מלכודת הדירה לדוגמא

יש והקבלן מקדיש דירה מסוימת ממצבור הדירות שבבניין אותו הקים כדירה לדוגמא. המאפיין את הדירה לדוגמה הוא שדירה זו כוללת בתוכה כמה שכלולים ושיפורים האמורים לשכנע את המבקרים לרכוש דירה בבניין. לאחר שתם תפקידה של הדירה לדוגמה בקידום המכירות - היא נמכרת לאחד הדיירים שוודאי בחנו אותה וראו אותה במצב גמור ומושלם.

אין כאן כוונה להיכנס לפרטי ההסכם שבין הקבלן לבין הדיירים רוכשיה של הדירה לדוגמה, אלא לעמוד דווקא על זכויותיהם של הרוכשים.

לכאורה, וזו בדרך כלל עמדת הקבלן, הקונים את הדירה לדוגמה מנועים מלתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה, שכן הם ראו את הדירה שעמדה זמן רב גלויה לעיני כל, כמייצגת את הדירות בבניין, וייטען כלפיהם כי הם רכשוה במצב גמור וסופי ובידיעה ברורה לגבי הנתונים, הליקויים ככל שישנם ובמיוחד ליקויים גלויים, וכל פרט אחר הכלול בה.

מדובר, לכאורה, ברכישת מוצר "as is" - מה שהדייר ראה, הוא גם רכש ןזאת עשה בעיניים פקוחות.

בפועל ולמעשה, חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 - חוק אשר בא להוסיף זכויות לקונה על פני כל חוק אחר - מקנה לקונה, לרבות קונה של דירה לדוגמה, זכויות כמו של כל קונה אחר.

חוות דעת מקצועית

רוכש הדירה, כמקובל, עורך בשלב מסירת הדירה וקבלת המפתח סיור בדירה ביחד עם הקבלן לשם ניסוח ורישום פרוטוקול מסירה, מסמך בו רשומים הפגמים שבדירה. ברכישת דירה לדוגמה ההתמקדות היא בנזקים קלים בדרך כלל, אלה שנגרמו עקב הצגת הדירה ושימוש בה, והם בטלים ביחס לליקויים אשר נגלים למומחה הבודק את הדירה וגם ביחס לליקויים אותם יודע הדייר לאחר תקופת שימוש בדירה.

לדוגמה, הסדקים טרם גלויים, והרטיבות טרם חדרה לדירה דרך הקירות, דירת שכן מעל, פתחי החלונות, והמרפסת של השכן מעל. בנוסף, ליקוי שעניינו אי-התאמה לתקנת בניה או לתקן כלשהו, תקנה ותקן שלא מוכרים לרוכש - לא יכולים להיחשף בטרם קבלת חוות דעת מקצועית מטעם מומחה. האומנם הקונה מוותר מראש על זכויותיו?!

חוק המכר (דירות) לא מבדיל בין דירה רגילה לבין דירה לדוגמא. חורק המכר (דירות) גם לא מכיר כלל במושג של דירה לדוגמה, ולא מדיר זכויות ממי שקנה דירה במצב "as is".

ההפך הוא הנכון: בחוק המכר (דירות) מובהר כי זכותו של הקונה להודיע על הליקויים בדירה במשך תקופת הבדק [שנמדדת בשנים לפי סוג הליקוי, כמפורט בחוק] ואז נטל הראיה להוכיח שלא הקבלן אחראי על קיום הליקוי אלא הקונה - מוטל על שכמי הקבלן. מצב זה יוצר יתרון לקונה, ולשם כך הקונה לא נדרש לגלות את הליקוי או את אי-ההתאמה במעמד פרוטוקול המסירה, ויש לו אורכה בת שנים לעשות זאת בניחותא וללא דחק.

אף על-פי כן מי שרוכש דירה לדוגמה סבור בדרך כלל כי זכויותיו פקעו, ומי שמוכר דירה כזו סבור בדרך כלל כי הוא פטור מאחריות לגבי הדירה. התחושה הזו מגיעה לעתים גם לבית המשפט שדוחה זכויות דיירים אשר רכשו דירה לדוגמה, ומטיל עליהם, לפחות חלקית, השתתפות בנזקיהם.