אירוע שכזה

עניינו של הערר בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון אשר שימוש נוסף לאולם אירועים במלון "שירת הים" (כיום - מלון ליאונרדו אשקלון) הממוקם באזור המרינה בקרבת הים באשקלון.

לחברת נ.י אשקלון היתר בנייה למלון ולאולם קונגרסים הנלווה אליו. הוועדה המקומית אישרה את בקשתה להוספת שימוש תואם תוכנית לאולם אירועים. שימוש זה אושר כשימוש נלווה לשימוש המלונאי והוגבל לקיום אירועים בהם ישתתפו עד 300 מוזמנים. על החלטה זאת הוגש הערר דנא.

עוד בטרם הוגשה הבקשה דנן, סברו המשיבות, כי ניתן לעשות במסגרת ההיתר הקיים (המתיר שימוש של פעילות מלונאית ואולם קונגרסים) שימוש גם כאולם אירועים, שכן זה האחרון הוא בבחינת "שימוש נלווה". אולם לאחר שעתרו העוררים לבית המשפט המחוזי בבאר שבע והוא קבע שאין הדבר כך, פנתה החברה לוועדה המקומית בבקשה להוספת השימוש.

העוררים הם בעלי בתים פרטיים בשכונה בקרבת הנכס, שטענו, כי התוכניות החלות על המקרקעין אינן מתירות שימוש נלווה לאולם אירועים, וכן העלו טענות מטרדי רעש והפרעה שונות.


מ-1982 עד 1995


על המקרקעין חלות שלוש תוכניות. הראשונה - תוכנית 14/165/03/4 שאושרה בשנת 1982 ואשר ייעדה את המקרקעין כ"אזור מלונאות ב'" וקבעה, כי השימושים המותרים הם "בית מלון והשירותים הנלווים, כבריכת שחייה, מגרשי ספורט ונופש ואולמות לאירועים". השנייה - תוכנית 21/165/03/4 שאושרה בשנת 1990, המגדירה את ייעוד המקרקעין כ"מלונאות ב'" וקובעת את השימושים המותרים "כמלונאות בדרגה 3:4 כוכבים והשירותים הנלווים בהתאם לסיווג משרד התיירות". השלישית - תוכנית מפורטת 179/03/11 שאושרה בשנת 1995, אשר ייעדה את המקרקעין ל"אזור מלונאות ב'1", והשימושים המותרים בה הם: "כניסה, ח. מסחרית, חזית מסחרית בק"ק+ 13 ק' מלון/מלון דירות + מרתף לא כולל מרתפי חניה".

הסעיפים הרלוונטיים בענייננו והקובעים את היחס בין התוכניות, הם סעיף 8 לתוכנית 14: "התוכנית מחליפה ומבטלת כל תוכנית ב.ע מפורטת מאושרת בגבולות השטח הכלול בתוכנית, פרט לכל ענין שאינו מופיע בתוכנית זו"; וסעיף 9 בתוכנית המאוחרת: תוכנית 21 תמשיך לחול.

המשיבים טענו, כי השימוש לאולם אירועים הוא שימוש נלווה לכל שימוש המלונאות, שכן "ידוע ומקובל בארץ ובכל העולם, שאנשים עורכים חתונות ושמחות באולמות בבתי מלון". עוד טענו, כי ניתן ללמוד מכוח תוכנית 21, כי מותר השימוש בנכס לאולם אירועים - אלא שטענות אלו נדחו ע"י ועדת הערר.

לפיכך נדרשה ועדת הערר לשאלה פרשנית סבוכה: האם ניתן ללמוד מכוח תוכנית 14 ההיסטורית, המאשרת מפורשות שימוש של אולם אירועים בנכס, כי זהו גם המצב התכנוני החל נכון להיום?
ועדת הערר בחנה את מכלול הנתונים וקבעה לבסוף, כי יש לראות את הוראות התוכניות החלות כמתירות גם היום שימוש לאולם אירועים כנלווה לשימוש המלונאי, וזאת לאור הגדרות תוכנית 14. עם זאת צוין, כי כל שיקול בפני עצמו עורר קושי פרשני ולא עמד בפני עצמו, ואולם הצטברותם יצרה תמונה ברורה המתירה את השימוש.


קונסטרוקציה משפטית מרתקת


בנימוקיה בנתה ועדת הערר קונסטרוקציה פרשנית מרתקת, והציגה מספר נקודות המוכיחות כיצד הגיעה למסקנה זו. בין הנימוקים עלה, כי תוכנית 21 אפשרה שימושים נלווים למלונאות ללא פירוט מהם, בעוד שתוכנית 14 השתמשה במונח זה (שימושים נלווים), אך ביקשה לספק אינדיקציה פרשנית וציינה כדוגמאות "בריכת שחייה, מגרשי ספורט ונופש ואולמות לארועים". בתוכנית המאוחרת ובתוכנית 21 לא ניתן למצוא הגדרת שימושים לשימוש המותר בחזית מסחרית, ולעומת זאת בתוכנית 14 מצויה הגדרה מפורטת לשימושים מותרים ובהם, כאמור, גם אולם אירועים, מכאן, שניתן לראות הגדרה זו כפרט שאינו מופיע בתוכנית 21 ולפיכך כעניין בתוכנית 14 שלא בוטל.

בנוסף נקבע, כי התוכנית המאוחרת אינה קובעת את השימושים המותרים באזור מלונאות ב'1, אלא מפנה "לתוכניות המפורטות, המאושרות לפני תוכנית זו, בייעוד של מלונאות ב". על כן, לדעת ועדת הערר, אילו ביקשה התוכנית להפנות בהקשר זה רק לתוכנית 21, ניתן היה להפנות אליה, או לחלופין להשתמש בלשון יחיד לגבי התוכנית הקודמת. השימוש בלשון רבים תומך גם הוא בטענה, לפיה בהקשר זה חלות גם ההגדרות בתוכנית 14.

בתשריט התוכנית המאוחרת, בשטח המקרקעין נשוא הערר, מסומן "תב"ע 14/165/03" (תוכנית 14), דבר אשר מהווה אף הוא אינדיקציה פרשנית נוספת ומשמעותית לכך שמנסחי התוכנית המאוחרת ראו את הוראות תוכנית 14 לגבי מגרש זה כמשלימות את התוכנית המאוחרת.

עם זאת, חידדה ועדת הערר לבסוף, כי פרשנות לשונית ותכלית זו, מחייבת לכרוך את השימוש באולם השמחות לשימוש בבית המלון וכי קביעה לפיה מדובר בשימוש עצמאי ונפרד, אינה מתיישבת עם תכלית התוכניות. לאור זאת נדחה הערר.


הערה לסיום


אחת מסמכויותיה העיקריות של ועדת הערר היא פרשנות תוכניות בניין העיר החלות, וזאת לאחר שבית המשפט העליון בהלכת שפר קבע, כי סמכות ועדת הערר קיימת בכל מקום בו מבקשים לבנות שלא על-פי התוכנית הקיימת, פסיקה זו מרחיבה את סמכויות ועדת הערר ולמעשה כמעט כל ערר דן בשאלה זו, עם זאת יש לציין, כי פרשנות התוכנית אמורה להיבחן על-פי כוונת המחוקק, אולם בהתאמה למועד הגשת בקשת ההיתר ועל-פי הפסיקה הרלוונטית.