"יש לראות את ההכרזה על קרקע חקלאית כחלק בלתי נפרד מתוכנית מאוחרת יותר שייעדה את הקרקע לחקלאות" - כך קבע (11.11.03) בית המשפט העליון, כאשר דן בשאלה, האם לבעלי מקרקעין קיימת זכות לפיצויים בגין פגיעת תוכניות המשנות את ייעוד מקרקעיהם ממגורים ודרכים לחקלאות, וזאת למרות שהוועדה לשמירה על קרקע חקלאית הכריזה על אותם מקרקעין כקרקע חקלאית, עוד לפני כניסתן לתוקף של התכניות הפוגעות.
הרקע לתביעה
חברת 'גוש 2842 חלקה 10 בע"מ' רכשה בתחילת שנת 1974 מקרקעין בנתניה. על-פי התוכנית החלה באותה העת על המקרקעין, יועדו אלה לדרכים ולבנייה למגורים. לפני רכישת המקרקעין על-ידי החברה, הוכרזה הקרקע כקרקע חקלאית על-ידי הוועדה לשמירת שטחים חקלאיים, כך שבמועד הרכישה, אמנם חלה על המקרקעין התוכנית המקורית, המייעדת אותם לבנייה ולדרכים, אך מימושה של תכנית זו נמנע עקב ההכרזה.
כשנתיים לאחר רכישת המקרקעין, התפרסמה תוכנית מתאר ארצית לכבישים - תמ"א 3, אשר הגבילה את הבנייה במקרקעי החברה הגובלים לאותה תכנית. בנוסף, בשנת 1982 נכנסו לתוקף שתי תוכניות בניין עיר המייעדות את מקרקעי החברה לחקלאות ובעתיד גם לקריית חינוך.
עקב כניסתן לתוקף של תוכניות אלו, ובהיותן משנות את ייעוד המקרקעין מדרכים ומגורים לייעוד חקלאי, הגישה החברה תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לבעל זכות במקרקעין לתבוע פיצויים במידה ונפגעו אותם מקרקעין על-ידי תכנית שלא בדרך הפקעה.
ועדות התכנון והבנייה וביהמ"ש המחוזי דוחים התביעה
תביעותיה אלו של החברה נידחו על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ויותר מאוחר גם על-ידי הוועדה המחוזית, אשר קבעו כי המקרקעין הוכרזו כחקלאיים. למרות שאלו סווגו כאזור מגורים, הרי בפועל לא נעשתה בה כל פעולה המכשירה אותם לייעוד כזה.
על החלטות אלו ערערה החברה לבית המשפט המחוזי, אשר דחה גם הוא את טענותיהם.
על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה החברה ערעור לבית המשפט העליון, כשבפיה 3 טיעונים עיקריים:
א. בית המשפט המחוזי לא הבחין בין קרקע שייעודה לחקלאות, על-פי תוכנית לבין קרקע המיועדת על-פי תוכנית למגורים, אך הוחלה עליה הכרזה כקרקע חקלאית. רוב הקרקעות שהוחלה עליהם הכרזה שוחררו ממנה כאשר הוגשה לגביהם בקשה להיתר בניה בהתאם לתוכניות החלות עליהן.
ב. מאחר והחלת הכרזה על הקרקע אינה מזכה בפיצוי, שכן אין היא בגדר תוכנית פוגעת, אין להתחשב בקיומה, בהערכת שווי הקרקע במצב קודם, לצורך הערכת הפיצוי המגיע לבעל הקרקע עקב תוכנית המייעדת את הקרקע לחקלאות.
ג. יש להתעלם מתמ"א 3, מאחר ואינה מונעת בניה במקרקעין.
עמדת הוועדה המקומית והמחוזית היתה, כי התובעת לא הוכיחה פגיעה במקרקעין, וכי ייעודה לחקלאות לא פגע בשוויה וזאת משני טעמים: הראשון, קיומה של ההכרזה והשני, איסור בנייה במקרקעין מכוח תמ"א 3.
פסיקת בית המשפט העליון
כל שופטי ההרכב בבית המשפט העליון הסכימו כי דין הערעור להידחות. לדעת כולם, לא ניתן היה לבנות על המקרקעין מכוח הוראות תמ"א 3, ונפל פגם מהותי בחוות דעת השמאי מטעם התובעת, שלא לקח בחשבון את התמ"א, אלא הניח, בטעות, כי היא אינה מטילה מגבלות על המקרקעין.
נקבע, כי השמאי מטעם התובעת לא הרים את נטל ההוכחה לביסוס הפגיעה ושיעורה, ועל-כן התביעה נדונה לכישלון מחוסר הוכחה.
השופטת אילה פרוקצ'יה דנה ארוכות בטענות הצדדים, בשאלת היחס בין ההכרזה על הקרקע כחקלאית לבין ייעודה לחקלאות במסגרת תוכנית. עמדתה היא, כי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, מחייב לפרש בצמצום את זכותה של הרשות לפגוע במקרקעי הפרט ללא פיצוי.
על-רקע זה נקבע, כי יש לראות את ההכרזה על הקרקע כחקלאית כשלב ראשון בשינוי ייעודה של הקרקע לחקלאות, באופן שההכרזה ושינוי הייעוד שנעשה אחריה, מהווים מקשה אחת והליך תכנוני אחד.
יחד עם זאת, עמדתה של פרוקצ'יה היא, כי מי שקנה את הקרקע לאחר מועד ההכרזה לא יהיה זכאי לפיצוי בגין ההכרזה. במקרה כזה, יש לבדוק את מידת הפגיעה בין מצבה של הקרקע כמיועדת לבנייה כשהיא כפופה להכרזה, לבין מצבה לאחר התוכנית הפוגעת.
השופט אליעזר ריבלין חלק על עמדה זו. לדעתו, יש להעניק את מלוא הפיצוי לבעלי הקרקע, אפילו אם אלו רכשו אותה לאחר המועד בו הוטלו עליה מגבלות בניה, ובלבד שטרם שולמו פיצויים בגין מגבלות אלה. גישה זו רצויה, לדעתו, שכן היא מטילה את עלות מלוא הפגיעה על הרשות, כאשר זו נתפשת כמי שמפיקה את התועלת מהפגיעה, ומשזו לא שילמה כל פיצוי לבעלים המקורי שלפני ההכרזה, הרי אין כל סיבה שתצמיח לעצמה "רווח" על חשבונם של בעלי המקרקעין בהווה ובעתיד.
סיכומו של דבר, הערעור נדחה על-בסיס המסקנה כי שומת השמאי לא ביססה עילת תביעה לאור התעלמותה מאיסור הבניה מכוח תמ"א 3.
השופטים מתעלמים מפסק דין אחר שניתן לאחרונה
ראוי להעיר, כי בית המשפט התעלם לחלוטין מפסק דין אחר שניתן על-ידו לאחרונה (ע"א 664/02) והעוסק בשאלת ההתחשבות בתמ"א 3 לצורך הערכת שווי מקרקעין בתביעות פיצויים. באותו מקרה נקבע, כי לצורך קביעת שוויה של חלקה במצב קודם, אין לקחת בחשבון את ייעודה לדרך על-פי תמ"א 3, וזאת לאור קנה המידה של התוכנית, 1:1,000,000 המקשה על זיהוי החלקה. כמו כן, הביא בית המשפט העליון במסגרת שיקוליו את העובדה, כי מדובר בתמ"א כוללנית ומקיפה לגבי כל שטח המדינה, כי למעוניין בקרקע אין זכות התנגדות לתמ"א וכי דבר אישורה אינו מתפרסם באותה דרך בה מתפרסות כל התוכניות האחרות.
בפסק הדיון הנוכחי, לא הועלו שאלות דומות ביחס להתחשבות בתמ"א 3 ומגבלותיה, כנראה לאור קביעותיו של בית המשפט המחוזי, לגבי מיקומה של החלקה בתחום 150 המטרים בהם מטילה התמ"א איסור בניה.
ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה
___________________
ענת בירן (רקם) הנה שותפה בכירה במשרד עו"ד יגנס, טויסטר, בירן ושות'
בשביל לשמוע הדהוד של תוכניות המטכ"ל ושל...
