מכירת דירות ללא המפרט החדש - עבירה

"מכירת דירות שלא לפי המפרט החדש, שאושר בכנסת ונכנס לתוקף ב-24 במאי, תהיה עבירה, אולי אפילו פלילית". כך הזהיר היום (17.7.08) עו"ד מרדכי בניאן, ממשרד בלטר-גוט-אלוני. הוא דיבר בכינוס מטעם חברת שיווק הדירות אלדר, שנערך ברמת גן והוקדש לשינויים בחוק המכר ובמפרט הדירות. לדבריו, קבלנים שלא הכינו עד עתה מפרט חדש יכולים, לכל היותר, לקבל מהקונה "הצעה לקניית דירה", תוך התחייבות שלהם להשלים את המפרט בתוך 45-30 יום.

בכינוס השתתפו כ-200 עורכי דין, יזמים ומתווכי דירות. עו"ד בניאן והאדריכל יצחק לזר, שדיברו בכינוס, הבהירו כי החוק והמפרט החדשים מחמירים עם הקבלנים, לעומת המצב הקודם. החמרה בולטת קובעת, כי מעתה ואילך מותר לקבלן לקבל רק 7% ממחיר הדירה מבלי לתת לקונה ערבות בנקאית, במקום 15% עד עתה. הקונים ישולמו בשוברים שיופקדו ישירות לבנקים, כדי למנוע העלמות כספים - לקח מפרשת חפציבה. החמרות אלו יכנסו לתוקף ב-6 באוקטובר.

קנסות של מיליון שקל על הבנקים

עו"ד בניאן דיווח על החמרות אחרות לגבי הקבלנים ולטובת הקונים, שיכנסו לתוקף בראשית אוקטובר:

• הצמדה: הערבות הבנקאית תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה, ולא למדד כלשהו לפי רצון הבנק, לפי המצב כיום.

• המדינה לא תוכל לגבות חובות מסים של הקבלן מתוך הכספים ששילמו קוני הדירות. זהו סעיף חריג שאינו קיים בשום מקום אחר, ומטרתו להגן על כספי הקונים.

• המדינה תמנה "ממונה", איש משרד השיכון, וכל קבלן יחויב לדווח לו על כל דירה שהוא מוכר, מי בעלי הקרקע ומה הבטחונות שנתן לקונה.

• הקבלן יהיה אחראי אישית לכל חוב לקונה. הוא יחויב להשיב בתוך 30 יום למכתב של הממונה, ואם לא - יוטל עליו קנס.

• עונשים חמורים לבנקים: בנק שלא הנפיק לקונים פנקס שוברי תשלום, או לא הוציא לקונה ערבות בנקאית, או לא הסביר לקונה מהן זכויותיו - יחויב בקנס של מיליון שקל. עו"ד בניאן: "נראה, שהכנסת החליטה להחמיר עם הבנקים בעקבות הגילויים על מחדליהם בפרשת חפציבה".

• עונשים חמורים גם לקבלן: אם קיבל כספים מבלי לתת ערבות - קנס של 400 אלף שקל. אם לא מסר לקונה פנקס שוברים - קנס של 200 אלף שקל. קנסות של 50-25 שקל יוטלו על אי-דיווח לממונה, או על אי-דיווח לקונה על זכויותיו על הכסף ששילם.

פירוט על על חדר, דלת וברז


בנוסף, הופעל לפני כחודשיים מפרט טכני חדש, עם פירוט רב בהרבה לגבי הקונים, לעומת המצב הנוכחי. האדריכל לזר פירט את החידושים העיקריים:

• במפרט החדש חייב הקבלן לדווח במדויק על שטח הדירה, לא כולל מרפסות. כן הוא חייב לציין מהו שטחו נטו של כל חדר, כולל ממ"ד, פרוזדור, פינת אוכל, מטבח וחדרי שירותים. כן חובה עליו לדווח על גודל החניה, ואיזה חלק ממנה מקורה, וכן על גודל המחסן, המרתף והגינה הצמודים לדירה.

• בנוסף, חייב מעתה הקבלן לדווח במפרט על מתקני קירור וחימום בדירה, על מערכת כיבוי אש ומערכות בטיחות אחרות ועל עבודות הפיתוח שנעשו בבניין.

• בפרק על אביזרי הדירה, חייב הקבלן למסור לקונה טבלאות מפורטות על מספר הדלתות, החלונות והתריסים בדירה ועל גודלם המדויק. עליו לדווח גם על מתקני התברואה ועל הכלים הסניטריים, כגון כיורים וברזים, ועליו לציין את מידותיהם, והאם הם סוג א' או סוג אחר; מותרת סטיה של עד 5%.

• הקבלן חייב לצרף לכל מפרט תוכניות מפורטות של הדירה בקנה מידה 1:50, ושל הקומה והמרתף בקנה מידה 1:100, וכן שרטוט המגרש בקנה מידה 1:250.

• בנוסף, חייב הקבלן להכין תיאור מפורט של הרכוש המשותף, כולל מערכות החשמל, התקשורת והבטיחות. הוא ימסור את התיאור לדייר הראשון שיכנס לגור בבניין, וזה יתחייב להעביר את המסמך לוועד הבית, כשיבחר.


קנית 100 מ"ר, קיבלת 90 ואולי 88 מ"ר


בתשובה לשאלות, אמר עו"ד בניאן:

• שטח הדירה ברוטו כולל, כמו בעבר, את הקירות החיצוניים הפונים החוצה. מי שקונה "דירה בת 100 מ"ר", חייב לדעת ששטח האמיתי הוא כ-90 מ"ר בלבד. בקירות בין דירה לדירה, נחשב 50% מעובי הקיר כחלק מהמטרז'.

• גם לפי המפרט החדש, מותרת סטייה של עד 2%. לכן, קבלן שמכר "דירה בת 100 מ"ר", יוכל למסור דירה בת 98 מ"ר, ולא ישלם כל פיצוי לקונה. כיום מוכרים דירות יוקרה בת"א ב-7,000 עד 10,000 דולר למ"ר, ולעתים יותר, ולכן לסטייה של 2% יש משמעות כספית גדולה.

עו"ד בניאן אמר כי דעתו אינה נוחה מהמפרט החדש, בן 10 עמודים. בניאן: "רוב קוני הדירות הם זוגות צעירים לחוצים, עם תינוק בעגלה. אין להם סבלנות, זמן או ידע לקרוא ביסודיות את המפרט המסובך, ובוודאי שאינם מבינים אותו. אני מציע לחלק את המפרט לשניים: מפרט תיכנוני עם תיאור הדירה, ומפרט קנייני ובו מידע על אחוזי הבנייה, הצמדת שטחים משותפים לדירה מסוימת וכדומה - נושאים הרבה יותר חשובים מבחינה כספית.

ובכל זאת - יש מלכודות לדיירים

הדוברים אמרו, כי עם כל השיפורים בחוק ובמפרט החדשים לעומת המצב הקודם, יש בהם עדיין מלכודות לדיירים:

• בסוף המפרט החדש כתוב, כמו עד עתה, כי "ייתכנו שינויים בטבלת הדירות בהתאם להיתר הבנייה". אדריכל לזר: "אדם קונה דירה, חותם על חוזה, ופתאום מגלה שהקבלן הצליח להשיג מהעיריה אישור לבניית 3 עד 5 דירות נוספות, וזה פוגע מהותית בשווי הדירה שלו".

• סעיף אחר במפרט מאפשר לקבלן "להצמיד רכוש משותף כרצונו". הקונה חותם בתמימות. הוא אינו מבין, שהדבר מאפשר לקבלן להוסיף דירת-גן לפרויקט, מתחת לדירה שהקונה רכש.

• הקונה מתחייב "לא להתנגד לתוכניות בנייה של הקבלן באיזור". הוא אינו יודע, שלעתים קרובות מתכנן הקבלן לבנות בניין נוסף בצמוד לבניין הנוכחי, זה יפגע בשווי הדירה ובהנאה ממנה - והקונה אינו יכול לעשות דבר, כי כבר חתם...

הדוברים אמרו כי יש להיות ערים לבעיות אלו, ולדרוש ממשרד השיכון, האחראי על ביצוע החוק והמפרט, לתקן פגמים אלו.