1373/88 ארז איתן ואח' נ' דניה סיבוס ואח' (חיפה), 14/06/1993, פורסם בפדאור].

אם כך הדבר לגבי פרוזדור, הרי כך הדבר לגבי כל פרט אחר בדירה שלגביו יש תקן או תקנת בניה אשר לא ידועים לדיירים.

בנוסף, מתוך עיון בחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, סעיפים 4 ו- 4 (א) עולה כי יש לקונה אורכה כפי שקבוע בחוק למצוא את הליקויים ולהודיע עליהם לקבלן, והכול בהתאם לסוג הליקוי ולנסיבות כמפורט שם. להלן שני סעיפים אלו בשלמותם:

"אי-התאמה (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת אחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן-תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי- התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג) לעניין סעיף זה -
"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת אתה בנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית (תיקונים: התש"ן, התשע"א)

4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועדה עמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות ואם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי--התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה."

משמעות הדבר היא כי הקונה לא אמור לגלות את הליקוי ואי ההתאמות על אתר, וכי יש לו אורכה ארוכת טווח הנמדדת בשנים, לגלות את הליקוי לאחר קבלת הדירה ושימוש בה, ולהודיע על קיומו למוכר. גישה זו שוללת מהיסוד את הטענה כי מי שמקבל דירה "as is" מנוע מלטעון לגבי ליקויים ואי התאמות גלויים או נסתרים.

מורה נבוכים:


יש להימנע מלכלול בחוות דעת מקצועית קביעות משפטיות. כאשר כתב המינוי מורה על התערבות בנושא גם המשפטי, צריך לבדוק את המכלול, ובדוגמה לעיל - אין לראות במסירת דירה "as is" [למשל, דירה לדוגמא] - כאילו הדייר ראה אותה ובכך נמנעות ממנו טענות על ליקויי בניה ואי התאמות. כנ"ל גם לגבי כתבי ויתור ומסמכי מסירת הדירה (פרוטוקול מסירה) - מסמכים אלו לא מבטלים זכויות של דיירים, גם מהטעמים שמובאים במסגרת מאמר זה.

תאריך:  16/04/2014   |   עודכן:  16/04/2014
אברהם בן-עזרא
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
חוצפה תהומית. רק כך ניתן לתאר את המהלך שהוביל, בעיצומו של חג, לאיסור פרסום שמו של עורך דין שהגיש תביעה נגד המשטרה. החוצפה היא של כולם: של עורך הדין, של הפרקליטות ושל בית המשפט. כולם יחדיו חברו לרמוס את עקרון פומביות הדיון, את חופש הביטוי ואת חופש העיתונות.
16/04/2014  |  איתמר לוין  |   מאמרים
עוד כמה תגובות קצרות בדרך כלל - גם מהמותן - בנושאים גדולים כקטנים, שהציקו לי, או עניינו אותי והפעם - בלגן, פח, סיפורי תא"ל מינכהאוזן ועבר בקושי מועדים לשמחה
16/04/2014  |    |   מאמרים
"ואני כחירש לא אשמע וכאלם לא יפתח פיו" (תהילים ל"ח 14). הסוס הרתום בעגלתו הוא רק חלק אחד ממנה, אדון העגלה הוא מי שמנהל אותה, אבל אינו אסור בה" (רבינדראנאט טאגור).
16/04/2014  |  אברהם פכטר  |   מאמרים
היא התנהגה באופן מעורר כבוד. זכתה להערכה. חריצותה ומסירותה: למופת היו. במוצאה הייתה מארצות-הברית, החזיקה בתואר PhD (דוקטורט), ובמעבדה למיקרוסקופיה אלקטרונית - ביולוגיה של התא - שבאוניברסיטת תל אביב אותה ניהל פרופסור ידוע שבהמשך גם מינו אותו לכהונת הרקטור, עסקה במחקר והדרכה. בנוסף סייעה בידיעת האנגלית שלה לכותבי המאמרים, ה-"Papers".
16/04/2014  |  יורם מרקוס  |   מאמרים
כשאני קורא את התקפותיה הבלתי מרוסנות על המפוכחים בתוכנו, אין מבחינתי שום מנוס מן המסקנה-שעדיף להפסיק את המו"מ הזה כעת ועכשיו.
16/04/2014  |  מרק בריל  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
יש מחלוקת בקרב החוקרים בנוגע לגודל האוכלוסייה במאה ה-19 ולגבי המספר המדויק של כל קבוצה דתית, אבל, הריבוי הטבעי המוסלמי היה אטי בהשוואה לגידול האוכלוסייה היהודית והנוצרית
דן מרגלית
דן מרגלית
לאחר 170 ימי המלחמה, לא נסכים עוד שנכדינו ונכדותינו ישלמו בדמים אלה או בדמים אלה את מחיר הטפילות של החרדים
יוסף אורן
יוסף אורן
אני בטוח ששופטי הפרס בחרו את הספרון "החזאית" כספר הטוב ביותר מאלה שהוגשו לעיונם בשנת 2022, אך גם הטוב מכולם באותה שנה לא היה כנראה מספיק טוב כדי להיבחר כראוי לפרס ברנר
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il