12 העצות של עו"ד עמר לקבוצות רכישה

עו"ד אמיר עמר ממשרד עו"ד גזית, שמע את העצות שעמיתו שי עמית נתן למארגני קבוצות הרכישה, והחליט להוסיף עליהן 12 עצות לחברי הקבוצות עצמם. עוה"ד גזית ועמר הם משרד עורכי הדין של חברת אור סיטי נדל"ן, בבעלות ענבל אור, אחד המובילים בתחום זה. אלו עצותיהם:

• חברי הקבוצה חייבים לכרות ביניהם הסכם שיתוף שיהיה תקף על-פי החוק ויאפשר להם לפעול בצורה נוחה. על-פי החוק, רשאי כל שותף לדרוש את פירוק השיתוף. אפשר להתגבר על הבעיה בכמה צורות, למשל על-ידי הוספת תנאי בהסכם השיתוף שהשותפים לא יבקשו פירוק במשך שלוש שנים.

• העסקה נעשית בשבעה שלבים:

(1) מאתרים מגרש ובודקים את מצבו הקנייני והמשפטי.
(2) חותמים על הסכם אופציה לכמה חודשים עם המוכר.
(3) מארגנים קבוצה וחותמים על הסכם שיתוף.
(4) מממשים את האופציה, קונים את המגרש ורושמים הערת אזהרה.
(5) הקבוצה בוחרת נציגות, שחבריה הם בעלי ידע בנדל"ן וכספים.
(6) הנציגות מתקשרת עם מתכננן, אדריכל ובנק מלווה.
(7) אסיפת החברים בוחרת קבלן, ומתחילים לבנות.

• כל החוזים וההסכמים חייבים להעשות על-פי החוק. מדובר בכמה חוקים, ולכן חשוב לקבל ייעוץ של עורך דין הבקיא בנושא.

• יש לקבוע מראש סידורים שיענו על הבעיות הבאות:

(1) אחד השותפים מבקש לפרוש מהעסקה.
(2) סכסוך או מחלוקת בין החברים – לקבוע מראש הליך בוררות; יש לקבוע מראש שהבורר ייבחר לפי טיב המחלוקת – מהנדס, שמאי או בנקאי. עמר: "התרחקו בכל מחיר מסכסוכים פנימיים, העלולים לעכב את הפרויקט".

• יש לחתום על הסכם ליווי בנקאי. חשוב לדעת שגם חברי הקבוצה שאינם זקוקים להלוואה, כי יש להם די כסף לממן את הדירה, חייבים לחתום על מישכון הפרויקט לטובת הבנק.

• דאגו לסידור מתאים, שלפיו הבנק יזרים את ההלוואה לחשבון הנציגות.

• יש לדאוג מראש להתחייבות של הבנק שיגדיל את תקרת האשראי, בדרך כלל ב-10%, במקרה הצורך.

• אל תסרבלו את הליכי התכנון. אל תתמקחו עם הוועדה לבניין ערים על שינויים בתב"ע. הסתפקו במה שיש.

• וודאו שהקבלן נותן לכם די בטחונות לבנייה באיכות שנקבעה, לשמירה על לוח הזמנים ולתיקון ליקויים על-פי חוק המכר.

• היזהרו מחובבנים – מארגן לא מקצועי, עו"ד שאינו בקיא, מתכנן חסר ניסיון.