הצעת החוק לרפורמה בתכנון ארוכה, מסובכת ומייגעת. יש בה 585 סעיפים ב-242 עמודים, ועוד עשרות עמודים של ארבע תוספות. יתכן שראש הממשלה בנימין נתניהו ושר הפנים אלי ישי, הוגי החוק, סבורים (או מקוים?) שחברי הכנסת לא יטרחו לקרוא את החוק המסובך והארוך שורה אחרי שורה. אולי יקרה ההיפך חברי כנסת חרוצים ידרשו דיון בסעיף אחר סעיף, ויעכבו את אישור החוק.
כך או אחרת, יש בחוק חידושים חשובים רבים, לעתים אף מהפכות. הנושא הבולט ביותר, אולי, הוא העברת הכוח לאישור תוכניות מהועדות המחוזיות לתכנון ובניה לוועדות המקומיות לבניין ערים, שהשליטה בהן בידי פוליטיקאים מקומיים, שיקבלו מעמד כמעט-דיקטטורי בנושאים חשובים אלו.

כדי להבין במה דברים אמורים, נעיין בסעיף 186 להצעת החוק.נאמר בו, כי לוועדה המקומית יהיו, בין היתר, הסמכויות הבאות:

• להגדיל ב-50% את הבנייה המותרת למגורים, על-פי התב"ע, עד לצפיפות של 300%, עם תקרה של 20 דירות לדונם. לדוגמא: לפנינו מגרש בן 3 דונם, שלפי התב"ע מותר לבנות עליו 40 דירות, בשטח עיקרי של 6,000 מ"ר. הוועדה תוכל לאשר לבעל המגרש לבנות 60 דירות, בשטח עיקרי כולל של 9,000 מ"ר. יחד עם שטחי שירות, כמקובל, אפשר יהיה לבנות על המגרש כ-11,000 מ"ר. היזם ירוויח 20 דירות יוקרה בנות 180 מ"ר ברוטו, שימכרו בעשרות מיליוני שקלים.

• הוועדה המקומית תוכל להגדיל -50% את זכויות הבנייה של נכסים מניבים על מגרשים המיועדים לכך, עד ל-400%. לדוגמא, מגרש של 5 דונם, שמותר לבנות עליו מגדל משרדים בן 13,200 מ"ר שטח עיקרי. הוועדה תוכל לאשר להגביה את המגדל עד 20,000 מ"ר שטח עיקרי. ושוב, רווח של עשרות מיליוני שקלים ליזם.

• הוועדה תוכל גם לאשר בניית בתי מלון בשטח גדול ב-50% מהמותר כיום על-פי התב"ע.

נכון, יש (קצת) צדק בעולם: היזם המאושר יצטרך לשלם לרשות המקומית 50% מעלית ערך המגרש, כהיטל השבחה. החוק החדש משאיר על מקומו את ההליך של שומות שמביאים שני הצדדים, עם שמאי מכריע. הניסיון מוכיח, שבדרך כלל משלם היזם בסופו של דבר היטל נמוך יחסית. אבל נניח שהוא משלם היטל של 50% - לא נשכח שה-50% הנותרים נשארים בכיס.

כדאי ליזם ללחוץ, לפתות, לשכנע ולהסביר לחברי הוועדה, שכדאי להם לאשר לו בניה מוגדלת. נניח שהכל יעשה ביושר ועל-פי החוק. מיהם האנשים שעל היזם לדבר אתם?

הוועדה המקומית בעיריות הבינוניות והגדולות תהיה בת 14 חברים – 11 חברי מועצת העירייה, שהם כמובן פוליטיקאים ונציגי מפלגות, ושלשה נציגי ציבור, שיהיו כל העת במיעוט. לחברי המועצה יש לעתים קרובות אינטרס ברור זה או אחר לאשר עוד ועוד בנייה. בישיבות הוועדה ישתתפו גם נציגי ארגונים ציבוריים וסביבתיים. אבל הם יהיו רק "משקיפים", עם זכות דיבור וללא זכות הצבעה. זה כמובן לא שווה הרבה.

גם כיום, חברי הוועדה המקומית הם פוליטיקאים. אבל, על כל החלטה שלהם אפשר לערער בפני הוועדה המחוזית, שבה 15 חברים, כולם נציגי ציבור וגופים מקצועיים, ללא חברי מועצת העירייה הנוגעת בדבר.

החוק החדש, מבטל את סמכות הוועדה המחזוית לדון בתוכניות שאושרו במקומית, ומעביר את זכות הערעור לוועדת ערר. מהצעת החוק לא ברור אם המדובר בוועדת ערר להיתרים, בת 5 חברים, או לוועדת ערר לתוכניות, בת 9 חברים, רובם פקידי ממשלה ועובדי מדינה. גם בועדות אלו כמעט ואין ייצוג לארגונים לאיכות החיים והסביבה. יש לחשוש, שוועדת הערר תהיה במקרים רבים, לאור הרכבה, חותמת גומי על החלטות הוועדה המקומית המפלגתי,.

זאת ועוד, ליו"ר הוועדה – נציג שר הפנים - יש סמכות, במקרים מסוימים, להוציא היתרי בניה על דעת עצמו, וחסל סדר ערעור.

תוכניות בניה חדשות יעברו בדיקה מוקדמת במכוני בדיקה – גוף חדש שהחוק מקים. נניח שהמכונים יעשו את מלאכתם נאמנה. מה זה יעזור, אם הוועדה המקומית תוכל להגדיל את אחוזי הבניה ב-50%, וועדת הערר תתגלה כחותמת גומי?