בית המשפט המחוזי בירושלים דחה תביעה כספית שהגישו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון נגד עמותת 'המרכז להתיישבות בית שמש' של חסידות גור בעיר, בה דרשו ממנה לשלם כ-12.5 מיליון ש"ח בערך נומינלי (19 מיליון בערך ריאלי), בגין עבודות תשתית ופיתוח שביצע המשרד במתחם "נחלת אבות" של העמותה.
בשנת 1991 הקצה המינהל מגרשים לפרויקט בניית עצמית, אותו יזם הרבי מגור באמצעות עמותת 'המרכז להתיישבות בבית שמש', לבניית כ-400 יחידות דיור במתחם "נחלת אבות" וחתם עם העמותה על חוזה פיתוח. בין המובילים את הפרויקט והרוח החיה בו, היה עד לבחירתו לכנסת, חבר הכנסת יעקב ליצמן, יו"ר ועדת הכספים.
על איזה בסיס תחוייב העמותה בהוצאות פיתוח?
המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב תשלום הוצאות הפיתוח ותחשיבי ההוצאות אשר הודעות עליהן החלו להישלח לעמותה בשנת 1993. מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון טענו בתביעה שהגישו בשנת 1998, כי יש לחייב את העמותה בהחזר הוצאות פיתוח לפי הטבלאות של משרד הבינוי. לחלופין נטען, שיש לחייב את העמותה לפי העלויות בפועל. התובעים טענו עוד, שאין זה צודק שהעמותה תתעשר על חשבון הציבור.
העמותה, שביצעה בעצמה חלק מעבודות הפיתוח שהמדינה טענה שבצעה אותם, טענה שיוצגה על-ידי עורכי הדין מוטי בייץ ואמנון לורך ממשרד עו"ד יגאל ארנון ושות', שהטבלאות אינן מחייבות אותה וכי קשה עד בלתי אפשרי לגלם בתוך מחיר יחידת דיור את ההחזר לפי הטבלאות. עוד טענה העמותה, כי המדינה לא השכילה להבחין בין עבודות פיתוח שהעמותה ביצעה ובין העבודות שהמדינה ביצעה במתחם של העמותה.
בנוסף, טענה העמותה שהתביעה הוגשה כחודשיים שלושה לפני תום תקופת ההתיישנות, ואין זה צודק לדרוש מהדיירים החזר הוצאות פיתוח לאחר שהם גרים בדירות שנים רבות וחלקם אף החליפו בינתיים ידיים. עוד טענה, כי הזמן הרב שחלף היסב לה "נזק ראייתי", כלומר מקשה עליה להביא ראיות על דברים שאירעו לפני שנים רבות.
המחלוקת: כיצד לפרש את הסכם הפיתוח
המחלוקת בין הצדדים נסבה, בעיקרה, על פרשנותו של הסכם הפיתוח הכללי, שלאחריו לא נחתם הסכם פיתוח פרטני. המדינה טענה, כי בעת החתימה על חוזה הפיתוח העמותה היתה מודעת לכך ששתי העמותות האחרות שבנו בצמוד לנתבעת במתחם "נחלת אבות", והקרקע הוקצתה להן באותו אופן שהוקצתה לעמותה, שילמו את הוצאות הפיתוח הכללי על-פי ההנחיות והטבלאות, ולכן יש לפרש ולהשלים את חוזה הפיתוח לפי ההנחיות.
העמותה טענה מנגד, כי הסכם הפיתוח בא להתוות פתח למו"מ עתידי לקראת כריתת הסכם פרטני לביצוע עבודות פיתוח, ומשלא באו הצדדים בדין ודברים לאחר חתימת החוזה המקורי, היה עליהם לפעול לאור ההבנות שנוצרו סמוך לאחר כריתת החוזה המקורי. כן נטען, כי כבר מרגע חתימת חוזה הפיתוח, המינהל ומשרד השיכון ידעו שהעמותה מבצעת עבודות הפיתוח בעצמה, ולכן יש לראות בהתנהגותם כהסכמה בשתיקה לכך שהיא או מי מטעמה יבצעו את הפיתוח בשטחה.
כלומר, התובעים טענו, שאת חוזה הפיתוח הקיים ניתן להשלים או לפרש באמצעות הנחיות וטבלאות משרד הבינוי והשיכון, בעוד עמותה טענה שהדבר אינו אפשרי וכי ביצעה את הפיתוח בעצמה בהתאם להבנות שהושגו מכללא בין הצדדים.
ביהמ"ש: התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה
סגנית נשיא בית המשפט, השופטת יפה הכט, דחתה את התביעה משום שהתובעים לא עמדו בנטל ההוכחה. "יש לדחות טענת התובעים לפיה יש להכליל ההנחיות במסגרת חוזה הפיתוח המקורי ולראותן כמוסכמות על הצדדים, הואיל והתובעים לא הצליחו להוכיח כי אכן ההנחיות היוו את הנוהג הכללי שהיה קיים באותה עת. התובעים לא הוכיחו, כי באותה תקופה היה שימוש בהנחיות בכל החוזים עם משב"ש, בין אם הפנו להנחיות באופן מפורש ובין אם לא הפנו אליהן כלל, או שההנחיות היוו נוהג כללי אובייקטיבי שהיה ידוע ברבים (בתחומים בהם הוא נוהג)".
בנוסף, "התובעים לא הביאו ראיות לסתור טענת הנתבעת כי לא ידעה על קיומן של ההנחיות והטבלאות. החומר שהוצג לפניי אינו מוכיח כי מדובר בנוהג שצבר מידה רבה של יציבות ופרסום עד שנוצרה לגביו ידיעה שיפוטית, ולכן היה על התובעים להוכיח קיומו. משלא הוכיחו זאת במידה המספקת, אין להשלים חוזה הפיתוח באמצעותו".
השופטת הכט דחתה גם את טענת התובעים, לפיה אם לא מחייבים את העמותה לפי ההנחיות והטבלאות, יש לחייבה לפי הוצאות הפיתוח שהוצאו בפועל. "על פניו", קבעה, "טיעון זה נראה צודק, אולם בפועל החיוב אינו אפשרי לאור היעדר הנתונים החיוניים לחישוב החיוב".
לזמן הרב שחלף יש משמעות קריטית
בית המשפט ציין, כי "יש צדק בטענת הנתבעת כי למרות שהתביעה הוגשה חודשיים-שלושה לפני שהתיישנה, הואיל ומדובר בעמותה שהוקמה על-ידי הדיירים, שלא למטרת רווח, השיהוי מטעם התובעים רב, וכי כתוצאה משיהוי זה ייגרם לנתבעת נזק רב אם תצטרך לפנות לדיירי המתחם כדי לגבות את אותם כספים כעת".
"יתירה מכך אציין, כי גם אם התובעים היו מוכיחים טענותיהם, בשלב זה אפשר ואין מקום לחייב הנתבעת בסכום הנתבע לאור הזמן הרב שחלף מאז נוצר החיוב, שהופך ההשבה לבלתי צודקת, הואיל והנתבעת שינתה מצבה ואין ביכולתם של חבריה להשיב הכספים".
[ת.א. 1245/98]
ויושב לו ראש הנחש במינהרה אי-שם ברפי...
