"לקיחת הלוואת מכל מיני מקומות מגדילה הסיכון לבנק"

ועדת הכלכלה התכנסה לדון (יום א', 19.6.22) בתופעה של נטילת הלוואות משלימות לרכישת דירה והשפעתן על נוטלי המשכנתאות, על-רקע מגבלת המימון שעומדת על 75% משווי הדירה לרוכשי דירה ראשונה. היו"ר ביטון, שיזם את הדיון, פתח ואמר: "מגבלת המימון היא משנת 2012, ולא מתייחסת להמשך העלייה במחירי הדיור. רבים מלוקחי המשכנתאות נוטלים הלוואה משלימה - מהבנק או ממוסד חוץ בנקאי, בד"כ לטווח קצר יותר ובריבית גבוהה יותר משניתנת במסגרת המשכנתה עצמה. כך קורה שדווקא בשנים הקשות ביותר מבחינה כלכלית עבור אדם שמתחיל את החיים וההכנסה שלו היא די נמוכה - ההוצאות הן עצומות".

מנהלת היחידה הכלכלית בחטיבת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ד"ר זיו נאור: "אנו יודעים להגיד שיש כאלו הנוטלים הלוואה סמוך לנטילת המשכנתה, לא מדובר בהכרח בהלוואה משלימה. תכלית מגבלת המימון היא להגן על הלקוחות, כך שלא ייקחו הלוואות גדולות מדי ומסוכנות מדי. תכלית נוספת הינה השמירה על יציבות המערכת הבנקאית לטובת פיקדונות הציבור. נכון להיום, הרוב המכריע של הלקוחות מצליח לעמוד בהתחייבויות המשכנתה, כאשר ל-0.02 אחוז מלוקחי המשכנתאות נתקלים בבעיות משמעותיות בהחזרי המשכנתה. יש לנו מדדים ביחס לתיק הבנקאי בכללותו, על ההיבטים השונים שמהם יכול להיפגע נוטל המשכנתה. כרגע התפיסה היא שהסיכונים לא מצדיקים שחרור מגבלות. כעת הריביות והאינפלציה עולות, וגם ההחזרים החודשיים של אלו שנטלו הלוואות - בדרך לעלות. הציבור צריך להבין את הסיכונים ולחשוב טוב האם יוכל לעמוד בהלוואות האלו".

למשמע נתונים אלה, העיר יו"ר הוועדה: "אנו בסיכון של פחות מאחוז אחד. אם זהו המצב, למה לא לקחת יותר סיכון ולעזור לאנשים באמצעות משכנתה מוגדלת? אנו לא רוצים סיכון יתר והתפוצצות של בועה, כפי שהיה בשנת 2008 בארה"ב, אבל בהתחשב בנתונים האלו, ולפיהם אנו ביציבות של למעלה מ-99 אחוז - למה אנו לא מגדילים את האשראי ל-80 אחוזים?".

ח"כ אורי מקלב תהה מדוע לא מאפשרים שינוי התמהיל והגדלה של המשכנתאות אם רוב הציבור עומד בהחזרים. עוד ציין כי התרבות בישראל היא של קניית דירה, אך גם עבור אלו שמוכנים לפתרון של שכירות לטווח ארוך - אין היצע. "בנק ישראל מנסה להילחם במחירי הדיור דרך מגבלת המימון, מה שעושה עוול לציבור הרוכשים. מה שצריך לעמוד לנגד בנק ישראל זהו הסיכון ולא שיקולים אחרים", אמר ח"כ מקלב.

נציג חטיבת המחקר של בנק ישראל, ד"ר נמרוד שגב: "בדוח היציבות האחרון נבחנו הלוואות שנלקחו בסמוך למשכנתה עד מרחק של חודש מלקיחת המשכנתה. מדובר על סדר גודל של 7-8 אחוזים מלוקחי המשכנתאות, שלקחו הלוואה משלימה מגורם שלישי שלא נתן להם את המשכנתה. יש גם 7-8 אחוזים שלקחו הלוואה מן הבנק שנתן להם את המשכנתה. לעיתים ההלוואה נדרשת על-מנת לעמוד בהון העצמי, אך יש גם סיבות אחרות כדוגמת הוצאות בלתי צפויות, שיפוץ, עלייה בתשומות הבנייה וכדומה".

יו"ר הוועדה, מיכאל ביטון: "זוכי התוכניות הממשלתיות נהנים מהיקף מימון במשכנתה העולה על 75 אחוז בהיותו מחושב לפי שווי הדירה בשוק ולא לפי שווי הדירה ששולם בפועל. כך, אחוז המימון יכול להגיע עד 90 אחוז וזה טוב. לעומת זאת, מחוסר דיור שרוכש דירה, אפילו ישנה יותר, בפריפריה - כפוף לאותה מגבלה של 75 אחוזים". ביחס לכך, אמר מנהל יחידת האסדרה בבנק ישראל, עידו יד שלום: "יכולנו לתת הקלה שכזו משום שכאשר הדירה תימכר - זה יהיה במחיר שוק, ומחיר השוק הוא שמגלם את הסיכון".

חוקרת באגף הפיננסי בבנק ישראל, ד"ר נטליה פרסמן: "שיעור המימון הוא רק חלק ממכלול המגבלות, יש מגבלה נוספת שחלה על שיעור ההחזר משכנתה מסך ההכנסה החודשית של המשפחה. לפעמים אפשר להגיע לשיעור מימון יחסית גבוה, אבל מה שקובע זהו אחוז ההחזר מתוך סך ההכנסה". בנוסף, העירה כי יש להידרש לסוגיה ולפיה מתן אשראי גדול יותר במסגרת המשכנתה יתדלק עוד יותר את מחירי הדיור.

מנהל רגולציה בבנק לאומי, ברי רוזנברג: "כיום אנשים לא יושבים על הגדר כי הם חוששים שמחירי הדיור יעלו, וקונים דירות. בסוף הסיכון הגדול יותר זה שלבנק אין מושג מאיפה הלקוח קיבל הלוואות נוספות. ככל שהמשכנתה מרוכזת במקום אחד - הסיכון קטן ולא גדל. כאשר אדם לוקח הלוואת מכל מיני מקומות זה מגדיל את ההחזר החודשי וגם את הסיכון - כי הריביות הניתנות שם גבוהות מאוד".

יו"ר הוועדה, ח"כ מיכאל ביטון אמר בסוף הישיבה: "על בנק ישראל וממחלקת המחקר והמידע של הכנסת לבדוק מי נותן את ההלוואות המשלימות למשכנתה. ישנו אי-שוויון חמור: משתתפי תוכניות ממשלתיות נהנים מ-75 אחוזי מימון משכנתה ביחס לשווי הדירה בשוק, ולא ביחס לתשלום בפועל על הדירה. זאת, לעומת חסרי דיור, קוני דירות זולות יד שנייה. לא בכל ישוב יש מחיר למשתכן וגם לא כולם זוכים בהגרלות. צריך לבדוק בתוכניות הממשלתיות את עידכון תקרת ערך הדירה ממנה נגזרת המשכנתה, שנקבעה על 1.8 מיליון שקלים ולא עודכנה מאז שנת 2016".

עוד אמר היו"ר כי הוועדה מבקשת מנגיד בנק ישראל לחקור את סוגיית המרכיב המשלים למשכנתאות ולבחון פיילוט על פני מספר שנים, שיטיב עם מחוסרי דיור בלבד שבעבורם ייצרו מדרגות משכנתה הנעה בין 80 ל-90 אחוז מימון. "אם ניווכח שהסיוע להם בהגדלת המשכנתה אינו פוגע ביציבות השווקים ובעמידה בהתחייבויות - אפשר להגדיל את תקרת המימון באופן מדורג", סיכם את הדיון.