שווי ביג קריית שמונה ירד ב-1.55% למרות חזרת החנויות לפעילות

שווי המרכז המסחרי ביג קריית שמונה נאמד בסוף ספטמבר 2026 ב-209.7 מיליון שקל, ירידה של כ-3.3 מיליון שקל, שהם 1.55%, לעומת הערכת השווי שנערכה בספטמבר אשתקד. כך עולה (יום ד', 11.11.26) מחוות דעת שמאית מעודכנת של השמאי ירון ספקטור, שהוכנה עבור חברת ביג מגה אור, הנמצאת בבעלות משותפת של ביג מרכזי קניות ומגה אור החזקות, בחלקים שווים.

הערכת השווי החדשה משקפת את השפעות המצב הביטחוני בצפון על הפעילות המסחרית בקריית שמונה, לצד אי-ודאות בנוגע לפדיונות החנויות וסוגיות תכנוניות הנוגעות למתחם. זאת, אף שעל-פי הדוח, כל החנויות במרכז המסחרי שבו לפעילות עד סוף ספטמבר.

בהשוואה להערכת השווי שנערכה במרס 2026, אז נאמד שווי המרכז ב-212.2 מיליון שקל, מדובר בירידה של כ-2.5 מיליון שקל, שהם 1.18%. לעומת יוני 2025, אז עמד השווי על 209.1 מיליון שקל, נרשמה דווקא עלייה קלה של כ-0.29%.

המרכז המסחרי ממוקם באזור התעשיה הדרומי של קריית שמונה, בסמוך לכביש 90. הוא משתרע על קרקע בשטח של כ-33.65 דונם, וכולל מבני מסחר בשטח של כ-10,795 מ"ר, לצד מבנה נוסף בשטח של כ-923 מ"ר, ששימש בעבר את מפעל סיידר הגליל.

המלחמה הסתיימה עבור החנויות, אך לא עבור השווי

על-פי חוות הדעת, במהלך מלחמת חרבות ברזל הושבתה מרבית הפעילות במרכז המסחרי, למעט חנויות המזון והפארם של שופרסל וסופר-פארם. לאחר הסכם הפסקת האש בין ישראל ללבנון בנובמבר 2024 החל תהליך הדרגתי של פתיחת החנויות מחדש. אלא שב-28 בפברואר 2026, עם תחילת מבצע "שאגת הארי", נסגר המתחם שוב בעקבות הלחימה בצפון.

לפי נתונים שמסרו בעלי הנכס לשמאי, המרכז חזר לפעילות מלאה ב-26 באפריל 2026, ובסוף ספטמבר כבר פעלו בו כל החנויות. בנוסף, בדוח נכתב כי לא היו במתחם שטחים פנויים להשכרה במועד ההערכה.

למרות החזרה לפעילות מלאה, השמאי מציין כי בשנה האחרונה נרשמה אי-יציבות בפדיונות וכי המתיחות הביטחונית בגבול הצפון ממשיכה להשפיע, בין היתר, על היקף אכלוס העיר קריית שמונה. לגורמים הללו הייתה השפעה על שיעור ההיוון שנבחר לצורך הערכת השווי. שיעור ההיוון לדמי השכירות הבסיסיים הועלה ל-6.85%, לעומת 6.6% בהערכה הקודמת.

המשמעות היא שהשמאי מייחס לנכס סיכון גבוה יותר, ולכן ההכנסות העתידיות הצפויות ממנו מתורגמות לשווי נמוך יותר. במילים אחרות, גם כאשר החנויות מאוכלסות ופועלות, אי-הוודאות ביחס להכנסות העתידיות עלולה להפחית את שווי המרכז המסחרי.

הכנסות שכירות של כמעט 13 מיליון שקל בשנה

לפי נתוני ספטמבר 2026, הכנסות המרכז מדמי שכירות בסיסיים, כולל דוכנים, הסתכמו בכ-1.08 מיליון שקל בחודש, שהם כ-12.98 מיליון שקל בשנה, לפני מע"מ.

בנוסף, נכללה בהערכת השווי תוספת דמי שכירות המבוססת על פדיונות החנויות, בסכום של כ-894 אלף שקל. הכנסה זו הוונה בשיעור גבוה יותר של 8.1%, בשל חוסר הוודאות הכרוך בה.

שווי ההכנסות מדמי השכירות הבסיסיים ומתוספת הפדיון נאמד בכ-200.46 מיליון שקל. לכך התווספו כ-12.1 מיליון שקל בגין הכנסות מניהול וחשמל, כ-2.7 מיליון שקל בגין מבנה הכדור שבמתחם וכ-110 אלף שקל בגין שלטי פרסומת.

מנגד, השמאי ביצע הפחתה של כ-5.7 מיליון שקל בגין חידוש חוזה חכירה. לאחר שקלול המרכיבים הללו נקבע שווי הנכס על 209.7 מיליון שקל, ללא מע"מ.

בהערכת השווי צוין כי הרווח השנתי הממוצע מניהול, ששימש לצורך התחשיב, עומד על כ-1.01 מיליון שקל. בחישוב הממוצע נכללו השנים 2022, 2023 ו-2025, אך נתוני 2024 הושמטו משום שהפעילות הכלכלית במתחם באותה שנה הייתה נמוכה בשל המלחמה, ולכן לא נחשבה מייצגת.

עניין נוסף המוזכר בחוות הדעת נוגע למעמדו התכנוני של המרכז המסחרי. אף שהמתחם כולל מבנים בשטח של כ-10,795 מ"ר, השטח המותר לשימוש מסחרי על-פי התוכנית הוא 8,550 מ"ר בלבד. יתר השטחים מיועדים לשימושים אחרים, ובהם אחסנה ושירותים נלווים.

השמאי הביא בחשבון את הצורך בהשלמת הליכי רישוי והתאמת ההיתר למצב התכנוני, וכן את האפשרות לתשלום היטל השבחה. הסיכונים הללו מגולמים בהערכת השווי.

גם חוזי החכירה של הקרקע משפיעים על התוצאה. החכירה של אחד משני המגרשים שעליהם הוקם המרכז צפויה להסתיים במהלך 2027, והחכירה של המגרש השני במאי 2044. על-פי חוות הדעת, קיימת אפשרות להארכת החכירה לתקופה נוספת, אך בגין העלות הצפויה לחידושה בוצעה הפחתה משווי הנכס.

השמאי מציין כי המרכז המסחרי מאופיין לאורך השנים בשיעורי תפוסה גבוהים ובהכנסות יציבות יחסית, למעט בתקופות הלחימה. עם זאת, המצב הביטחוני בצפון, אי-היציבות בפדיונות והמגבלות התכנוניות ממשיכים להשפיע על הערכת הסיכון של הנכס.