הטלת מס על ריבוי דירות מגורים

אחת לכמה שנים מעלה פוליטקאי או מי המקורב לפוליטיקאים, דוגמת מנכ"ל משרד ממשלתי זה או אחר, הצעה "יעילה", שמטרתה להזרים - כמות גדולה של כסף - במזומן ובאופן מיידי לקופת האוצר. בעבר, היה זה פרופ' יעקב נאמן הקשיש (שאתמול מלאו לו 75 שנה), שבימיו "הצעירים יותר" - לפני 34 שנה, בהיותו מנכ"ל משרד האוצר, הציע לא לאפשר לציבור פתיחת הכספות בבנקים, אלא בנוכחות פקיד המס וגם/או לאחר קבלת אישורו כך. כך רצה נאמן בשעתו להחזיר לקופת המדינה, כספים שחורים, חייבי מס שנגזלו ממנה.

אגב, במהלך שנת 2012 פורסם, כי רשות המיסים בודקת חשד נגד נאמן - שכיהן אז כשר המשפטים - בביצוע עבירה לפפי סעיף 220 לפקודת מס הכנסה, באשר לתקופה, קודם מינוי כשר המשפטים, בשנת 2009, שעניינה: "אדם שבמזיד, בכוונה להתחמק ממס או לעזור לאדם אחר להתחמק ממס, עבר אחת העבירות המנויות להלן - דינו מאסר 7 שנים או קנס פי שניים מסכום ההכנסה שהעלים, שהתכוון להעלים או שעזר להעלים, או שני העונשים כאחד".

עתה, פורסמה, ברבים, בשמו של מנכ"ל משרד ראש-הממשלה, עו"ד הראל לוקר, הצעה למסות מי שבבעלותם יותר משלוש דירות מגורים. מס כזה, לטענת התומכים בו יגדיל הכנסות המדינה בסכום של עד 2.5 מיליארד שקלים בשנה. תומכי ומצדדי הצעת המיסוי על מי שמחזיקים דירות מגורים רבות, טוענים, כי מהלך זה עשוי להביא להפחתת הביקוש לרכישת דירות להשקעה וכנגזרת לכך, יביאו להגדלת היצע הדירות למכירה וכן כתוצאה מכך, ירדו מחירי הדירות בשוק הנדל"ן. מספרם של תושבי הארץ המחזיקים ברשותם ובבעלותם, יותר מ-3 דירות, בעת ובעונה אחת, אינו ידוע, אולם ברישומים פנימיים של רשויות המס, מדובר על כ-200 אלף דירות המהוות דירה שלישית של בעליהם, או מעבר למספר דירות שכזה.

מן הראוי לתת את הדעת לכך, כי הצעת המיסוי על ריבוי דירות, מתייחסת, אך ורק, ל"דירות למגורים" ואינה מתייחסת ל"דירות שאינן למגורים" ואין מדובר, בעניינים של מה בכך, אלא מדובר בעניינים של מיסוי צפוי ואפשרי, בגובה של מאות אלפי שקלים, לאור הגדרת הדירה, האמורה להיות ממוסה, כ"דירת מגורים", אם לאו.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, שעבר שינויים וגלגולים רבים, מאז שנחקק הוא לפני למעלה מ-50 שנה, כולל בחובו ובגדרו, פרק, שעניינו, פטור לדירת מגורים מזכה. המחוקק מגדיר "דירת מגורים מזכה", כדירת מגורים ששימשה, בעיקרה למגורים, לפחות באחת משתי התקופות. או בגין ארבע חמישית בתקופה שבגינה מחושב השבח או ארבע שנים שקדמו למכירתה של דירה שכזו. המחוקק הגדיר תקופה שבה לא נעשה שימוש כלשהו בדירה או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון או פעולות דת, כפי שקבע שר האוצר, באישור וועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים. עוד קבע המחוקק, כי יראו מוכר ובן זוגו - למעט בן זוג הגר, דרך קבע בנפרד וילדיהם, שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד.

לכן - במצב דברים שכזה - קיימת חשיבות רבה להגדרתה של דירת מגורים, אם וככל שתתקבל ההצעה שמקדם מנכ"ל משרד ראש הממשלה, למסות מי שבבעלותם, שלוש דירות מגורים או יותר, בעת ובעונה אחת. יושם אל לב ויודגש, כי עניין לנו, כפי שהודגש, קודם לכן, בדירות מגורים ולא בדירות, שאינן משמשות, כדירות מגורים.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מגדיר דירת מגורים כ"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה". חלק נכבד ממי שמחזיקים בבעלותם, שלוש דירות או יותר, עושים שימוש בדירות אלה, לאו בהכרח כדירות למגורים, אלא דירות אלה משמשות אותם, לצרכי מסחר ורווח שוטף, כאשר דירות אלה מושכרות - בדרך כלל - לצרכים עסקיים ומסחריים, גם יחד. מי שנוהג להשכיר דירות לצרכים עסקיים ומסחריים, נוהג להצהיר על דירות אלה כמלאי עסקי, לעניין מס הכנסה, כדי ליהנות מפטורי מס, הניתנים למי שעושה שימוש עסקי בדירות אלה, דרך שגרה.

עם זאת, מי שמצהיר על דירת מגורים כמלאי עסקי, לעניין מס הכנסה, לא יהנה משורה של פטורים שמעניק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, למי המחזיק ברשותו, דירת מגורים או למי המחזיק ברשותו, דירת מגורים מזכה, שהגדרתה הובאה, עוד קודם לכן. מי שנכלל בגדר של דירת מגורים מזכה, יכול ליהנות מפטור מלא מתשלום מס בעת מכירתה, לדוגמה אם דירת המגורים הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור והוא בעל הזכות בדירה זו משך 18 חודשים לפחות, מהמועד שבו הפכה היא לדירת מגורים, כמו-גם הוא לא מכר - במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו - דירת מגורים אחרת, כאמור, בפטור ממס, לפי אותו סעיף.

עינינו הרואות והקוראות, כי ישנה משמעות של ממש, לא רק למספר הדירות שמחזיק בעל נכסים הרבה ברשותו (אם כי איני נוטה לזלזל, כלל וכלל, ברכיב של מספר דירות, כרכיב המחייב תשלום מס מוגבר), אלא קיימת משמעות של ממש לתקופת ההחזקה בדירה, לעובדה שנמכרה או לא נמכרה דירה אחרת, במשך תקופה מסוימת, בעת מוכר אדם דירת מגורים, כהגדרתה בחוק, או דירת מגורים מזכה, כפי שרואה לנכון להגדיר אותה חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

חוק מס שבח מקרקעין מסייג פטור ממכירת דירת מגורים, אשר מי שמבקש למכור אותה, קיבל אותה במתנה וזאת אם הדירה לא שימשה, דרך קבע, למגוריו של המוכר, עד שיחלפו 4 שנים מהתאריך שנעשה בעליה של דירה שכזו או אם הדירה שמשה דרך קבע, למגוריו של המוכר, עד שיחלפו, מיום שהחל המוכר לגור בה, דרך קבע, בהיותו הבעלים של דירה שכזו - תקופה של 3 שנים, לפחות.

ריבוי החוקים השונים; ריבוי הסעיפים; ריבוי ההגדרות ושונותם שלעיתים הינה שונות מזערית, בלבד - יכולה למי שאינו מדקדק בפרטים, לשלם מס במחיר של עשרות ומאות אלפי שקלים, כל זאת בשל תכנון מס לקוי ובלתי ראוי, מראש. בכל מקרה רצוי שלא לבצע פעולה באיגוד מקרקעין וגם/או כל פעולה אחרת במקרקעין, אלא כשלצידכם מצוי עורך-דין מקרקעין, הבקי, לפני ולפנים, במלאכתו. בתחומים אלה, כל טעות קטנה יכולה לעלות מיליונים וחבל שאתם תהיו מי שיצרו טעות זו ומי האמורים לשעת בתוצאות הקשות הנובעות, מתכנון מס לקוי או מטעות בהבנת הנקרא.