איך ישפיע המצב על הנדל"ן והמשכנתה?

כיצד יושפעו מחירי הנדל"ן והמשכנתאות מהמצב הביטחוני? שאלה זו מעסיקה כעת לא רק את רוכשי הדירות, אלא גם את הקבלנים, מתווכי הנדל"ן ועוד. לא ידוע אומנם כמה זמן בדיוק עלול להימשך המצב, אך ניתן כנראה לומר במידה רבה של ודאות שישנו קשר ישיר בין רמת הביטחון האישי, רמת התוצר, הצריכה והחיסכון שמשפיעים כלכלית על כל מאתנו.

המשכנתא, מחירי הדיור, הריביות ומאפיינים כלכליים אחרים כמקשה אחת בהחלט מושפעים מהמצב הביטחוני ובתורם משפיעים גם עלינו. מבחינת ההשפעה המיידית על המשכנתא, חלק מהמסלולים צמודים לדולר ומשפיעים ישירות על ההחזר החודשי והיתרה הבלתי מסולקת, שתשתנה בעת שינוי שערו של הדולר. איננו חוזים עלייה בשערו של הדולר – אך ניתן ללמוד מהעבר שיש סיכוי לתרחיש כזה שבו שער הדולר יעלה בזמן הקרוב. אבל חשוב לזכור ששער הדולר בארץ קשור קשר ישיר גם לשערו בעולם מול מטבעות אחרים ולא די במצב הביטחוני כדי להשפיע על שערו.

מבחינת ההשפעה בטווח הבינוני, התוצר וחלוקת המשאבים מושפעים מהמצב הביטחוני באופן ישיר: אנו זוכרים שב-2001 הייתה ירידה בתוצר בשיעור של כ–5%. המשמעות המיידית של זה היא פחות צמיחה, יותר אבטלה ויותר נוטלי משכנתה שלא יכולים להחזיר לבנק את התשלומים עליהם התחייבו.

ביקוש קטן

בנוסף לכך, צמצומים וקיטוני שכר צפויים עשויים להעלות את יחס החזר/הכנסה הקיים, ובכך לגרום לקושי בהתנהלות הכלכלית השוטפת של כל אחד מאיתנו.

"מחירי הדיור ירדו – ושוב יעלו"

ומה לגבי מחירי הדיור? ידוע שמצב ביטחוני מוריד את ערך הנכסים עקב ביקוש קטן והיצע גדל. מהעבר אנו למדים שירידות בערכי הנכסים בעקבות מצב ביטחוני נמשכות זמן קצר יחסית וחלקם אף עלה מעל הרמה שבה היו לפני האירוע הביטחוני (התורן).

להשפעה זו עלולה להיוץ השלכה ישירה על אומדן בטחונות לצורך נטילת משכנתה. לדוגמה: אם במצב רגיל ערך נכס יד שנייה לקנייה עומד על מיליון שקל, הרי שהון העצמי יעמוד על 250 אלף שקל והמשכנתה המבוקשת על 750 אלף שקל.

שינוי במצב הביטחונות עקב המצב עלול להביא לכך שערך נכס יוערך ע"י שמאי הבנק ב-850 אלף שקל בלבד, כך שהמשכנתה המבוקשת (עד 75%) תעמוד על 637 אלף שקל, אבל ההון העצמי שידרש יגדל ל-363 אלף שקל, סכום גבוה יותר ב-113 אלף שקל מהמצב הקיים.