סלע קפיטל רכשה משרדים ב-61 מיליון

קרן הריט סלע קפיטל רכשה ממשפחת עופר את שלוש קומות המשרדים 15-14 ו-45 , בשטח כולל של כ-4,300 מ"ר, במגדל משה אביב, שבצומת עלית ברמת גן. כן שכרה 52 חנויות מקורות במגדל. סלע קפיטל תשלם 57.8 מיליון שקל. בנוסף, תשלם כ-3.7 מיליון שקל מס רכישה והוצאות עסקה (שכר טירחת עו"ד, ואולי גם מתווך), כך שההיקף הכולל של העסקה מגיע לכ-61 מיליון שקל. זוהי אחת מעסקות המשרדים הגדולות והיקרות של התקופה האחרונה.

סלע קפיטל תממן את העסקה משני מקורות: הון עצמי של 25 מיליון שקל, והנפקת אג"ח ב-36 מיליון שקל, שנעשתה באחרונה. אגרות החוב הן ברבית של 2.75%, הנמוכה בהרבה מדמי השכירות של הקומות, כמפורט בהמשך. מכאן, שהעסקה כדאית לסלע קפיטל.

שלוש הקומות מושכרות בעיקר לחברות הביטוח הראל ומנורה-מבטחים. הן משלמות בממוצע 98 שקל למ"ר לחודש, בחוזים לשלוש שנים, צמוד למדד, עם אופציה למנורה בלבד לשלוש שנים נוספות. שני חוזי השכירות יכניסו לקרן סלע קפיטל כ-5.1 מיליון שקל לשנה, שהם תשואה של 8.8%., הנחשבת לגבוהה בשוק המשרדים. המוכרת היא חברת מלפריס אחזקות שבשליטת משפחת עופר.

העסקה כדאית מאוד לטווח הקצר

העסקה כדאית מאוד לטווח קצר, אך לא ברור איך תיראה בעוד שלוש שנים, כאשר יסתיימו חוזי השכירות עם שתי חברות הביטוח. האפשרויות של סלע קפיטל להשכיר את הקומות בתשואה גבוהה תלויות במצבו של שוק המשרדים בשנת 2016.

יו"ר סלע קפיטל, שמואל סלבין, ציין כי העסקה מבטיחה תשואה של 13% על חלק ההון העצמי בהשקעה הכוללת. "הנכס, מגדל המשרדים הגבוה ביותר של ישראל, הוא איכותי ומוכר".

זו העסקה השניה שבה רוכשת סלע קפיטל רוכשת קומות בבנייני משרדים: לפני שבעה חודשים רכשה שתי קומות משרדים, 1,650 מ"ר, ועוד שטחים נלווים, בבניין פלטיניום ברחוב הארבעה בתל אביב. היא שילמה 31.5 מיליון שקל, שהם 16,500 שקל למ"ר.