יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק נדל"ן, גיבש טיוטא ראשונית של הסדר חוב: מחזיקי האג"ח יקבלו אג"ח בהיקף של 1.2 מיליארד שקל, במקום האג"ח הקיימות בהיקף של 2.1 מיליארד שקל ועוד 60% עד 70% ממניות חברת הנדל"ן. תשובה, המחזיק היום ב-51% ממניות החברה, מוכן להזרים 200 עד 300 מיליון שקל לחברה. ‏

פרופ' אמיר ברנע, מאדריכלי הסדר החוב באפריקה ישראל ושגויס גם להסדר חוב זה, מעריך בשלב ראשוני זה כי מדובר ב"תספורת" בהיקף של כ-30% בלבד. דלק נדל"ן נושאת על גבה גירעון של 1.7 מיליארד שקל והיא נסחרת לפי שווי של 75 מיליון שקל. הסדר חוב יעלה באופן מיידי את שוויה כך שמחזיקי האג"ח יזכו לקבל חברה עם היקף הון עצמי שונה לחלוטין.‏

שלוש סדרות האג"ח העיקריות של דלק נדל"ן הן: סדרה ה' בהיקף של 1.3 מיליארד שקל, סדרה כה' בהיקף של 580 מיליון שקל וסדרה ד' בהיקף של 150 מיליון שקל. הקרן בסדרות האג"ח משולמת משנת 2005 ועד לשנת 2019. כעת מציעה החברה שתי סדרות אג"ח חדשות: 800 מיליון ועוד 4 מיליון שהקרן תשולם רק בעוד 4 שנים.‏

דלק נדל"ן פועלת בתחום הנדל"ן המניב בצפון אמריקה ובמערב אירופה, באמצעות החברה הבת ‏DGRE‏, ובתחום הנדל"ן למגורים בישראל באמצעות חברת אלעד ישראל מגורים הפרטית. בעבר, תחת ניהולו של איליק רוז'נסקי, ביצעה החברה רכישות ענק ממונפות שבשנות הגאות בשווקים תורגמו לרווחים עצומים. במארס 2007 נסחרה החברה בשווי שיא של 4.6 מיליארד שקל, ואילו כיום נסחרת דלק נדל"ן לפי שווי של 75 מיליון שקל בלבד.‏

מאז 2008 הצטברו הפסדי החברה ליותר מ-3.5 מיליארד שקל, והגירעון בהונה העצמי התרחב ל-1.7 מיליארד שקל. לדוחות החברה התווספה הערת "עסק חי", בשל חשש לגבי יכולתה להחזיר את חובותיה. האג"ח נסחרות בתשואת זבל של עד 1,300%.‏