העליון מגביל את החלת תקנת השוק בעת הונאה במקרקעין

שופט בית המשפט העליון, אלכס שטיין, מגביל (3.12.23) את אחריותה של המדינה לעסקות מרמה במקרקעין. הוא קובע, כי אחריות המדינה במישור הקנייני (דהיינו: תקנת השוק) תחול רק כאשר התקלה כולה אירעה בלשכת רישום המקרקעין - ולא כאשר מדובר בתקלה שהתרחשה חלקה בלשכה וחלקה מחוצה לה. עוד אומר שטיין, כי הדין הנוכחי אינו נותן מענה לבנקים המעניקים משכנתאות לרכישת זכויות שטרם נרשמו, כאשר מתברר בדיעבד שהמוכר השיג בתרמית את הזכויות שהוא מוכר כעת.

"ערבות המדינה לתקלות המרשם", כפי שמכנה אותה שטיין, משמעותה ש"המדינה, שמנהלת את מרשם המקרקעין, ערבה לנכונותו של רישום הזכויות לטובת כל רוכש ורוכשת. ערבות זו חוסמת את אפשרותו של מאן דהוא לטעון כי רישום הזכויות במרשם לא היה נכון כדי לבטל את הזכות שנרכשה על-ידי הרוכש בהסתמכו בתום-לב ובאופן בלעדי על המרשם. חשוב להדגיש כי ערבות זאת של המדינה היא ערבות מתוחמת ומוגדרת: מדובר בערבות לסיכוני המרשם ולתקלותיו, הא ותו לא. היקפה של ערבות זו אינו כולל תקלות שלא אירעו במרשם המקרקעין ושהמרשם אינו אחראי להן".

השאלה היא מה הדין כאשר אדם רכש נדל"ן ובדיעבד התברר שהמוכר היה נוכל, ושההונאה התאפשרה הן באשמת מרשם המקרקעין והן באשמת גורם חיצוני. במקרה כזה, קובע שטיין, אחריותה הקניינית של המדינה מוגבלת רק לתקלה במרשם. כלומר: בעוד במקרה של תקלה במרשם לבדו, יוכל הרוכש לטעון שתקנת השוק מחייבת שהנכס יישאר בידיו - הרי שבמקרה של תקלה מעורבת, לא תעמוד לו תקנת השוק והנכס יחזור לבעליו האמיתיים.

שטיין מדגיש, כי זוהי המסקנה רק בהיבט הקנייני, בעוד בהיבט הנזיקי - האחריות תחול גם על המדינה. מאחר שכאמור הנכס יחזור לבעליו האמיתיים, ניתן יהיה לחייב את המדינה לפצות את מי שרכש אותו (בהנחה שאינו יכול לתבוע את הנוכל). שיעור הפיצוי בו תחויב המדינה יהיה תלוי בחלוקה בינה לבין הגורמים האחרים הנושאים באחריות למכירה שבוטלה, וזאת על-פי שיקול דעתו של בית המשפט.

הבנקים צריכים להחמיר את הבדיקות

עוד אומר שטיין, כי אין כיום פתרון למצב בו מתגלה הונאה לאחר שבנק העניק הלוואה (המגובה במשכנתה. למי שזכויותיו בנכס טרם נרשמו (כפי שנעשה במקרים רבים). במקרה בו המוכר הוא נוכל, יוכל הבנק להיפרע מן המדינה רק אם התקלה אירעה בלעדית במרשם המקרקעין. במקרה של תקלה מעורבת, דינו של הבנק כמו כל צד אחד לעסקה: תקנת השוק לא תחול, הנכס לא ישועבד לטובתו ועליו לתבוע פיצוי על נזקיו. ייתכן שמצב זה מחייב את הבנקים להחמיר את הנהלים, כמו למשל לדרוש אישור נוטריוני לכל מסמך שהם מקבלים במסגרת מתן ההלוואה, ובדיקה עצמאית של הזכויות בידי פקידיו במקום הסתמכות על הצדדים.

הדברים נאמרו בפסק דין העוסק בהונאה במסגרתה רכש בשנת 2012 עידן נצר קרקע ברחובות, מידי נוכל שהתחזה לדוד קונפינו, בנו של הבעלים הנרי קונפינו, ואשר מימן חלקית את הרכישה במשכנתה מבנק לאומי. שטיין דחה את רוב הערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז, בקובעו שתקנת השוק אינה חלה משום שהרישום השגוי במרשם המקרקעין התבסס על רשלנות רבתי מצידה של עו"ד מירב לוי. הוא קיבל רק את ערעורו של עו"ד משה שמחיוף, שחלקו בפרשה היה שולי, וביטל את הפיצוי שהוטל עליו. שטיין קבע, כי לוי תפצה את נצר ב-1.2 מיליון שקל, ואילו המדינה תפצה אותו ב-500,000 שקל.

לוי חויבה לשלם לשמחיוף הוצאות ב-30,000 שקל. השופטים יוסף אלרון ורות רונן הסכימו עם שטיין. את לאומי ייצג עו"ד מאיר לפלר; את לוי ייצג עו"ד דוד כהן; את שמחיוף ייצגו עוה"ד רם פרגן וגל אראל; את נצר ייצגו עוה"ד יעד גורדון, אלי כהן והראל לייבוביץ-שליו; ואת המדינה - עו"ד אפי יגל.