|
|
שוק של 50 מיליארד שקל בשנה
היקף שוק השכירות ממחיש את הפער שבין חשיבותו לבין מידת המיסוד שלו. כ-30% ממשקי הבית, ובהם כ-2.5 מיליון בני אדם, מתגוררים בשכירות, והיקפו הכספי של השוק מוערך בכ-50 מיליארד שקל בשנה. למרות זאת, השכירות המוסדית ארוכת הטווח מהווה כאחוז אחד בלבד מהדירות המושכרות, ואורך החוזה הממוצע עומד על כ-13.5 חודשים בלבד.
לדברי משרד השיכון, השכירות כבר אינה רק שלב זמני בדרך לרכישת דירה. עבור חלק הולך וגדל ממשקי הבית היא הפכה לפתרון מגורים קבוע או ממושך, בין היתר על-רקע העלייה במחירי הדיור והקושי הגובר לרכוש דירה.
אלא שמבנה השוק כמעט לא השתנה בהתאם. מרבית הדירות עדיין מוחזקות בידי משכירים פרטיים, רוב החוזים קצרים, אין גוף ממשלתי אחד האחראי לתחום, ותשתית הנתונים חלקית. גם השכירות המוסדית, שהייתה אמורה לספק חלופה יציבה יותר, נותרה מצומצמת מאוד.
התוכנית גובשה בעקבות החלטת ממשלה 2130 מ-2024 ולאחר כשנתיים של עבודת מטה. העבודה כללה ניתוח נתונים, בחינת מודלים מחו"ל, תהליך למידה עם ה- OECD, דיונים עם משרדי הממשלה, השלטון המקומי, בנקים, יזמים, גופים מוסדיים, גורמי אקדמיה ומומחים נוספים.
|
|
|
|
|
|
|
|
המהלך הרגיש ביותר: הרחבת חובת הדיווח
אחת ההצעות המשמעותיות ביותר היא יצירת תשתית נתונים לאומית באמצעות הרחבת חובת הדיווח על נכסי שכירות. כיום אין מאגר מלא המרכז את כלל הדירות המושכרות, חוזי השכירות והמחירים ששולמו בפועל.
חובת הדיווח הקיימת לרשות המיסים קשורה בעיקר לצורכי מיסוי ואינה יוצרת מאגר שוק מלא. משמעות הדבר היא שחלק גדול מעסקות השכירות כלל אינו מופיע במאגר ממשלתי המספק תמונת מצב שוטפת למקבלי ההחלטות.
הבעיה רחבה אף יותר. הנתונים הקיימים אינם כוללים באופן מלא דירות מפוצלות, יחידות בלתי מוסדרות, שכירויות משנה ושכירות קצרת טווח. הם גם מתקשים לשקף את השינוי במחירים בעת החלפת שוכרים - דווקא אחד הרגעים שבהם נרשמות לעיתים העלאות חדות בשכר הדירה.
המאגר המוצע אמור לאפשר למדינה לדעת כמה דירות מושכרות, היכן הן נמצאות, מה גובה שכר הדירה בפועל, כמה זמן נמשכת השכירות ומהם דפוסי התחלופה. לפי התוכנית, המידע ישמש גם לניתוח מגמות, לאיתור אזורים שבהם מתפתח מחסור ולבחינת השפעתם של צעדי מדיניות.
אלא שמשרד השיכון עצמו מכיר בכך שזהו מהלך רגיש. במסמך מצוין כי חובת דיווח עלולה לעורר חשש ציבורי שהמידע ישמש בעתיד להרחבת המיסוי או להטלת מגבלות חדשות על בעלי דירות. עוד נכתב כי המהלך עלול להכביד מבחינה מינהלית על המשכירים ואף להתגלגל, לפחות בחלקו, אל מחירי השכירות.
מנהלת אגף בכיר אסטרטגיה ומדיניות במשרד, מיכל ארן, מציינת כי המחסור במידע הוא אחד החסמים המרכזיים להתפתחות השוק. לדבריה: "אחד האתגרים המרכזיים שזיהינו הוא הפער במידע ובנתונים, שמקשה על גיבוש מדיניות מדויקת ועל קבלת החלטות. ההמלצות שמובאות בתוכנית מבקשות לתת מענה לפערים האלה באמצעות יצירת תשתית נתונים סדורה, חיזוק התיאום בין הגופים השונים וקידום כלים תכנוניים וכלכליים".
|
|
|
|
|
|
|
|
מנגנון תלונות במקום מסלול משפטי בלבד
שינוי נוסף עשוי להיות מורגש במיוחד עבור שוכרים ובעלי דירות הנקלעים לסכסוך. משרד השיכון מציע לבחון הקמת מנגנון לבירור תלונות, שיהיה מוסמך גם להטיל עיצומים כספיים.
כיום אין בשוק השכירות מסגרת מקבילה לזו הקיימת, למשל, בתחום מכר הדירות. כאשר מתגלע סכסוך משמעותי על תיקון ליקויים, הפרת חוזה או תנאי שכירות, המסלול המרכזי הוא פנייה לערכאות. לפי התוכנית, מדובר לעיתים בהליך יקר, ממושך ומרתיע, ולכן שוכרים רבים בוחרים שלא למצות את זכויותיהם.
המנגנון החדש אמור ליצור כתובת מהירה ונגישה יותר. משרד השיכון מציע למדוד את פעילותו לפי מספר התלונות שיתקבלו, זמן הטיפול הממוצע, שיעור המקרים שיסתיימו בהסדר, אזהרה או עיצום ושיעור הפניות החוזרות.
המשרד מדרג מהלך זה כאחד הצעדים שניתן לקדם בטווח קצר יחסית ושעשויים להשפיע במהירות על תפקוד השוק. באותה קבוצת צעדים נכללים גם הקמת הגוף המתכלל, התאמות תכנוניות לבנייה להשכרה, סימון מתחמים לשכירות ואיסוף מידע ממאגרים פרטיים.
קרקעות שיועדו מראש לשכירות
שינוי מבני נוסף נוגע לקרקע. כיום, חלק ניכר מן המיזמים להשכרה ארוכת טווח נשענים על מודלים שבהם ניתן למכור את הדירות בעתיד. במשרד השיכון מציעים לבחון סיווג של קרקעות שיועדו מראש לשכירות בלבד - לצמיתות או לתקופה ממושכת.
המטרה היא ליצור מלאי יציב של דירות שלא ייעלם משוק השכירות לאחר כמה שנים. במקום בניין שנבנה להשכרה אך עשוי בהמשך להפוך לבית משותף של בעלי דירות פרטיים, הקרקע עצמה תישאר מיועדת להשכרה.
אלא שהשאלה הכלכלית אינה פשוטה. בנייה להשכרה דורשת השקעה גדולה והחזר ממושך, בעוד שבבניין רגיל היזם מוכר את הדירות ומקבל את רוב התמורה בתוך תקופה קצרה בהרבה. סביבת ריבית גבוהה ועלויות מימון כבדות מקשות עוד יותר על הכדאיות.
לכן מציע משרד השיכון לשנות גם את תנאי המכרזים העתידיים, כך שיתאמו למאפיינים הכלכליים של שכירות ארוכת טווח. בין המדדים שמופיעים במסמך נכללת גם בחינת רווחיות שנתית מינימלית של 2% ליזם, לצד מעקב אחר שיעור ההיענות למכרזים מצד יזמים וגופים מוסדיים.
|
|
|
|
|
|
|
|
לתכנן דירה לשוכר - ולא רק לרוכש
התוכנית מצביעה גם על כשל בסיסי יותר: דירות רבות המושכרות כיום כלל לא תוכננו עבור שוכרים. הן נבנו כדירות למכירה, ולאחר מכן בעליהן החליטו להשכיר אותן.
משרד השיכון מציע לעבור לחשיבה אחרת ולהקים מבנים ומתחמים שתוכננו מלכתחילה לשכירות. בין האפשרויות הנבחנות: תמהיל מגוון יותר של דירות, יותר דירות קטנות, שטחים משותפים, מרחבי עבודה, ודירות מרוהטות ומצוידות.
מבחינת המשרד, המשמעות אינה רק שיפור נוחות הדיירים. מתחם שכירות שתוכנן מראש יכול להיות יעיל יותר לתחזוקה, לניהול ולהפעלת שירותים משותפים. הוא גם יכול להתאים טוב יותר לאוכלוסיות שונות - יחידים, זוגות צעירים, משפחות, סטודנטים ואזרחים ותיקים.
לצד זאת מוצע לחזק את תפקידן של הרשויות המקומיות בזיהוי הצרכים. במקום לקבוע תמהיל אחיד לכל הארץ, כל רשות תוכל לבחון אילו סוגי דירות נדרשים בתחומה ולשלב את המידע בתכנון ובמכרזים.
התחדשות עירונית בלי לדחוק את השוכרים
אחד הסעיפים המעניינים בתוכנית נוגע להתחדשות עירונית. בשכונות ישנות קיים לעיתים מלאי גדול יחסית של דירות המושכרות במחירים נמוכים יותר. כאשר הבניינים נהרסים ומוחלפים במגדלים או בבניינים חדשים ויקרים, מלאי זה נעלם.
מבחינת בעלי הדירות מדובר כמובן בהשבחת הנכס, אך עבור שוכרים התוצאה עלולה להיות דחיקה מן השכונה. לכן מציע משרד השיכון לפתח מודלים שבהם חלק מיחידות הדיור במתחמי התחדשות יישארו מיועדות להשכרה ארוכת טווח.
המסמך קובע כי מהלך כזה עשוי לשמור על מלאי שכירות נגיש יותר ולסייע בשימור תמהיל חברתי מגוון. עם זאת, הוא עלול לצמצם את מספר הדירות שהיזם יכול למכור ולפגוע ברווחיות המיזם - ולכן יידרש למצוא לו מודל כלכלי מתאים.
הוויכוח הבא: מגורים על קרקע ציבורית
הצעה נוספת עוסקת במה שמכונה "שטחים חומים" - קרקעות המיועדות לשימושים ציבוריים. משרד השיכון מציע לבחון שימוש בקרקעות שאין להן עוד צורך ציבורי קונקרטי לצורך שכירות ארוכת טווח.
הרעיון עשוי לפתוח אפשרויות בנייה באזורים שבהם הקרקע נדירה ויקרה, אך גם כאן המסמך אינו מתעלם מן הסיכונים. קרקע שנראית כיום מיותרת עשויה להידרש בעתיד לבית ספר, גן ילדים, מתנ"ס, תחבורה, רווחה או שירות ציבורי אחר.
לכן לא מוצעת הסבה גורפת של קרקעות כאלה למגורים. הכוונה היא לקבוע תבחינים, לבצע מיפוי ברשויות נבחרות ולבחון בכל מקרה את ההשפעה על צורכי הציבור.
משרד אחד ינסה לרכז את הכול
מאחורי כמעט כל הכשלים שמזהה התוכנית עומדת אותה בעיה: האחריות לשוק השכירות מפוזרת בין גופים רבים. משרד המשפטים עוסק בחוזים ובזכויות, משרד האוצר ורשות המיסים במיסוי ובתמריצים, רשות מקרקעי ישראל בקרקע, מינהל התכנון בתכנון, והרשויות המקומיות בהיבטים התכנוניים והמוניציפליים.
משרד השיכון מציע להקים בתוכו גוף מתכלל ייעודי שיהפוך לכתובת הממשלתית המרכזית לתחום. הגוף ירכז מידע, יגבש מדיניות, יתאם בין משרדי הממשלה והרשויות המקומיות, יקבע יעדים, יעקוב אחר ביצוע ויקדם פיקוח ואכיפה.
לצדו תפעל ועדת היגוי בין-משרדית שבה ישתתפו בין היתר משרד האוצר, משרד המשפטים, רשות המיסים, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חברת "דירה להשכיר" ונציגי השלטון המקומי.
מבחינת מחברי התוכנית, מדובר בתנאי מקדים ולא בהמלצה שולית. בלי גורם אחד שיהיה אחראי על התמונה הכוללת, הם סבורים שגם צעדים נכונים עלולים שוב להתפזר בין הגופים ולהישאר ללא יישום מלא.
מה יקרה עכשיו
התוכנית אינה מציעה לבצע את כל הצעדים בעת ובעונה אחת. משרד השיכון מבקש לפעול בהדרגה: לקדם במהירות צעדים שאינם דורשים שינוי מבני כבד, ובמקביל להכין חקיקה, החלטות ממשלה ומנגנונים ארוכי טווח.
בין המהלכים המורכבים יותר נמצאים חובת הדיווח על נכסי שכירות, סיווג קרקעות לשכירות ממושכת, הקמת מאגר מידע, תכנון אחיד, תמריצים ליזמים ולעידוד בעלי דירות להשכרה ארוכה וחיזוק חברות ניהול.
העבודה אמורה להתנהל בשישה תחומים: נתונים ושקיפות, תכנון והיצע, שכירות מוסדית ומכרזים, פעילות ברשויות המקומיות והתחדשות עירונית, הגנה ואכיפה ביחסי שוכר-משכיר ואסדרה.
המשמעות המעשית החשובה ביותר בהודעת המשרד היא הכוונה להתחיל בקידום ההמלצות כבר בתקופה הקרובה. צעדים שאינם מחייבים חקיקה ינסו לקדם במסגרת סמכויות המשרד, ואילו צעדים הדורשים שינוי חוק יובאו למסלולים המתאימים. כאמור, במשרד מבקשים לשלב לפחות חלק מתיקוני החקיקה כבר בחוק ההסדרים הקרוב.
|
|
|
|
|
 [צילום: יונתן זינדל, פלאש 90]
|
|
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "שוק השכירות הוא חלק בלתי נפרד משוק הדיור. פתרון אמיתי לאתגרי הדיור חייב שוק שכירות משוכלל, יציב וארוך טווח, בנוסף להרחבת היצע הדירות לרכישה. הגיע הזמן ששוק השכירות יקבל את המקום הראוי לו במדיניות הדיור הלאומית".
לדבריו, "עכשיו עוברים מהתכנון ליישום, ונפעל לקדם כבר בתקופה הקרובה את הצעדים שניתן להוציא לפועל".
המהפכה האמיתית נמצאת בתפיסה
מאחורי עשרות ההמלצות מסתתר שינוי תפיסתי רחב יותר. במשך שנים התמקדה מדיניות הדיור בעיקר בשאלה כיצד להגדיל את היצע הדירות לרכישה וכיצד לסייע למשקי בית להפוך לבעלי דירה. התוכנית החדשה קובעת למעשה כי זה כבר אינו מספיק.
כאשר כ-2.5 מיליון בני אדם מתגוררים בשכירות, השאלה אינה רק כיצד לאפשר להם לקנות דירה בעתיד. המדינה נדרשת גם לשאלה כיצד לאפשר להם לחיות בשכירות לאורך זמן, עם ודאות גדולה יותר לגבי המחיר, החוזה, איכות הדירה וזכויותיהם.
הקושי העיקרי נמצא כעת במעבר מן הנייר אל המציאות. המסמך עצמו מזכיר כי התוכנית הקודמת והצעת ההחלטה שנגזרה ממנה לא אושרו בשל התנגדות של חלק ממשרדי הממשלה.
לכן המבחן האמיתי לא יהיה במספר ההמלצות ולא בהיקף החוברת, אלא בשאלה כמה מהן אכן יהפכו לחוק, להחלטת ממשלה, למכרזים חדשים ולמנגנוני אכיפה פעילים. אם המהלך ייצא אל הפועל, הוא עשוי לשנות מן היסוד את מערכת היחסים בין המדינה, בעלי הדירות והשוכרים. אם ייעצר שוב בשלב התכנון - שוק של כ-50 מיליארד שקל בשנה ימשיך להתנהל במידה רבה כפי שהתנהל עד היום.
|
|
; פייסבוק 
תפוס כינוי יחודי
מאיר הר-ציון, ישי צימרמן, חנן סמסון, גיא כוכבא, יצחק בן-עקיבא, יאיר תל צור 
