הממשלה אישרה: מחיר מטרה יוצאת לדרך

תוכנית "מחיר מטרה" למכירת דירות מוזלות יוצאת לדרך. הממשלה אישרה (יום א', 2.12.14) את התוכנית, על-פי התיקונים שהוכנסו בימים האחרונים, בהסכם בין משרדי אוצר והבינוי והמועצה הלאומית לכלכלה. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תוציא עוד השבוע, או בראשית השבוע הבא, את המכרז הראשון, למכירת מגרשים בראש העין לבניית 3,000 דירות, שמהן 2,100 בשיטה מחיר מטרה.

השיטה, שאושרה היום סופית, קובעת כי היזמים יציעו במכרזים מחיר נמוך יחסית בעד הקרקע, שיאפשר להם למכור 80% מהדירות בהנחה של 20% ממחיר השוק. הזוכה יהיה מי שיציכ את המחיר הגבוה ביותר "מחיר השוק" יקבע על-ידי השמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, בכל מכרז.

האם אלדרוטי יספיק?

מגבלה חשובה קובעת, כי המחיר הממוצע בשוק של הדירות שיבדקו יהיה, לפני הנחה, עד 19,000 שקל למ"ר, כלומר 1.9 מיליון שקל לדירה בת 100 מ"ר. לאחר הפחתת הנחה של 20%, יהיה מחיר הדירה 1.52 מיליון שקל - חסכון של 380 אלף שקל.

לא ברור אם השמאי יספיק להכין את הנתונים, משום שהממשלה קבעה, שיהיה עליו לקבוע מהו מחיר השוק ל-1 באוקטובר. מחיר השוק לדירות חדשות שנמכרו ב-1 באוקטובר מדווח למס שבח ב-15 בנובמבר. לאלדרוטי יהיה מעט מאוד זמן לבדוק מדגם גדול של עסקות בכל מגרש. הדבר יכול להביא לדחיה בפרסום מכרזים.

מצד שני, כדי להתגבר על הפיגור שיצרה הסחבת בהפעלת התוכנית, החליטה הממשלה שרמ"י תשווק ב-2015 מגרשים לבניית 20,500 דירות במחירים מוזלים - 67% יותר מהמיכה המקורית, 12,000 דירות. לא בטוח שלרמ"י יהיו די מגרשים. מחיר המינימום להוצאת מכרזים אלו יהיה מחיר קרקע של 60,000 שקל לדירה, במקום 80,000 לפי התוכנית המקורית של משרד הבינוי. גם קביעת מחיר המינימום תצריך ככל הנראה בדיקות של השמאי הממשלתי.

3 פתקים בהגרלה לחסרי דיור

אם יהיה ביקוש יתר - מה שצפוי לקרות לפחות בשנה הראשונה - יערוך היזם הגרלה בין כל הנרשמים. חסרי דירות יקבלו "קול משולש", כנראה שלושה פתקים לקלפי, לעומת פתק אחד למשפרי דיור. פתקים, לעומת פתק אחד למשפרי דיור. תיאורטית, פירוש הדבר שהם ירכשו 75% מהדירות, ומשפרי הדיור ירכשו רק 25%. תוכנית זו באה במקום התוכנית המקורית של האוצר, שלפיה יקבע מראש, בצורת מיכסות, ש-70% מהדירות יוקצו לחסרי דיור, ו-30% יוקצו למשפרי דיור.

עם זאת, התוכנית המתוקנת נותנת עדיפות בעתיד למשפרי דיור: אם לא יהיה ביקוש יתר לדירות, יוכלו לרכוש דירות מוזלות כרצונם, ללא המגבלה של 30% מהדירות.

תיקון אחר בתוכנית המקורית קובע, כי אם יזם מסוים יזכה במכרז לאחר שיציע מחיר אפס בעד המגרש, יהיה עליו להתחייב למכור לפחות 50% מהדירות במחיר מוזל. תיקון זה הוכנס על-פי הצעת יו"ר המועצה הלאומית לכלכה, יוג'ין קנדל.