אפריקה-ישראל נכנסה באחרונה לבנייה במנילה, בירת הפיליפנים, והפרויקט יניב תשואה נטו של 20% עד 22% לאחר מס. כך אמר היום (א', 4.6.06) מנכ"ל החברה, פיני כהן, העומד לסיים בקרוב את תפקידו. הוא דיבר בפאנל על מצב שוק הנדל"ן, שנערך בת"א במסגרת הוועידה של שוק ההון, בחסות דה מארקר וגורמים אחרים.
כהן אמר: "תשואה זו היא במטבע המקומי, פזטוס. תמיד קיימת סכנה של ירידה בערך המטבע המקומי, ולכן אנו מגינים על עצמנו. התשואה פחות הוצאות ההגנה נותנים לנו את התשואה נטו. כיום ניתן לקנות ולמכור נדל"ן מניב במדינה זו לפי תשואות של 7% עד 8%".
עוד אמר כהן, כי אפריקה-ישראל נכנסה באחרונה גם לפרויקטים בשנחאי ובבומבבי. הוא שיבח מאוד את עסקי הנדל"ן בהודו: "התשואה דומה לזו של הפיליפינים. יש ביקוש אדיר לבנייני משרדים, רק בונים את השלד, וכבר יש לקוחות וקונים וביקושים גדולים. תורם נוסף של הודו הוא מערכת בנקאות חזקה".
עם זאת אמר כהן, כי בכל עיסקה או פרויקט בנייה קיים גורם הסיכון. כהן: "אני מחפש הרבה זמן עיסקה ללא סיכון, ולא מצאתי כזו. אין טכניקה כזו".
דלק נדל"ן: מינוף של 97 אחוז
מנכ"ל דלק נדל"ן, הלל רוז'נסקי, אמר בדבריו בפאנל כי החברה מצליחה לרכוש נכסים מניבים רבים בחו"ל במימון בנקאי המכסה 90% עד 95% מההשקעה הכוללת. לדברין, מדובר בהלוואות נון-ריקורס (הנכס הוא הביטחון היחיד להלוואה), ברבית קבועה, כאשר הנכס מושכר לשוכר טריפל אי, כלומר ברמה גבוהה מאוד.
רוז'נסקי הביא כדוגמא עיסקה של החברה בטורונטו: היא קנתה מגדל משרדים המושכר בתשואה של 10%, ומימנה כמעט את כל העיסקה בהלוואה בנקאית ברבית משתנה, העומדת כיום על 5% לערך. פירוש הדבר, שבתנאים הנוכחיים יש לחברה מירווח של 5% לשנה.
אולם גם רוז'נסקי, כמו כהן, עמד על הסיכונים בעסקות נדל"ן, בפרט בחוץ לארץ, לדוגמא, אמר, יתכן ששוכר גדול יקלע לקשיים, ולא יוכל לעמוד בחוזה השכירות. סיכון אחר הוא של משבר בענף הנדל"ן המקומי, שיביא לירידה בערכם של הנכסים. "החכמה היא" - אמר - "לנהל את העסקים תוך סיכון מינימלי".
רוז'נסקי גילה היום, כי דלק נדל"ן מנהלת מו"מ על כמה עסקות גדולות נוספות בחו"ל, שבההם תשקיע הון עצמי של מאות מיליוני שקלים. הוא לא פירט.
"שכירות משרדים זינקה מ- 10 ל- 17 דולר למ"ר"
אריאל אבן, שעד לאחרונה ניהל את עיסקי גזית-גלובס בישראל, ופרש לעסקים עצמאיים, דיווח על עלייה חדה בדמי השכירות למשרדים בשנה האחרונה. לדבריו, משרדים שבעבר ניתן היה לשכרם ב- 10 דולר למ"ר לחודש, מושכרים כיום ב- 14, 16 ואפילו 17 דולר למ"ר לחודש. במקביל, אמר, עלתה התפוסה בבנייני משרדים באיזור ת"א.
אבן מנה כמה סיבות לעלייה החדה בדמי השכירות: חברות מעסיקות יותר עובדים, בשל הצמיחה, וזקוקות למשרדים גדולים יותר; כמעט ולא נבנו בנייני משרדים החדשים בשנים האחרונות; כמה משקיעי חוץ גדולים נכנסו לענף, והם קונים מרכזים מסחריים, וגם בנייני משרדים. נמסר, כי אבן התכוון בין היתר לחיים כצמן מגזית-גלוב ולואי נוטי, בעליה של ריט ישראל.
"מחירי דירות בירושלים המריאו ל-6,000 דולר למ"ר"
אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בחברת מנרב, דיווח בדבריו בפאנל על עלייה חדה וחסרת תקדים במחירי דירות יוקרה בירושלים. לדבריו, המחירים המריאו תוך תקופה קצרה מ- 2,250 ל- 6,000 דולר למ"ר. קוזניצקי: " אינני יודע כמה זמן זה ימשך. אין הסבר לתופעה זו. יש סימנים להתאוששות אמיתית גם בשוקי הדירות של תל אביב, שוהם ומקומות מסוימים בקריית אונו".
קוזניצקי הזהיר, כי לגבי קבלנים רבים, המצב הנוכחי מסוכן יותר מאשר בתקופת המיתון. לדבריו, בתקופת המיתון נזהרו הקבלנים מאוד. כיום, הם עלולים להכנס לאופוריה, ולהתחייב על מחיר מסוים לדירה, כאשר ההוצאות בחומר גלם ומרכיבים אחרים עולות בשיעורים ניכרים. הוא הזהיר, כי קבלנים עלולים להתמוטט גם בתקופת ההתאוששות הנוכחית.
