שמעון אייזנברג: "אלה האזורים המומלצים ביותר להשקעה בארה"ב ב-2019"

מי שראה את סדרת הכתבות של חייט הכט, "אריזונה-נס ציונה", יכול היה להבין עד כמה שוק הנדל"ן בארה"ב הוא אטרקטיבי למשקיעים מישראל. בעלות של דירה בגודל מחסן בנס ציונה, אפשר לרכוש בית אמריקני מרווח, עטוף במדשאות בשכונה יוקרתית.

ואכן, "רילטי אקזקיוטיב" של שמעון איזנברג, זיהתה מזמן את ההזדמנות הזו למשקיעים, אבל מתמקדת בימים אלה לאו-דווקא באריזונה, אלא יותר בקליבלנד (מדינת אוהיו) ואטלנטה (ג'ורג'יה), ערים שאולי לא מוכרות מספיק לישראלי הממוצע, שלא לדבר על משקיע הנדל"ן - אבל אפשר למצוא שם מציאות נדל"ן, שקשה שלא לשים את היד עליהן.

שמעון אייזנברג, ספר לנו מעט על שוק הנדל"ן בקליבלנד. איך עיר אפרורית כזו הפכה לפנינת נדל"ן?

"דווקא קליבלנד, שזכתה לכינוי "Ground Zero", הודות למשבר המשכתנאות ששרר בארה"ב בתחילת 2007, עברה כברת דרך ארוכה", מציין אייזנברג. "העיר נחלצה מהר מהמשבר ומהמיתון שאחריו. אבל זה לא קרה בין לילה. תחילה ההתאוששות ניכרה במרכזי העיר ובשכונות היוקרתיות, אבל היום היא כבר חלחלה גם לשכונות הטיפוסיות והסטנדרטיות".

ההתאוששות התבטאה בכך שהביקוש לדירות גדל משנה לשנה וכך גם התשואה שאפשר לקבל מנכנס להשקעה. נתונים מלפני 10 שנים מראים שב-Cuyahoga County ובאזור המטרו נדרשו בממוצע 125 ימים למכור בית. נתוני Redfin מציגים ממוצע שיא של 144 ימים, שנדרש לדירה להימכר באזור המטרו בקליבלנד במרס 2012.

"זה כלל לא דומה למה שקורה היום", מתייחס לנתונים שמעון איזנברג. "מחקרים מראים שהיום דירה נחטפת בממוצע תוך חודש-חודשיים מהרגע שהיא מוצעת למכירה - גם מכיוון שהמחירים נמוכים. אפשר למצוא נכסים של 130 מ"ר ארבעה חדרים במחיר התחלתי של 70-50 אלף דולר".

שמעון אייזנברג, אם יש כזה ביקוש בקליבלנד, איך אפשר עדיין למצוא שם נכסים במחירי רצפה?

"זה משהו שמאפיין את שוק הנדל"ן האמריקני, במיוחד בערי ספר כמו קליבלנד", מסביר אייזנברג, "יש אומנם ביקוש גבוה, אבל מצד שני יש הרבה מאוד שטח, קרקעות לבנייה ונכסים".

יעד אטרקטיבי נוסף, בו פועלת "רילטי אקזקיוטיב" של שמעון אייזנברג הוא, כאמור, העיר אטלנטה הממוקמת גם היא במרכז המדינה הגדולה ("רק" 10 שעות נסיעה מקליבלנד) ומוכרת אולי יותר בזכות תעשיית המוזיקה השחורה העכשיווית המשגשגת בה. אבל חוץ ממוסקיה - יש גם נדל"ן מעניין. גם באטלנטה ניתן למצוא נכסים משובחים ברמות מחיר, שקורצות לכל משקיע נדל"ן.

"בעשור האחרון אטלנטה חווה קצב צמיחה מעורר התפעלות שהגיע עד ל-40%", מספר אייזנברג. "ג'ורג'יה ידועה כמדינה הדוגלת בשיטה רפובליקנית-קפיטליסטית המצדדת בחורים הפועלים לטובת בעלי הנכסים. יש לציין, כי נכסי נדל"ן ודירות באטלנטה נחטפים במהירות, אך עם זאת קשה לאמריקנים להשיג משכנתאות טובות. לכן השקעת נדל"ן משתלמת יותר - כי במצב כזה קל יותר להשכיר את הנכסים - וכך לקבל עליהם תשואה גבוהה אף יותר".

על-פי נתונים סטטיסטיים, האוכלוסייה באטלנטה גדלה בקצב מסחרר, עם נתוני הגירה חיוביים, זאת מכיוון שהיא גם יעד אטרקטיבי ל-Relocation, נוכח מרכזי תעשיה (קוקה-קולה), היי-טק (אי-ביי) ותקשורת (CNN) גדולים.

אייזנברג, אילו עוד סיבות גורמות לאטלנטה להיות יעד אטרקטיבי למשקע הנדל"ן?

"באטלנטה ניתן לרכוש דירה במחיר המשקף כמחצית מעלות הבנייה וערך הקרקע", הוא מציין. "לכן לא רק אנחנו חושבים שהעיר היא גן עדן עבור משקיעיי נדל"ן. מי שמשקיע בנדל"ן באטלנטה, יכול ליהנות מתשואה עקבית גבוהה ומעלייה משמעותית בערך הנכס בתוך זמן קצר. מדובר בעיר לא רק עם גידול משמעותי באוכלוסייה, אלא גם בתושבים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני וגבוה, עם איכות חיים גבוהה והתפתחות כלכלית מואצת".

לפי מערכת המחשוב של חברת המחקר Mashvisor, עלות דירה ממוצעת היא כ-387 אלף דולר, גידול של 12.4% ביחס לשנה שעברה. יתרה מזאת, מומחי נדל"ן וכלכלה מעריכים כי ב-2020, העיר אטלנטה תחווה עליית מחירי דירות ב-7.5% נוספים.

"הנדל"ן באטלנטה רותח", מסכם אייזנברג. "מבחינת המשקיעים, חשוב להזדרז, כי המחירים כל הזמן עולים - וכך גם התשואות - בטח על נכסים שמיועדים להשכרה".

הראיון נערך בשיתוף "רילטי אקזקיוטיב" בניהולו של שמעון אייזנברג, המשווקת נכסי נדל"ן בארה"ב.