בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה את עתירת מחזיקי הדירות "בכפר הים" נגד עירית חדרה בגין חיובי יתר לכאורה בארנונה.
השופט דן ביין קבע בפסק דין עקרוני ותקדימי כי בסיס השוואה של חיוב דירות נופש בארנונה הינו החיוב המושת על דירות דומות במקומות שונים לאורך חופי הארץ.
115 ממחזיקי דירות הנופש ב"כפר הים" הממוקם סמוך לחוף הים של גבעת אולגה, הגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים עתירה בעניין חיובי הארנונה שהטילה עליהם עירית חדרה.
העותרים תקפו את סבירות תעריף הארנונה שנקבע על-ידי העירייה. לטענתם שיעור הארנונה שיש להטיל על דירות הנופש צריך להיות זהה לשיעור הארנונה המוטלת על השכונות היוקרתיות בחדרה ולא מעבר לכך.
העותרים טענו בנוסף כי בצו הארנונה של עירית חדרה נקבע לעניין דירות מגורים חיוב פרוגרסיבי הגדל בהתאם לגודל הדירה בעוד שלחיוב דירות הנופש נקבע תעריף אחיד וגבוה למרות העובדה כי מדובר בדירות קטנות.
עוד טענו העותרים כי חיובי הארנונה בטלים מאחר שהם הוטלו שלא כדין ובחריגה הן "מחוקי ההקפאה" לעניין קביעת הסיווג בצו הארנונה והן "מחוקי ההסדרים" לאור שינויי הסיווג של הנכסים.
בקשתם של העותרים הייתה לחייבם בתעריף של 24 ש"ח למ"ר ולא בתעריף של 64 ש"ח שנקבע על-ידי העירייה.
טענה נוספת שהועלתה על-ידי העותרים הייתה כי באישור שינוי סיווג דירות הנופש שניתן על-ידי שר הפנים ושר האוצר,נפלו פגמים. לטענתם דין אישור הסיווג להתבטל מאחר והשרים לא נימקו את נסיבות מתן האישורים.
בית המשפט המחוזי דחה את טענות העותרים אחת לאחת ואימץ את כל טענותיה של העירייה שיוצגה על-ידי עו"ד יוסי ברזלי מהלשכה המשפטית של העירייה.
עורך הדין ברזלי טען לעניין סבירות תעריפי הארנונה כי בחינת התעריפים "בכפר הים" לא צריכה להיעשות בהשוואה לשכונות היוקרתיות בחדרה -"המודל הרוחבי" כהגדרתו - אלא בהתאם "למודל אורכי" וזאת בהשוואה לפרוייקטים דומים בארץ שנבנו לאורך חופי הים התיכון. בטיעוניה הציגה העירייה טבלה על פיה תעריף הארנונה ב"כפר הים" הינו הנמוך ביותר בארץ לאחר בת ים.
בית המשפט פסק בעניין זה כי :
"אשר לקנה המידה להשוואה, נראה לי שיש הצדקה להשוואה "אורכית" ולא "רוחבית" (כשימושם של מושגים אלה בפי הצדדים).
כל חוף הים של מדינת ישראל אורכו כ- 130 ק"מ. המאפיינים של דירות נופש המוקמות לאורך חוף זה דומים והם משווקים לאותה שכבה סוציו-אקונומית ולאותן מטרות.
חדרה נמצאת "באמצע הדרך" של חוף הים. ואכן, בפרסומי החברה שהקימה את הפרוייקט, לא צוינה קירבת הפרוייקט לאתרים אלה או אחרים בחדרה, אלא לקירבתם לערים הגדולות תל-אביב, חיפה וירושלים."
בנוסף קיבל בית המשפט את טענות העירייה ביחס לסבירות התעריף לאור אופיו של הפרוייקט והדירות שנבנו בו וקבע כי :
" דירות נופש הן דירות יקרות בשל מיקומן על חוף הים בשל היוקרה הדבקה בהם ובשל השירותים המיוחדים הניתנים בהם...
העובדה שהדירות קטנות, אינה נובעת מכך שרוכשיהם נאלצים בשל קשיים כלכליים להסתפק במרחב מחיה מצומצם, אלא מכך שיעודם ושימושם הפוטנציאלי הוא נופש לתקופות של פנאי וחופש ולאו דוקא למגורי קבע."
טענת העותרים בעניין החריגה מחוקי ההקפאה וההסדרים נדחתה אף היא בקביעה כי אישורי השרים לשינויי הסיווג בשנים 1999 ו-2000 מתקנים כל פגם שנפל בצווי הארנונה ככל שנפלו פגמים שכאלה.
בית המשפט אף אימץ את טענותיו של עו"ד ברזלי בעניין תקינות הבקשות שהגישה עירית חדרה לשרי הפנים והאוצר לצורך אישור שינויי הסיווג.
חיוב הדירות ב"כפר הים" כדירות נופש ולא כדירות מגורים הינו פועל יוצא מהוראותיה של תמ"א 13 בעניין בניה בסמוך לקו המים. כן נגזר חיוב זה מהוראותיה של תב"ע חד/1045 החלה במקום ומהיתרי הבניה שניתנו ליזם הפרוייקט בהם צויין במפורש כי מדובר בדירות נופש.
בפנותה לשרים הציגה העירייה את מכלול העובדות הדרושות לעניין ובכלל זה ההיבטים המשפטיים השונים לצורך קביעת הסיווג וזאת בניגוד לטענת העותרים כי העירייה ניסתה להטעות את השרים.
בשולי הדברים יצויין כי בעתירתם ביקשו העותרים סעד הצהרתי ולא כספי אך ברי הוא שהסעד המבוקש הינו בעל משמעות כספית גבוהה. דחיית העתירה וקבלת עמדת העירייה באשר לשיעור חיוב הארנונה על דירות הנופש בכפר הים מהווה הלכה למעשה זכייה כספית של העירייה בסך של כ- 6 מיליון ש"ח. סכום זה הינו הפער בין תעריף הארנונה של דירות הנופש שנקבע על-ידי עירית חדרה לבין תעריף הארנונה על פיו ביקשו העותרים לשלם.
לאור דחיית העתירה חייב בית המשפט את העותרים לשלם לעירייה שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ש"ח.
(עת"מ (חי') 515/01 מירי גרוסמן ואח' נגד עירית חדרה ושרי האוצר והפנים. שופט דן ביין לעותרים עו"ד יעקב פינק, לעירית חדרה עו"ד יוסי ברזלי לשרים עו"ד יהודה גלייטמן)
