חובת גילוי מוגברת מוטלת על מוכרי דירה על הנייר

קבלן או יזם המוכר דירה על הנייר - דהיינו לפני שנבנתה בפועל - חייב בחובת גילוי מוגברת לרוכש הדירה. עליו למסור לו מיוזמתו את כל המידע הרלוונטי ולא להמתין לשאלותיו של הרוכש. כך קובע לראשונה (1.1.23) שופט בית המשפט העליון, אלכס שטיין. הפרה של חובה זו תוביל לחיובו של הקבלן/היזם לפצות את הרוכש, מדגיש שטיין, שגם מציע מספר שיטות לחישוב הפיצוי. מפסק הדין עולה, כי במקרים מסוימים יכול הפיצוי להגיע למיליוני שקלים.

שטיין אומר: "בין אדם מן השורה שרוכש דירה 'על הנייר' לבין קבלן או יזם מקרקעין שמוכר לו את הדירה קיימים פערי מידע ופערי כוחות משמעותיים. פערים אלה נובעים מכך שבהיבטים שונים הדירה אינה בגדר 'דירה על הנייר' בעבור הקבלן. הקבלן יודע כבר בשלב מוקדם מאוד של הפרויקט כיצד ייראה הבניין, כיצד תיראנה הדירות השונות שבו, ומהם השינויים שיכולים להתבצע בגבולות התכנון המותרים. לעומת זאת, אדם מן השורה - נטול ידע תכנוני ונעדר ניסיון מקצועי בעסקי מקרקעין - לא יוכל להבין באופן עצמאי ומבלי להסתייע בבעלי מקצוע מה בדיוק הוא רוכש מהקבלן (או מיזם המקרקעין).

"מעבר לכך, במקרים רבים רכישת הדירה נעשית בשלב מקדמי, כאשר התצורה הסופית של הדירה תלויה במידה רבה ברצונותיו ובפעולותיו של הקבלן. בעוד שהקבלן הינו אקטיבי בתהליך בניית הדירה, רוכש הדירה נשאר פסיבי ותלוי לחלוטין ברצונותיו ובפעולותיו של הקבלן. לנוכח פערים אלה במידע ובכוח, לאדם מן השורה שרוכש מקבלן (או מיזם מקרקעין) דירה 'על הנייר' אין ברירה אלא להסתמך בצורה כמעט מוחלטת על הקבלן ועל המידע שאותו הקבלן נאות לחשוף ולמסור.

"מפערים אלו ומחובת תום הלב במו"מ, נגזרת חובת גילוי מוגברת אשר חלה על הקבלן שמוכר דירות 'על הנייר'. תכליתה של חובה זו היא לגרום לכך שהקבלן יְיַדע את רוכש הדירה על כל הפרטים החשובים בנוגע לדירה - וזאת, באופן מדויק וממצה ככל שניתן. הסכמת הרוכש לרכוש את הדירה מהקבלן כנגד תשלום של תמורה מוסכמת חייבת להיות הסכמה מודעת".

לדברי שטיין, "מחובתו של מוכר הדירה - חברה קבלנית או יזם מקרקעין - לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש הדירה יכיל את כל הפרטים הרלוונטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה; קרי: את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה ואם לאו, ומה המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה".

בהמשך אומר שטיין: "המסגרת המשפטית של רכישת דירה 'על הנייר' מְשַוָוה מעמד מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת אשר מטילה על קבלן, מוכר הדירה 'על הנייר', חובה לגלות לרוכש - בגילוי יזום, ולא רק במענה לשאלות - את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה אותה הרוכש עומד לרכוש. אזכיר שקבלן יכול לקיים את חובת הגילוי המוטלת עליו בהפניית הרוכש למסמכים שונים, ובהם המפרט או התשריט של הדירה המיועדת; אולם, על-מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם כדי לקיים את חובתו להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן".

לגבי הפיצוי במקרה של הפרת חובת הגילוי, כאשר הרוכש אינו מבקש לבטל את החוזה, אומר שטיין, כי הלה יוכל לבחור בין שתי שיטות חישוב. האחת: "פיצוי שיעמיד את הנפגע במקום בו היה עומד אלמלא נכרת החוזה". השנייה: "פיצוי שיעמיד את הנפגע במקום בו היה עומד אם היה כורת חוזה - מבראשית - על בסיס העובדות כהווייתן". שטיין מנתח באריכות את שתי השיטות ואופן ביצוע החישוב על פיהן, ומסביר מהי השיטה העדיפה במקרה הספציפי שלפניו. בשיטה השנייה, "תחילה, יחושב ההפרש היחסי - בשברים או באחוזים - בין שווי השוק של הנכס בהתאם למצג השווא לבין שווי השוק של הנכס בהתאם לעובדות כהווייתן, נכון למועד כריתת החוזה. לאחר מכן, יופחת מהתמורה החוזית ששולמה או שהובטחה ההפרש היחסי אשר נקבע בשלב הראשון".

דירה ב"פארק בבלי" של קבוצת תשובה

שטיין קיבל את ערעורה של נטע מור, אשר רכשה בשנת 2014 דירת יוקרה בפרויקט "פארק בבלי" בתל אביב, בטרם נבנה הפרויקט. מור שילמה ליזמיות - אלעד ישראל מגורים ואמת"ש השקעות (שתיהן בשליטת יצחק תשובה) - 5.2 מיליון שקל. היא טענה, כי בניגוד למה שהוצג בפניה והובטח לה - מבנה השירות לדיירים, שהוקם בין שני המגדלים בפרויקט, חוסם חלקית את הנוף מחלון דירתה, וכי הדבר הפחית את שווי הדירה ב-2.1 מיליון שקל.

בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט עודד מאור) דחה את התביעה, אך שטיין כאמור קיבל את הערעור בקובעו, כי שתי החברות לא עמדו בחובת הגילוי המוגברת בנוגע לגובהו של מבנה השירות והשפעתו על דירתה של מור. שטיין החזיר את התיק למאור, כדי שיקבע את הפיצוי על-פי הפער בין שווי הדירה הנוכחית לבין שוויה בלא החסימה. שטיין סבר שיש לייחס למור אשם תורם של 25%, אך השופטים גילה כנפי-שטייניץ ודוד מינץ חלקו עליו בנקודה זו.

מחוות דעתה של כנפי-שטייניץ עולה, כי היא מבקשת שלא להרחיב בצורה גורפת את חובת הגילוי במכירת דירה על הנייר. "אין משמעה של קביעה זו הכרה כללית בחובה שחלה על מוכרי דירות, לעדכן רוכשים באופן יזום בעניינים של נוף או בפרטים אחרים הנוגעים לסביבת הדירה. כאמור, תוכנה והיקפה של חובת הגילוי הנדונה, נקבעים באופן הרגיש לעובדותיו המיוחדות של המקרה", היא אומרת - אך מסכימה עם שטיין שחובת הגילוי הופרה בנסיבות המקרה. מינץ הסכים עם פסק הדין של שטיין במלואו, ומכאן שבדעת הרוב נקבעה במפורש חובת גילוי מוגברת במכירת דירה על הנייר.

החברות חויבו בתשלום הוצאות בסך 35,000 שקל - סכום שהיה גבוה יותר אלמלא בקשה "חסרת בסיס ומיותרת בתכלית" (כלשונו של שטיין) של מור להצגת ראיות נוספות. את מור ייצגו עוה"ד חגי שלו ומייק ביטון, ואת החברות - עוה"ד גד חלד, ליאור גוטוירט ויוסי שכטר.