אאורה רכשה 142 דירות להשכרה בניו-יורק

אאורה, יחד עם שתי קבוצות משקיעים, רכשה בסוף השבוע (24.12.09) בניין בן 142 דירות קטנות, המיועדות להשכרה לזמן קצר, ברחוב 41, מנהטן, ניו-יורק. הרוכשים ישלמו 21 מיליון דולר, מזה 17.5 מיליון דולר בעד הבניין ו-3.5 מיליון דולר הוצאות נלוות ושיפוץ הבניין. אאורה שילמה כבר 5.2 מיליון דולר, ותתחיל להפעיל מיד את הבניין.

הדירות בבניין הן בנות חדר. אאורה ושותפיה יהפכו 14 דירות של חדר ל-7 דירות בנות 2 חדרים, כך שמספר הדירות בבנין יקטן ל-135. מתוכן, 80 דירות מרוהטות, והשכרתן תתחיל מיד. יתר הדירות ירוהטו, והשכרתן תתחיל בעוד כחצי שנה.

אאורה, בשליטת בועז משעולי ויוסף צליח, היא בעלת 35% בבנין. 35% נוספים הם בבעלות קבוצת המשקיעים המקומית יו-טרד, ו-30% נוספים בבעלות משקיעים מארה"ב. חלקה של אאורה בהשקעה יהיה לפיכך 7.35 מיליון דולר. מתנהל מו"מ מתקדם עם בנק מקומי להלוואה בת 10 מיליון דולר.

הבניין נמצא בין השדרה התשיעית לעשירית. היזמים מאמינים, שיגיעו לתפוסה של 80%, וישכירו את הדירות ב-150 עד 400 דולר לחדר ללילה. לדעתם, זהו מחיר סביר. אאורה אומרת, כי הוצאות התפעול "יבלעו" 33% מההכנסות.

אאורה אומרת, כי אם הפרויקט הראשון יצליח, יש בכוונתה לרכוש בנינים נוספים להשכרה לטווח קצר. אם תגיע ל-1,000 דירות , שיושכרו ב-200 דולר בממוצע - אומרת החברה - יהיה לה רווח נטו (לאחר מס) של 30 מיליון דולר בשנה. אם דמי השכירות יהיו 300 דולר ללילה, יגיע הרווח ל-45 מיליון דולר לשנה.

רווחיות בסימן שאלה
אאורה לא הציגה תחשיב רווחיות לבנין הנוכחי. להלן תחשיב לדוגמה של News1, על-פי נתוני החברה: בהכנסה של 200 דולר בממוצע ללילה, ותפוסה של 80%, יהיו ההכנסות כ-7.8 מיליון דולר לשנה, ההוצאות כ-2.6 מיליון דולר, הרווח לפני מס 5.2 מיליון דולר והרווח לאחר מס (בהנחה שהמס יהיה 25% ) 3.9 מיליון דולר.

ההשקעה היא, כאמור, 21 מיליון דולר, כך שהתשואה היא כ-18%. לכאורה, תשואה גבוהה. אולם בחישוב ההוצאות לא הובאו בחשבון סעיפי הוצאות מימון ופחת. סעיפים אלו מקטינים במידה ניכרת את הרווחיות, ומעמידים אותה בסימן שאלה. אאורה לא מסרה נתונים על ההוצאה הצפויה בסעיפים אלו.