ביהמ"ש: פטור ממס על קרקע לתחנת רכבת בירושלים

המגבית היהודית המאוחדת פטורה ממס שבח ומס רכישה על מכירת מתחם בן 12 דונם במרכז ירושלים, שהיה שייך למיליונר המנוח אלברט בניין. גם חברת Modern Building שהייתה בבעלותו של בניין פטורה ממס שבח על המכירה למדינה של חלק מזכויותיה במתחם, המיועד בחלקו להקמת תחנת הרכבת ירושלים מרכז. כך קובע (17.1.24) שופט בית המשפט המחוזי בירושלים, אביגדור דורות.

בנין הערירי הלך לעולמו בשנת 1999 והוריש את רוב רכושו לגופים פילנטרופיים שונים ובהם קרן ירושלים, מוזאון ישראל, היכל הספר, האוניברסיטה העברית ובית החולים שערי צדק; את כל יתרת נכסיו הוא הוריש למגבית. בימי חייו הקים בניין במסגרת המגבית (גוף השייך לסוכנות היהודית ובעל נכסים במיליארד דולר) את "קרן סלים ורחל בניין", שמטרתה לרכז את התמורה ממימוש נכסיו - כולל מתחם בניין - ולהשתמש בה לחלוקת מילגות לסטודנטים.

המתחם משתרע בין הרחובות הנביאים, ולנברג ויפו (ליד כיכר הדווידקה). בשנת 2022 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לבנות במתחם 370 יח"ד בשלושה מבנים בני 31-28 קומות, לצד בינוי נמוך יותר של עד שמונה קומות. התוכנית כוללת גם 32,000 מ"ר למסחר ותעסוקה ו-2,000 מ"ר לשימושי ציבור, ושימור שלושה מבנים היסטוריים והפיכתם למלונות בוטיק. תחנת הרכבת ירושלים מרכז צפויה לאפשר את הארכת הקו המהיר לעיר, המסתיים כיום בתחנת נבון שבכניסה אליה.

מתחם בניין הוחזק בידי שתי חברות שבבעלות המנוח; הוא הורה בצוואתו לקדם תוכנית בניין עיר עליו, ולאחר אישורה וקבלת היתר בנייה - למכור אותו. בית המשפט למשפחה בירושלים הורה לרכז את כל הזכויות במתחם בניין בידי המגבית באמצעות שורה של עסקות מתנה. מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים העניק למגבית פטור ממס שבח ומס רכישה על עסקות אלו, אך היא ביקשה מבית המשפט לקבוע מהו הבסיס המשפטי לפטור זה. המגבית הסבירה, כי פסיקה שכזאת תשפיע על תוצאות המס של עסקות עתידיות במתחם, כולל זו שבה כבר מכרה חלק מהזכויות למדינה לצורך הקמת תחנת רכבת. במקביל, דרש מנהל מיסוי מקרקעין מחברת מודרן מס שבח בסך 1.3 מיליון שקל בעקבות מכירת 3.5 דונמים במתחם למדינה לשם הקמת התחנה.

דורות דחה את טענתה של המגבית, לפיה יש לראות אותה או את הסטודנטים מקבלי המילגות כיורשיו של בניין ומכוח זאת להעניק לה את הפטור. לעומת זאת קבע דורות, כי בניין יצר למעשה בצוואתו הקדש ומינה את המגבית לנאמנת שלו, כדי לממש את הנכסים ולהעניק את המילגות; במסגרת זו, קיבלה המגבית את הבעלות על הנכסים. עסקות המתנה שבסופן הגיע המתחם לידי המגבית פטורות ממס שבח ומס רכישה לא בהתאם לחוק הישראלי, אלא בהתאם לאמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב - שכן המגבית היא תאגיד אמריקני.

לגבי חברת מודרן קבע דורות, כי גם במקרה זה - היא והסטודנטים אינם יורשיו של בניין. היא אומנם מונתה בצוואה כנאמנת ההקדש לצורך חלוקת המילגות, אך אין להכיר בה כנאמנת לצורכי מיסוי מקרקעין אלא כבעלים - וגם היא פטורה ממס שבח בהתאם לאמנת המס עם ארה"ב. חברי ועדת הערר רו"ח שלמה מדהלה וגבע בלטר הסכימו עם דורות. רשות המיסים חויבה בתשלום הוצאות בסך 15,000 שקל. את המגבית ומודרן ייצגו עוה"ד אורן פרסקי, דורון לוי וגיל אפרתי, ואת הרשות - עו"ד משה וילינגר.