מגה אור: שערוך חוות השרתים הקפיץ את הרווח ב-32%

חברת מגה אור החזקות סיימה את הרבעון השלישי של 2026 עם רווח נקי של כ-245 מיליון שקל, לעומת כ-185.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-32%. הרווח המיוחס לבעלי המניות הסתכם בכ-243.1 מיליון שקל, לעומת כ-180.9 מיליון שקל בשנה שעברה. הצמיחה ברווח נבעה במידה רבה מעליית שווי נכסי נדל"ן להשקעה, בעיקר בתחום חוות השרתים, לצד שיפור בתוצאות הפעילות השוטפת.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם הרווח הנקי של מגה אור בכ-1.19 מיליארד שקל, לעומת כ-696.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה של כ-71%. הרווח המיוחס לבעלי המניות הגיע לכ-1.185 מיליארד שקל, לעומת כ-685.5 מיליון שקל אשתקד.

הגורם המרכזי לזינוק ברווח היה שערוך נכסי הנדל"ן של החברה. בתשעת החודשים הראשונים רשמה מגה אור עליית שווי הוגן של כ-1.44 מיליארד שקל בנדל"ן להשקעה, לעומת כ-374 מיליון שקל בתקופה המקבילה. עיקר הגידול נבע משערוך חמישה מתחמי חוות שרתים בבית שמש, במועצה האזורית יואב, במועצה האזורית בני שמעון, במודיעין ובמבוא כרמל.

ברבעון השלישי לבדו רשמה החברה עליית ערך של כ-276 מיליון שקל בנכסי נדל"ן להשקעה, לעומת כ-64 מיליון שקל ברבעון המקביל. החברה מייחסת את הגידול בעיקר לשערוך חוות השרתים במבוא כרמל ולהתקדמות לקראת אכלוס נכסים, המקצרת את משך הזמן עד לתחילת הפקת ההכנסות מהם.

מדובר ברווחי שערוך חשבונאיים, שאינם מייצגים תקבולי מזומנים שהחברה כבר קיבלה.

פעילות הנדל"ן השוטפת ממשיכה לצמוח

לצד הגידול ברווחי השערוך, גם הפעילות השוטפת של מגה אור הציגה שיפור. הרווח הגולמי מהשכרת נכסים הסתכם ברבעון השלישי בכ-96.2 מיליון שקל, לעומת כ-79 מיליון שקל ברבעון המקביל, גידול של כ-22%.

ה-NOI, הרווח התפעולי מנכסים, המיוחס לחלקם של בעלי החברה, הגיע לכ-118.5 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת כ-99.8 מיליון שקל אשתקד, עלייה של כ-19%.

הגידול נבע בין היתר מאכלוס חנות ג'מבו בבאר שבע, הפעלת השלב הראשון של חוות שרתים במודיעין, אכלוס מרכז ניהול קונטרופ, קבלת דמי שכירות בגין קרקע במועצה האזורית יואב והפעלת חוות רוח ברומניה. תרמו לכך גם חתימה על חוזי שכירות חדשים, מימוש אופציות בחוזים קיימים ועליית דמי השכירות והמדד.

ה-NOI מנכסים קיימים גדל בכ-3% והסתכם בכ-103.7 מיליון שקל, נתון המצביע על כך שחלק ניכר מהצמיחה הכוללת הגיע מנכסים חדשים שהחלו להניב הכנסות.

ה-FFO הריאלי המייצג לפי גישת הנהלת החברה, מדד המשמש לבחינת ביצועי חברות נדל"ן מניב תוך נטרול השפעות חשבונאיות מסוימות, הסתכם ברבעון בכ-91.5 מיליון שקל, לעומת כ-77.8 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-17%.

בתשעת החודשים הראשונים הגיע ה-FFO לפי גישת ההנהלה לכ-255.8 מיליון שקל, גידול של כ-20%. לפי גישת רשות ניירות ערך הסתכם ה-FFO בכ-37.7 מיליון שקל ברבעון ובכ-130.4 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים.

חוות השרתים: פוטנציאל להכנסה תפעולית של 1.7 מיליארד שקל

אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים שמציגה מגה אור הוא תחום חוות השרתים, המתבצע באמצעות חברת-הבת מגה די.סי.

נכון לסוף ספטמבר הפעילה החברה חוות שרתים אחת בהספק של כ-9.5 מגה-ואט IT, ובמקביל קידמה הקמת מתקנים נוספים בהספק כולל של כ-486 מגה-ואט IT.

לפי תחזיות החברה, פעילות חוות השרתים המתוכננת עשויה להניב NOI שנתי של כ-1.7 מיליארד שקל. מתוך סכום זה, NOI שנתי צפוי של כ-740 מיליון שקל מבוסס על הסכמים חתומים עם לקוחות. יתרת הסכום תלויה בין היתר בהשלמת הפיתוח, באכלוס ובהתקשרויות עתידיות.

בין הפרויקטים המרכזיים נמנים הרחבת המתקן במודיעין בהספק של 9 מגה-ואט IT, מתקן במועצה האזורית יואב בהספק של 42 מגה-ואט IT, ומתקן בבית שמש ששלבו הראשון מתוכנן להספק של 58 מגה-ואט IT. החברה צופה מסירה של חלק מהמתקנים ללקוחות עד סוף 2026.

פרויקטים נוספים מקודמים בחיפה, ביקנעם, במועצה האזורית בני שמעון ובחדרה. בחדרה מחזיקה החברה בקרקעות בשטח כולל של כ-200 דונם, והיא בוחנת גם הקמת תחנת כוח ייעודית למתקן המתוכנן במקום.

עם זאת, פעילות חוות השרתים חשופה לאי ודאות רגולטורית. רשות החשמל פרסמה באוקטובר הצעה להסדרת חיבור חוות שרתים גדולות לרשת החשמל, הכוללת מכסות חיבור, דרישות להעמדת בטוחות ומנגנונים אפשריים לניהול עומסי החשמל. מגה אור מציינת כי היא עדיין בוחנת את השלכות ההצעה ואינה יכולה להעריך בשלב זה את השפעתה האפשרית על פעילותה.

בתחום הנדל"ן המניב המסורתי מחזיקה החברה ב-65 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1.04 מיליון מ"ר, עם שיעור תפוסה של כ-99%. בנוסף, נמצאים בהקמה שמונה נכסים לוגיסטיים ומסחריים בשטח של כ-197 אלף מ"ר.

החברה צופה כי הנכסים הלוגיסטיים והמסחריים שבהקמה יוכלו להניב NOI שנתי כולל של כ-77 מיליון שקל בתפוסה מלאה.

החוב גדל בכ-1.9 מיליארד שקל, הדירקטוריון אינו מזהה בעיית נזילות

הרחבת ההשקעות התבטאה גם בגידול משמעותי בחוב הפיננסי. החוב הפיננסי נטו של מגה אור, לפי הדוחות המאוחדים המורחבים, הגיע בסוף ספטמבר לכ-6 מיליארד שקל, לעומת כ-4.06 מיליארד שקל בסוף 2025.

הגידול נבע בעיקר מרכישת קרקעות ומהשקעות בהקמת פרויקטים חדשים. בתשעת החודשים הראשונים של השנה השקיעה החברה כ-2.47 מיליארד שקל בנכסי נדל"ן.

יחס החוב לשווי הנכסים (LTV) עמד בסוף הרבעון על כ-47%, לעומת כ-46% בסוף 2025.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הגיע בתשעת החודשים הראשונים לכ-340 מיליון שקל, לעומת כ-163 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, החברה דיווחה על גירעון בהון החוזר של כ-1.67 מיליארד שקל בסוף ספטמבר, לעומת כ-123 מיליון שקל בסוף 2025. לפי החברה, הגידול בגירעון נובע מרכישת מקרקעין ומהשקעות בפרויקטים המצויים בהקמה.

דירקטוריון מגה אור בחן את מקורות הפירעון של החברה וקבע כי להערכתו לא קיימת בעיית נזילות או חשש סביר שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה במועדן. בין היתר, לחברה מסגרות אשראי מאושרות ולא מנוצלות של כ-350 מיליון שקל, והיא מחזיקה בנכסי נדל"ן מניבים ובפיתוח שאינם משועבדים בהיקף של כ-8.6 מיליארד שקל.

עוד עולה מהדוחות כי ההון העצמי של החברה גדל לכ-5.55 מיליארד שקל בסוף ספטמבר, לעומת כ-3.91 מיליארד שקל בסוף 2025.

בתחום ההשקעות הפיננסיות מחזיקה מגה אור ב-29.9% ממניות השקעות דיסקונט. ערך ההשקעה בספריה עמד בסוף ספטמבר על כ-509 מיליון שקל, לעומת שווי שוק של כ-341 מיליון שקל באותו מועד.

בנוסף לתוצאות הכספיות, הודיעה החברה כי דירקטוריון מגה אור אישר ב-10 בנובמבר חלוקת דיבידנד נוספת של 50 מיליון שקל, שתשולם ב-14 בדצמבר 2026. זאת לאחר חלוקת דיבידנד בסכום זהה בספטמבר.