ביה"ד הגביל את העלאת דמי החכירה בקרקעות הקיבוצים

בית הדין לחוזים אחידים אישר את רוב הסעיפים בחוזה החכירה שבין מינהל מקרקעי ישראל לקיבוצים. בית הדין הורה להגביל את סמכותו של המינהל לשנות חד-צדדית את דמי החכירה שהוא גובה מהמתיישבים.

פסק הדין ניתן בתביעה שהגישה לפני עשר שנים אגודת גרנות, שבבעלות 40 קיבוצים ומושבים במישור החוף ובשרון. החוזים אותם תקפה גרנות בטענה שהם מקפחים נוגעים ל-3 מיליון דונם המוחכרים לקיבוצים.

מהות מעורבת

השופטת תמר בזק-רפופורט וד"ר משה גלברד קבעו, כי חוזה החכירה הוא בעל מהות מעורבת: פרטית וציבורית כאחד. מחד-גיסא, מדובר בחוזה המסדיר עניין המצוי בתחום הקלאסי של דיני הממונות; מאידך-גיסא, לא ניתן להתעלם מהמהות הציבורית של החוזה ומעובדת היותו מכשיר מרכזי ליישום המדיניות הקרקעית של הממשלה. בשל כך, הם אומרים, יש לבחון בכל אחד מתנאיו מהו התכלית העיקרית שמאחוריו - ממונית או ציבורית.

גרנות טענה, כי הסיפא להגדרת "מפעל" (אחת ממטרות השימוש בקרקע), המכפיפה את השימוש בשטח מתוך המוחכר למטרת מפעל להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, היא תנאי מקפח. בית הדין דחה טענה זו.

הארכה של החכירה

בית הדין גם אישר את סעיף הארכת החכירה, ולפיו בתום תקופת החכירה הראשונה חייב המינהל, לפי בקשת הקיבוץ, לחדש את חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים לפי התנאים שיהיו נהוגים אז במינהל. גרנות טענה, כי כך יכול המינהל לקבוע חד-צדדית את תנאי החכירה המחודשת, אך בית הדין קבע, כי מדובר בתנאי הכרחי לניהול המדיניות הקרקעית של המדינה.

שורה של סעיפים בחוזה קובעים את זכותו של המינהל לשנות את דמי החכירה באורח חד-צדדי. כאן קובע בית הדין, כי מתעורר חשש לקיפוח, גם אם עד היום הוא לא התממש. לפיכך, הורה בית הדין לשנות סעיף זה ולקבוע בו, כי המינהל יוכל להעלות את דמי החכירה כך שלא יעלו על שווי השוק, במועד השינוי, של דמי חכירה למקרקעין דומים.

מחלוקת נוספת נגעה לסעיף הקובע, כי "אם ישתנה ייעודו של המוחכר או כל חלק ממנו על-ידי תוכנית בעלת תוקף או על-פי כל דין, למעט שינוי יעוד לפי סעיף 9(א) לחוזה זה, יהיה המינהל זכאי להביא את החכירה שלפי חוזה זה לסיומה לגבי אותו חלק שייעודו שונה, אף אם לא תמה תקופת החכירה או כל תקופה נוספת ולהחזיר לעצמו את החזקה באותו שטח".

בית הדין קובע, כי למרות שייתכן וסעיף זה יפגע בחוכר, הוא אינו מקפח, שכן הקרקע נמסרה ליישובים לצורך עיבוד חקלאי וקיים אינטרס עליון של המדינה לקבוע את השימושים ביתרות הקרקע המצומצמות בישראל. בנוסף לכך, במקרה של הפסקת החכירה מקבלים החוכרים פיצוי והם יכולים לערער עליו בפני בית המשפט.

עם זאת סבור בית הדין, כי יש להתיר למינהל הפסקה חד-צדדית של החוזה רק אם משתנה הייעוד של הקרקע המשמשת במישרין לחקלאות. הוא הורה למינהל להבהיר בסעיף זה, כי הוראותיו לא יחולו על השטחים עליהם בנויים בתי המגורים של הקיבוץ.

עוד קבע בית הדין, כי התיקונים עליהם הורה, יחולו גם על חוזים שנכרתו לפני מועד מתן פסק הדין, אך רק על חוזים שטרם בוצעו במלואם. הם לא יחולו על מה שכבר בוצע לפי החוזה לפני יום מתן פסק הדין.