כתבו על החול(ון)

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, רות רונן, נדרשה בפסק דין שפורסם לאחרונה לשאלה האם הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית נשלל, עקב העובדה שבבעלות הנישום דירת מגורים נוספת במקרקעין אחרים.

הדירה מושא הערעור שימשה משנות ה-50 למגורי הוריו של המערער, עד שאלה הלכו לעולמם. לאחר מכן שימשה הדירה למגוריה של בתו של המערער במשך שבע שנים עד למכירתה. שטח הדירה בצירוף זכויות ההרחבה שנכללו בהיטל קטן מ-140 מ"ר, ובבעלות המערער דירה נוספת בחולון ששטחה 118 מ"ר ובה הוא מתגורר. בית המשפט קבע, כי המערער זכאי לפטור המבוקש וזאת ממספר טעמים.

עמדתו של המערער עולה בקנה אחד עם לשונו של סעיף קטן 2 בצורה הרבה יותר חלקה וטבעית מעמדתה הפרשנית של הוועדה המקומית. סעיף זה מתייחס למכירת דירה שהמחזיק או קרוב משפחה שלו עשו בה שימוש במשך ארבע שנים לפחות. התנאי היחיד המתייחס לדירה הוא, כי מדובר בדירה שהורחבה או שניתן להרחיבה. המערער עומד בכל התנאים הללו כפשוטם, ודי בלשונו של הסעיף כדי להחיל אותו על המערער.

המסקנה לא משתנה, אומרת רונן, גם בהנחה שלשון הסעיף לא ברורה די צטרכה ויש לפרשו גם מתוך הבאה בחשבון של מטרת החוק שהיא סוציאלית. המטרה של סעיף קטן 1 היא לאפשר למי שיש לו דירת מגורים צרה, להרחיב אותה לצורך מגוריו שלו או לצורך מגורים של בן משפחה קרוב. מטרת סעיף קטן 2 רחבה יותר, שכן הוא אינו מתייחס רק למצב בו נמכרת דירה שהורחבה, אלא גם למצב בו נמכרת דירה שניתן להרחיבה - גם אם היא טרם הורחבה בפועל.

לדידו של בית המשפט, המטרה הסוציאלית של סעיף קטן 2 צריכה להתפרש בצורה שונה ומרחיבה, כמתייחסת גם לאפשרות של מי שיש לו דירת מגורה "צרה", שניתן להרחיבה, למכור את הזכויות בה וליהנות מהתמורה. גישתו של המחוקק היא, כי נישום זכאי לפטור מהיטל השבחה במכירת דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר אם הוא או קרובו גרו בהן למעלה מארבע שנים. המחוקק אינו מציין ולו ברמיזה, כי הפטור תלוי במצבו הכלכלי של הנישום. אין חולק, כי העובדה שמצבו הכלכלי של הנישום עשוי להיות מצוין, איננה רלוונטית כלל לזכותו לפטור.

אין מחלוקת, כי אף אם בירור מצבו הכלכלי של הנישום רלוונטי לצורך מימוש המטרה החקיקתית של פטור סוציאלי רק לנזקקים, אין אפשרות לקבוע בדרך של חקיקה שיפוטית, כי ניתן יהיה לערוך בירור כזה ולהתנות את מתן הפטור בתוצאותיו. לכן, ההתעקשות על התניית הפטור בכך שלנישום אין דירה נוספת, ששטחה יחד עם שטח הדירה מושא הפטור עולה על 140 מ"ר, אינה מצדיקה את "קפיצת הדרך" הפרשנית, שממילא לא תפתור את המקרים הבעייתיים בהם זוכה נישום לפטור, הגם שמצבו הכלכלי טוב.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי כדי לקבל את עמדתה הפרשנית של הוועדה המקומית, יש לקבוע, כי הבחינה במסגרת סעיף קטן 1, היא בחינה של השטח הכולל של כל דירות המגורים של הנישום - גם אם דירות אלה מצויות במקרקעין שונים ולא "באותם מקרקעין" בהם מצויה הדירה שהורחבה, ושלגביה מתבקש הפטור. אולם הסעיף אינו מתייחס לכלל דירות המקרקעין שבבעלות התא המשפחתי.

כדי לקבל את עמדתה הפרשנית של הוועדה המקומית יש להוסיף, כי סעיף קטן 2, שחל כאמור גם במקרה בו שטח הדירה לא הורחב בפועל, וכאשר הדירה נמכרת לאחר, חל רק אם לנישום הנהנה מהפטור אין בבעלותו דירות מגורים נוספות ששטחן הכולל אינו עולה על 150 מ"ר. תוספת כזו ללשון הסעיף חורגת מפרשנות לגיטימית של מילות הסעיף ולכן אינה אפשרית, ומשרתת רק באופן חלקי מאוד - אם בכלל - את המטרה המשוערת של הסעיף.